Fundos imobiliários: queda generalizada dificulta vida do investidor

Setembro/2013 – iG

Quem quiser arriscar deve conhecer bem os ativos da carteira e não apostar em segmentos.
A queda nos fundos de investimento imobiliário (FIIs) tem sido expressiva – os 111 que têm cotas negociadas em bolsa fecharam agosto com um valor de mercado 11% menor do que o patrimônio líquido de suas carteiras. No mesmo mês do ano passado, o valor de mercado era 10% maior.
Mas o que torna o cenário mais adverso para o investidor é que ficou mais difícil saber onde estão os bons e maus negócios nessa indústria.
De janeiro a agosto, o Ifix, índice da BM&F Bovespa que mede o desempenho dos FIIs negociados em bolsa, teve queda de 12,6%. Um levantamento feito pela gestora de recursos Rio Bravo, entretanto, mostra que o recuo não se limitou a alguns segmentos desse mercado, tendo se espalhado de fundos lastreados em shoppings a escritórios, passando pelos que possuem carteira diversificada.
Os FIIs de escritórios – que representam 40% do Ifix – acumularam uma queda média de 13% do início do ano até meados de agosto, quando termina o levantamento. O maior tombo, porém, foi entre os de rentabilidade garantida (veja lista abaixo): 18%. Os FIIs de shoppings perderam 8%.
“Não houve diferença muito grande [entre os diversos tipos], muito embora os shoppings tendem a sofrer um pouco menos”, afirma João Alberto Domenici, da equipe de gestão de investimentos da Rio Bravo.
O único segmento com rentabilidade positiva no ano no levantamento da Rio Bravo foi o dos fundos lastreados em agências bancárias, com uma alta de 9% entre janeiro e agosto. Esse segmento tem grande popularidade – o lançamento do BB Progressivo II (BBPO), em outubro de 2012, fez praticamente dobrar o número de investidores em FIIs. Ainda assim, no fim do período o conjunto estava longe do patamar atingido no começo de fevereiro.
Generalizada
Otimismo exagerado
Para Domenici, o que derrubou o Ifix foi uma combinação de otimismo exagerado com os FIIs, com o fim da alta acelerada dos preços de imóveis e aluguéis e a retomada dos juros futuros – o que fez as aplicações em renda fixa recuperaram atratividade.
“Primeiro, houve uma euforia muito grande. Até quem não entendia nada entrou e todo mundo que tinha entrado ganhou dinheiro”, diz Domenici. “Houve até um certo exagero tanto em preços de aluguéis quanto no preço de imóveis em algumas regiões.”
Claudia Martinez, diretora do Banco Máxima – que lançou seu primeiro FII na bolsa em março – avalia que a recente queda na rentabilidade dos fundos imobiliários tem mais relação com a cautela do setor privado quanto à economia do que com a oscilação dos preços dos imóveis.
“As propriedades não perderam valor, mas o cenário retracionista inibe a demanda das empresas por imóveis comerciais, o que pode aumentar o nível de vacância, afetando a rentabilidade”, afirma.
Seletividade
Olhando para os fundos que tiveram os dez melhores e os dez piores desempenhos nos últimos 12 meses, o professor de finanças do Insper Michael Viriato também não vê padrões que possam ajudar a orientar o investidor em termos de segmento de atuação do fundo.
“Entre os dez melhores há toda a gama [ de segmentos ], então não conseguimos dizer especificamente um tipo de fundo. E entre os piores, você consegue colocar todos.”
A outra classificação bastante usada para organizar os FIIs, que os divide entre lastreados em imóveis prontos, em projetos de desenvolvimento e em títulos imobiliários, também não tem servido para nortear o investidor, diz Viriato.
Essa complexificação mostra, na avaliação do professor do Insper, que a indústria dos FIIs entrou em uma nova fase, em que o lucro precisa ser conquistado.
“Agora está na hora da avaliação mais criteriosa. Se você comprar qualquer um não vai ser tão fácil ter um bom retorno. É preciso entender um pouco melhor”, diz Viriato. “Antigamente havia uma visão de que o fundo imobiliário era uma renda fixa um pouco mais agressiva. Hoje as pessaos começam a entender que é uma renda variável um pouco mais conservadora.”
Para Domenici, da Rio Bravo, a palavra chave é seletividade – e já é possível encontrar opções que pagam entre 8% e 9% ao ano.
“O mercado imobiliário tem bastante espaço para crescer. Quando esse mercado voltar a ter um desenvolvimento normal, muita coisa que está engavetada será lançada – muita coisa ruim, boa e média”, diz o analista. “O nosso papel principal é de ir a fundo e separar o joio do trigo e fazer uma carteira diversificada para os nossos clientes.”
Claudia, do Banco Máxima, tem avaliação semelhante. Uma análise mais apurada sobre localização, características individuais do imóvel e potencial para atrair locatários deve compor os critérios para ingressar em novos FIIs, observa.
“O investidor quis ser dono de um pedaço de shopping, mas esqueceu de avaliar que o produto é renda variável e tem risco de ficar vago”, conclui a executiva.
Domenici lembra que, no longo prazo, os FIIs continuam a ser uma ótima aposta – em 24 meses, o Ifix acumula alta de 25%. Por isso, para quem já tem cotas de um FII e não está precisando do dinheiro, a orientação do analista da Rio Bravo é mantê-las – para quem não as têm, aproveitar o momento de queda para comprar. “Mas olhando para diversificação e seleção.”