Conheça os três tipos de fundos imobiliários

Março/2013 – UOL

Há três tipos de fundos imobiliários: os fundos de renda de aluguel (baseados em imóveis já construídos e locados); os fundos de investimentos em títulos imobiliários (LCIs, CRIs etc) e os fundos de desenvolvimento imobiliário (imóveis em construção). Especialistas consideram o primeiro tipo o menos arriscado, sendo o último o produto de maior risco para os ganhos do investidor.
“Hoje é necessário tomar um pouco mais de cuidado com esse tipo de investimento. Os fundos mais tradicionais no mercado, para investidores de perfil conservador, deveriam ter a preferência”, diz Raphael Cordeiro, analista da consultoria paranaense Inva Capital.
Em geral, edifícios de escritórios e alguns shopping centers formam a maior parte do cardápio desses produtos financeiros. São, portanto, imóveis voltados para um público de alta renda, em alguns casos, baseados em contratos de aluguéis que se estendem por dez anos.
Os fundos de investimentos em títulos imobiliários, no entanto, são um pouco diferentes. Esses títulos são derivados de empréstimos imobiliários feitos para o setor de varejo, por exemplo. O rendimento está atrelado, em geral, a um índice de preços como o IGP-M ou IPCA, ou à taxa de juros CDI (que segue de perto a taxa básica de juros).
A instituição financeira que aprova essas operações pode antecipar o dinheiro emprestado ao converter esses créditos em títulos financeiros, que são vendidos para grandes investidores, entre eles, fundos imobiliários.
A crise de 2008 nos EUA, e que se propagou pelo restante da economia mundial, teve como estopim títulos financeiros dessa natureza. À semelhança de outros especialistas, Luis Fernando Barboza Pessoa, sócio-fundador da Local Invest (uma gestora carioca de fundos), rejeita a comparação com os EUA.
“O mercado brasileiro está num momento totalmente diferente. Lá nos EUA, o que ocorreu é que havia uma oferta superior à demanda. Aqui, nós temos um passivo imobiliário [demanda por casa própria] enorme e a renda per capita está aumentando”, afirma.
O mais arriscado dos três
Os fundos que investem em imóveis na planta possuem o perfil mais arriscado de todos.
“Mas são esses fundos que têm uma chance de retorno maior. Um fundo de aluguel tem de seguir os preços de mercado. Mas num fundo em que o administrador consegue uma economia, digamos, de 20% na construção do imóvel, já consegue repassar parte desse ganho para o investidor”, diz o especialista da Local Invest.
Riscos e oportunidades
Os fatores que podem influenciar o ganho desses produtos dizem respeito ao que qualquer proprietário sabe: um imóvel mal alugado ou um momento ruim do mercado.
O mesmo pode ocorrer no caso de um fundo imobiliário. Semana passada, pelo menos dois fundos divulgaram perdas com problemas dessa natureza.
O fundo Europar, o primeiro a ter cotas negociadas na Bolsa, não distribuiu rendimentos aos cotistas em janeiro porque um dos locatários não pagou o aluguel no período. Um problema semelhante ocorreu com o fundo Caixa TRX Logística Renda. A locatária não pagou nem o aluguel de janeiro nem os valores atrasados dos meses anteriores, o que comprometeu a distribuição dos rendimentos.
Os cotistas podem ganhar de duas maneiras nos fundos imobiliários. Os fundos baseados em imóveis já alugados, por exemplo, distribuem mensalmente (ou por semestre) rendimentos aos proprietários; o preço da cota negociada em Bolsa pode aumentar.
Os rendimentos (a parcela dos cotistas nos aluguéis) têm isenção do Imposto de Renda para pessoas físicas; há 20% de IR sobre o lucro em uma eventual venda das cotas.