17 January 2012 – Portal Exame

Alugar um apartamento no Rio ou em São Paulo anda impossível, dizem aqueles que buscam um canto para chamar de seu. Tanto melhor para os proprietários, que vêm passando por uma fase de bonança, com procura em alta e oferta em baixa.

No Rio, onde o aluguel do metro quadrado já chega aos 50 reais mensais, a alta nos contratos novos de aluguel foi de 16% em 2011, ainda assim menor que a alta de 29% registrada em 2010. Já em São Paulo, onde os aluguéis ainda estão bem abaixo dos preços cariocas, a alta de 2011 deve fechar em 20%, acima dos 13% registrados em 2010.

Quem investe em imóveis, porém, deve sempre atentar para o fato de que esse tipo de valorização tem um teto muito claro: a renda dos locatários. Se os aluguéis atingirem um patamar irreal, os aluguéis serão novamente forçados para baixo. Veja abaixo os bairros cariocas e paulistanos com o metro quadrado mais caro em contratos novos de aluguel firmados em 2011. Os dados são dos sindicatos regionais da habitação, o Secovi-Rio e o Secovi-SP. Note que apenas foram levados em conta os bairros onde houve número significativo de novos contratos.

Rio de Janeiro

Ipanema e Leblon : Os dois bairros são contabilizados separadamente pelo Secovi-Rio, mas têm características bem semelhantes. Os valores médios do aluguel do m² também são próximos: R$ 57,44 em Ipanema e R$ 56,34 no Leblon, ou seja, um apartamento de 50 metros quadrados na região custaria, ao locatário, mais ou menos R$ 2.800 p/mês. Imóveis de um dormitório são atualmente anunciados em sites de classificados por preços em torno de R$ 2.000 e 3.000; os de dois quartos ficam entre R$ 3.000 e 5.000 reais; e os de três quartos facilmente ultrapassam os R$ 10.000. Segundo o último índice FipeZap, Ipanema e Leblon seguem como os bairros mais caros do Rio, e do Brasil, também para compra e venda, com m² de, respectivamente, R$ 15.383 reais e 17.156 em dezembro de 2011.

Lagoa : A Lagoa não fica muito atrás, com aluguel médio do m² fechando 2011 aos R$ 50,51, isto é um aluguel de cerca de R$ 2.500 por um apartamento de 50 metros quadrados. No bairro que fica espremido entre a lagoa e a montanha, um apartamento de um quarto pode chegar a custar mais de R$ 4.000 p/mês, o mesmo que muitos imóveis de dois quartos na região. Mas é possível achar apartamentos de três quartos a partir dos R$ 5.000, embora alguns também ultrapassem os R$ 10.000 de aluguel. A Lagoa é também o terceiro bairro mais caro do Rio para compra e venda, segundo o índice FipeZap, com m² a R$ 13.955 reais em dezembro.

Jardim Botânico : Em seguida vem o Jardim Botânico, com aluguel médio de R$ 40,36/m². Um imóvel de 50 m² custa, portanto, cerca de R$ 2.000 p/mes ao locatário. Apartamentos de dois e três quartos estão sendo anunciados por preços a partir de R$ 3.000 p/mês, mas há aqueles cujo aluguel ultrapassa os R$ 6.000. O Jardim Botânico teve uma alta de 44,68% nos contratos novos de aluguel no ano passado, uma das maiores altas da cidade. O bairro da Zona Sul é o quinto mais caro do Rio para compra e venda, de acordo com o índice FipeZap, com o m² a R$ 11.780 de média em dezembro.

Gávea : O m² no bairro contíguo ao Jardim Botânico é apenas ligeiramente mais barato que o do vizinho, custando, em média, R$ 39,99/mês. Lá os apartamentos costumam ser espaçosos e escassos, uma vez que o bairro ainda conta com uma boa quantidade de casas. Os apartamentos de dois e três quartos vêm sendo anunciados por mais de R$ 3.000/mês. A Gávea é o quarto bairro mais caro do Rio para compra e venda, com m² custando, em média, R$ 12.943, segundo o índice FipeZap de dezembro. A Gávea receberá uma estação de metrô, prevista para 2015, que fará a ligação do bairro com a linha que vai para a Barra da Tijuca.

Botafogo : Fecha o ranking carioca, com aluguel médio do m² de R$ 37,66/mes, cerca de R$ 1.800 para um apartamento de 50 metros quadrados. Com apartamentos de metragem reduzida, o bairro conta com imóveis de um quarto na faixa dos R$ 1.500, de dois quartos acima de R$ 2.000 e de três quartos em torno de R$ 3.000, segundo anúncios atuais em sites de classificados. Botafogo é um bairro central da Zona Sul carioca, com grande concentração de comércio e serviços, estação de metrô e transporte de integração para bairros como Jardim Botânico, Gávea e Urca.

São Paulo

Jardins : Na capital paulista, os preços dos aluguéis nos bairros mais caros estão bem menores que os do Rio. A região dos Jardins está no topo do ranking. O valor do m² custa entre R$ 27,54 e 31,52 para os imóveis de um quarto, R$ 28,20 e 31,34 para os de dois quartos e R$ 24,98 e 27,30 para os de três quartos. Ou seja, o aluguel de um apartamento de dois quartos, com 50 m², custou, em 2011, algo entre R$ 1.400 e 1.550. Os preços na região localizada na Zona Oeste podem variar bastante, e os imóveis costumam ser bem espaçosos. Entre os apartamentos anunciados atualmente, os de um quarto não chegam a custar R$ 2.000, e os de dois quartos normalmente ficam entre R$ 2.000 e 3.000/mês no bairro Jardim Paulista. Os de três dormitórios facilmente superam os R$ 3.000 de aluguel, podendo ultrapassar os R$ 6.000. O Jardim Paulista é, segundo o índice FipeZap, o bairro mais caro de São Paulo para compra e venda, com m² valendo, em média, R$ 9.585.

Perdizes : O segundo aluguel mais caro também pode ser encontrado na Zona Oeste paulistana, no bairro de Perdizes. Lá, o aluguel do m² em 2011 custou, em média, entre R$ 27,09 e 30,89 nos imóveis de um quarto; entre R$ 22,82 e 25,42 nos de dois quartos; e entre R$ 21,27 e 23,30 nos de três quartos. O valor do aluguel de um imóvel de um quarto com 50 m² teria ficado, portanto, entre R$ 1.350 e 1.550 aproximadamente. Segundo os anúncios atuais de imóveis para alugar na região, os apartamentos de um quarto costumam mesmo ficar nessa faixa, mas ainda é possível encontrar imóveis de dois e até três dormitórios que custam entre R$ 1.500 e 3.000/mês. Com grande oferta de imóveis residenciais para aluguel, o bairro de Perdizes não figura entre um dos mais caros para compra e venda, segundo o índice FipeZap. Até abril de 2011, porém, Perdizes foi o bairro paulistano cujo m² mais valorizou para compra e venda num período de 12 meses, segundo pesquisa do IBOPE Inteligência.

Bela Vista : O terceiro bairro com aluguel mais caro de São Paulo é a Bela Vista, bem localizado entre a região da Paulista e o Centro. O aluguel do m² dos imóveis de um quarto no bairro custou entre R$ 26,70 e 28,76, enquanto que, para os imóveis de dois quartos, custou entre R$ 21,29 e 25. Isso quer dizer que um imóvel de um quarto com 50 m² sairia por algo entre R$ 1.335 e 1.400 aproximadamente. Não há dados disponíveis em relação a imóveis de três dormitórios. A partir de uma busca rápida em sites de classificados, é possível perceber que apartamentos de um quarto costumam custar entre R$ 1.000 e 1.500/mês, e os de dois quartos, de R$ 1.500 a 2.500.

Centro : O Centro de São Paulo tem sido redescoberto por incorporadoras e comportado uma série de lançamentos imobiliários. A região também vem sendo “revitalizada” pelo governo de São Paulo, que recentemente também empreendeu uma polêmica ação para debelar o consumo de drogas na região apelidada de Cracolândia, localizada no bairro da Luz. Os aluguéis no Centro ficaram, em 2011, entre R$ 22,39 e 26,30/m² para os imóveis de um quarto; R$ 22,23 e 23,83 para os de dois quartos; e entre R$ 18,41 e 20,51 para os de três quartos. Na designação do Secovi-SP, o Centro engloba os bairros da Barra Funda, Bom Retiro, Cambuci, Liberdade, Pari, Santa Cecília e as imediações da Sé. No bairro de Santa Cecília, por exemplo, onde atualmente há grande oferta de imóveis para aluguel, apartamentos de um quarto costumam custar entre R$ 1.000 e 2.000/mês, embora alguns ultrapassem este valor. Já os de dois dormitórios são anunciados por valores na faixa entre R$ 1.500 e 2.500, enquanto que os de três dormitórios custam a partir de R$ 3.500, podendo até ultrapassar os R$ 5.000/mês.

Vila Mariana : Bairro da Zona Sul, fecha a lista paulistana. O aluguel do m² custou, em 2011, de R$ 22,13 a 26,71 nos imóveis de um quarto, de R$ 18,34 a 21,68 nos de dois quartos, e de R$ 18,45 a 21,18 nos de três quartos. Em sites de classificados, os apartamentos de um quarto estão sendo anunciados por preços que variam de R$ 1.000 a 2.500/mês. Os aluguéis dos imóveis de dois quartos ficam entre R$ 1.500 e 3.000 e os preços dos imóveis de três quartos ficam entre R$ 2.000 e 4.000, variando bastante, portanto.

15 January 2012 – Gente e Mercado

A forte procura por imóveis residenciais e comerciais para alugar fez a taxa de vacância recuar para o menor nível dos últimos dez anos em 2011 e o valor do aluguel explodiu. Os imóveis mais procurados no mercado de locação residencial são apartamentos de um e dois dormitórios. No segmento comercial, áreas para escritórios no Itaim, em São Paulo, e no Leblon, Rio de Janeiro, são as mais cobiçadas e no Rio, os preços já superam os de Nova York.

Uma pesquisa feita pela Cushman & Wakefield South America mostra que o valor do aluguel do metro quadrado no polo de escritórios no Rio, que inclui a zona sul, centro e orla, é de US$ 69,4. Em Nova York, na região de Midtown, próxima do Central Park, US$ 62,6.

O terceiro lugar desse ranking das regiões com aluguel comercial mais alto, à frente de Washington, também é ocupado pelo Brasil, só que pelo polo de escritórios de São Paulo, que inclui áreas nobres como Paulista, Jardins, Faria Lima, Chácara Santo Antônio, entre outras. Nessa região, o preço do metro quadrado está em US$ 60,3.

17 January 2012 – Valor Econômico

A Cyrela Brazil Realty deve revisar para baixo, até o fim do mês, suas metas de lançamentos e vendas para 2012. “É muito provável que isso ocorra”, afirma o vice-presidente financeiro da Cyrela, José Florencio Rodrigues. Não se trata de medida em decorrência de retração de demanda, conforme o executivo, mas de resultado da diretriz adotada pela companhia de crescer de forma mais orgânica para ter melhor controle de custos. Menos terceirização nos canteiros de obra leva a crescimento menor, o que contribui para a geração de caixa, segundo Rodrigues.

As projeções ainda em vigor para 2012 são de lançamentos de R$ 8,7 bilhões a R$ 9,8 bilhões e de vendas entre R$ 8 bilhões a R$ 8,9 bilhões.

Em 2011, a Cyrela vendeu R$ 6,49 bilhões, valor 5,3% superior ao registrado em 2010, mas não cumpriu sua meta, que ia de R$ 6,9 bilhões a R$ 7,7 bilhões. A Cyrela lançou o total de R$ 7,91 bilhões, dentro da faixa projetada de R$ 7,6 bilhões a R$ 8,5 bilhões, e 3,9% acima do de 2010.

No quarto trimestre, a Cyrela lançou R$ 3,34 bilhões e vendeu R$ 2,38 bilhões. Segundo Rodrigues, os lançamentos foram concentrados na segunda metade do trimestre. “Não houve tempo hábil para vendermos na velocidade que imaginávamos”, diz o executivo. O comportamento mais seletivo dos clientes na decisão de comprar um imóvel também contribuiu para as vendas anuais ficarem aquém do ponto mínimo projetado para o ano. Em 2011, a velocidade de comercialização medida pelo indicador vendas sobre oferta (VSO) foi de 51%, abaixo dos 55% de 2010. “A VSO está bastante adequada às nossas metas”, afirma.

No ano, os preços dos imóveis Cyrela de mesmo padrão dos comercializados em 2010 tiveram alta de 20%. Se o valor de venda do total dos imóveis for comparado ao dos comercializados em 2010, a alta chega a 35%, devido à mudança de mix de produtos. “Em 2012, os preços devem subir pelo menos acima da inflação do setor, medida pelo INCC”, diz.

A Cyrela era uma das empresas das quais o mercado tinha dúvida se alcançaria as respectivas metas. Em meados de dezembro, Rodrigues informou ao Valor que a empresa atingiria as projeções ou ficaria próxima à parte inferior das metas de lançamentos e vendas.

Ontem, o executivo reiterou a expectativa que os estouros de orçamentos de obras referentes a lançamentos de 2008 e 2009 deixem de ter efeito nos seus resultados a partir do terceiro trimestre. A margem bruta da companhia para o ano deve ser de 32%.

January 2012 – Valor Econômico

SÃO PAULO – A presidente Dilma Rousseff esteve em São Paulo para firmar um termo de cooperação com o governador Geraldo Alckmin (PSDB). O acordo irá viabilizar a construção de 100 mil moradias populares no Estado no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida.

O número combinado para o anúncio era de 97 mil casas, mas a presidente decidiu arrendondar a conta e garantir mais três mil moradias. A maior parte dos recursos será bancada pela União, que entrará com R$ 6,1 bilhões dos R$ 8 bilhões destinados ao projeto.

“Essa é a grande novidade de hoje. Nós não vamos fazer 97 mil, governador, porque 97 é conta quebrada. Vamos fazer 100 mil unidades. As 3 mil nós assumimos”, disse Dilma.

As moradias serão destinadas a famílias cuja renda mensal não ultrapasse R$ 1,6 mil. Moradores de favelas, mananciais e áreas de risco terão prioridade. O custo de cada unidade habitacional será de R$ 85 mil, sendo R$ 65 mil custeados pelo governo federal e R$ 20 mil pelo Estado. A previsão é de que as moradias sejam entregues até 2015.

As regiões metropolitanas de São Paulo, Baixada Santista, Campinas e Vale do Paraíba/Litoral Norte terão prioridade no atendimento. Juntas, correspondem, a 70% do déficit habitacional paulista.

Veremos…??

January 2012 – O Globo

Há uma contradição no mercado imobiliário brasileiro: o preço dos imóveis disparou em 2011 e as ações das construtoras despencaram. Elas fecharam o ano com queda de quase 40%, enquanto os imóveis ficaram 26% mais caros, segundo o índice FipeZap.

Porque?

A crise européia afastou investidores estrangeiros; as construtoras desaceleraram o ritmo após o crescimento de 2010.

Segundo dados da Ativa Corretora, neste início de ano, as ações recuperaram 12,5% — impulsionadas por uma alta de 5,6% no Ibovespa — mas os investidores ainda têm dúvidas sobre se a valorização se sustentará nos próximos meses. As empresas, por sua vez, alegam que os fundamentos do setor são solidos, que o Brasil tem uma forte demanda reprimida por imóveis, e que isso vai assegurar uma recuperação no médio prazo.

O presidente da MRV Engenharia, Rubens Menin, explica, no entanto, que o setor de construção civil brasileiro é muito jovem quando comparado a outros mais tradicionais, como as indústrias automobilística e siderúrgica, e que ainda precisa provar que é área segura para investimentos. “A construção civil tem um dos melhores fundamentos da economia brasileira, mas é também uma indústria muito nova, que praticamente recomeçou de 2005 para cá. As empresas cresceram muito, mas no ano passado a margem das operações caiu de 20% para 10%. Os investidores ficaram assustados”, explicou Menin.

A crise na Europa é uma das causas para o mau desempenho das ações. O índice Ibovespa teve resultado pior do que os índices americanos, com queda de quase 20% em 2011. Isso fez com o setor de construção civil fosse diretamente impactado, por ser considerado mais arriscado. A restrição ao crédito internacional também foi um problema porque as construtoras ainda precisam levantar recursos para fazer frente ao nível de investimentos esperados para os próximos anos. Somente em IPO’s, calcula-se que as construtoras tenham levantado cerca de US$20 bilhões a partir de 2005. Grande parte dos compradores foram investidores internacionais e, por causa da crise, um pedaço desse dinheiro foi embora e outro deixou de entrar. “Os investidores têm receio de que o crescimento dos últimos anos não seja sustentável. Muitos são fundos de pensão, menos agressivos, que pensam em retorno num prazo de 10 anos. Além disso, vários países viveram bolhas imobiliárias, como EUA, Irlanda, Espanha, há receio de que isso esteja acontecendo na China. Indiretamente, esse temor nos afetou”, afirmou Menin.

Segundo dados do IBGE, o PIB da construção civil teve crescimento médio de 5,18% de 2004 a 2008. Em 2009, sofreu leve retração, para disparar 11,63% em 2010. O analista de construção civil do Banco do Brasil, Wesley Bernabé, acha que a base de comparação com o ano anterior fez com que os resultados do ano passado parecessem baixos. “O mercado se decepcionou, embora isso não queira dizer que os números foram ruins ou negativos. As empresas pagaram o preço pelo crescimento forte dos últimos anos. Houve atraso de obras, estouro de custos, dificuldade de obtenção de mão de obra, tudo isso fez diminuir as margens das companhias”.

A expectativa da Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (CBIC) é que 2011 feche com crescimento de 5,5%, acima, portanto, do que o mercado espera para o PIB brasileiro, em torno de 3%. Mas a entidade tem números de queda de 30% nas unidades vendidas em Belo Horizonte e de 20% em São Paulo. “O ano passado foi de ajuste porque o crescimento anterior estava muito forte. O governo fez uma parada estratégica no programa Minha Casa, Minha Vida, as construtoras adiaram projetos”, afirma o presidente da CBIC, Paulo Simão.

Cristiano Machado, diretor financeiro da Brookfield Incorporações, culpa a alta da inflação e o aumento dos juros para o mau desempenho nas bolsas. Diz que ainda assim as vendas do grupo aumentaram 22% no ano passado, de R$3,6 bilhões para R$4,4 bilhões. “O preço das ações do setor de construção é muito sensível à inflação e ao aumento de juros. E vimos essas duas coisas subirem no Brasil no ano passado. A inflação medida pelo INCC chegou próximo de 8%, e isso aumenta os custos das unidades. Por outro lado, tira renda das famílias”, afirmou.

Tanto Rubens Menin, da MRV, quanto Cristiano Machado, da Brookfield, reclamam do aumento da burocracia brasileira. Isso tem encarecido o preço das construções e adiado a entrega de projetos. “O grande problema continua sendo a burocracia. Fui à China recentemente e lá o processo de liberação de uma obra dura, em média, 2 meses. Nos EUA, um mês. No Brasil, de 2 a 3 anos. A MRV diminuiu em 2 meses o ciclo de construção, de 14 para 12 meses, mas o prazo médio gasto com burocracia aumentou, de janeiro a dezembro do ano passado, de 18 para 24 meses”, afirmou.

O índice FipeZap mostra que o preço dos imóveis no Brasil aumentou 26% nos últimos 12 meses. No Rio de Janeiro, a alta foi de 35%, em Recife, de 30%, em São Paulo, de 27%. Ainda assim, a margem das companhias diminuiu e o preço das ações despencou. Há um temor de que tenha se formado uma bolha nos preços dos imóveis no Brasil, mas as empresas garantem que a alta é reflexo da demanda. Nos Estados Unidos e na Europa, as crises começaram após a alta excessiva dos imóveis.