April 2012 – O Estado de São Paulo

Um imóvel nunca é igual a outro, mesmo que tenham metragem, tipologia e arquitetura iguais. A localização e a vizinhança fazem toda a diferença. Por isso, antes de escolher uma nova unidade, é importante olhar ao redor. Alguns dos vizinhos podem ser elementos de valorização. Outros, motivos de preocupação. “O entorno interfere sempre. A localização é o que faz o imóvel não ser uma commodity (que se caracteriza pela indiferenciação)”, diz o diretor de comercialização e marketing do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Luiz Fernando Gambi.

Tradicionalmente, equipamentos urbanos como o metrô elevam os preços nas proximidades das estações. Mas o benefício da inauguração das linhas não é universal. “Todo mundo quer ter fácil acesso, mas nunca ficar colado”, diz o diretor da empresa de avaliação imobiliária CBRE, Luís Mayor. A localização, segundo ele, pode representar diferenças de até 20% nos valores de unidades equivalentes. “Interfere principalmente na liquidez do imóvel.” Segundo ele, a dificuldade para vender ou alugar o bem em função de elementos que afastem o consumidor pode obrigar o proprietário a baixar os preços.

Na avaliação do presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, a proximidade excessiva a alguns estabelecimentos úteis à sociedade – em geral, bem aceitos pelos cidadãos – também pode ser um problema para os proprietários. “Para qualquer tipo de unidade residencial, templos religiosos, delegacias de polícia, quartéis, instituições de ensino, oficinas mecânicas, feiras livres e prontos-socorros desvalorizam o bem, se estiverem do lado do imóvel ou atrás dele”, afirma. Os elementos de depreciação ou valorização variam, segundo ele, de acordo com o perfil da área e as necessidades locais.

Viana explica que a abertura de vias coletoras são muito bem aceitas em regiões carentes de infraestrutura, mas, muitas vezes, motivo de protestos em regiões com padrão mais elevado. “Uma rua movimentada ou de comércio podem desvalorizar imóveis mais finos. Trata-se de um público que normalmente quer mais silêncio e privacidade.”

O vice-presidente de Avaliação imobiliária do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), Luiz Fernando Barcellos, considera variável o raio de segurança para a aquisição de um imóvel quando há elementos de desvalorização. “Se o incômodo é o excesso de barulho. Então, a localização ideal vai ser aquela além da abrangência do som.” Por outro lado, ele acredita que o metrô, com impacto positivo, possa causar altas de preços por até um quilômetro das estações.

Portal Exame – São Paulo/SP – ECONOMIA – 12/04/2012
Daniela Moreira

Conheça os dez municípios que, juntos, responderam por 60% do potencial de receita com novos imóveis em 2011. De acordo com o levantamento, mais da metade deles concentra-se em dez cidades, com destaque para São Paulo, com mais de 45 mil imóveis lançados, e Rio de Janeiro, com mais de 23 mil.

Juntos, estes dez municípios respondem por 60% do valor geral de vendas dos novos imóveis colocados no mercado, estimado em 85,6 bilhões de reais. Deste total, 79% correspondem a imóveis residenciais, 19% a imóveis comerciais e 2% a hotéis e flats.

São Paulo – Mais de 213 mil imóveis foram lançados no mercado ano passado no Brasil, distribuídos em cerca de 1,3 mil empreendimentos residenciais, comerciais e hoteleiros, segundo um levantamento da imobiliária Lopes obtido em primeira mão por EXAME.com. São Paulo ganhou 334 novos empreendimentos em 2011, com 45.210 unidades lançadas. O valor geral de venda estimado para os imóveis na capital é de 20,9 bilhões de reais, o equivalente a 41% do total movimentado pelo mercado.

Rio de Janeiro – Segundo lugar no ranking geral, o Rio teve 23.142 unidades lançadas no ano passado, distribuídas em 110 empreendimentos. O valor geral de venda estimado para os imóveis é de 7,1 bilhões de reais, o que representa 14% do total movimentado pelo mercado.

Curitiba – O número de empreendimentos lançados em 2011 foi de 79. Ao todo, 11.744 unidades foram colocadas no mercado, com um valor geral de vendas de 3,7 bilhões de reais. O número representa 7% do total movimentado pelo mercado.

Salvador – A capital da Bahia ganhou 80 novos empreendimentos em 2011, com 9.753 novas unidades disponíveis para compra. O valor geral de venda estimado para os imóveis na cidade é de 3,2 bilhões de reais, o equivalente a 6% do total movimentado pelo mercado.

Belo Horizonte – Quinto lugar no ranking geral, Belo Horizonte teve 8.287 unidades lançadas no ano passado, distribuídas em 84 empreendimentos. O valor geral de venda estimado para os imóveis é de 3,1 bilhões de reais, o que representa 6% do total movimentado pelo mercado.

Brasília – Com 4.034 unidades lançadas no ano passado, Brasília é a sexta cidade com mais imóveis novos em 2011. Ao todo, 28 empreendimentos foram lançados na capital do país, que respondeu por 6% do valor geral de venda estimado para o mercado – os imóveis lançados na cidade estão avaliados em 2,9 bilhões de reais.

Goiânia – Em 2011, foram construídos 46 novos empreendimentos em Goiânia, com 8.807 novas unidades disponíveis no mercado. O valor geral de venda estimado para os imóveis é de 2,6 bilhões de reais, o que equivale a 5% do total movimentado pelo mercado.

Porto Alegre – O número de empreendimentos lançados no ano passado foi de 57. Ao todo, 6.591 unidades foram colocadas no mercado, com um valor geral de vendas de 2,5 bilhões de reais. O número representa 5% do total movimentado pelo mercado.

Barueri – O número de lançamentos em Barueri, que faz parte da região metropolitana de São Paulo, foi de 5.932, distribuídos em 17 empreendimentos. O valor geral de venda estimado para os imóveis é de 2 bilhões de reais, o que representa 4% do total movimentado pelo mercado.

Santos – Os lançamentos de novos imóveis em Santos, litoral de São Paulo, chegaram 3.749 no ano passado. Eles estão distribuídos em 24 empreendimentos diferentes. A venda destas propriedades deve arrecadar 2 bilhões de reais, o equivalente a 4% do mercado de novos lançamentos.

Abril 2012

Durante anos, o sonho da casa própria só se realizava para poucos. Uma minoria privilegiada, que não dependia de financiamento ou, com renda elevada e apta a enfrentar rigorosa seleção, conseguia acessar as escassas linhas de crédito. Por duas décadas, imóvel residencial foi artigo de luxo, inalcançável pela classe média brasileira e, menos ainda, pelas famílias de menor poder aquisitivo, onde, aliás, está concentrada a maior parte do déficit habitacional.

De 2004 para cá, com a mudança radical proporcionada pelo novo marco regulatório do crédito imobiliário, esse cenário começou a mudar. O financiamento voltou com força total, com prazo e taxa de juros condizentes com o bolso dos compradores. E, em 2010, o programa Minha Casa, Minha Vida, abriu a porta da esperança para todos os brasileiros que almejavam a moradia digna, inclusive famílias de zero a três salários mínimos.

O conjunto desses fatores revolucionou o setor imobiliário. As empresas se depararam com a chance de trabalhar para distintas faixas de renda e, naturalmente, tiveram de se organizar para atuar num mercado, agora e finalmente, para todos. Esse processo se fez acompanhar de certa euforia. Tanto que, em 2010, o segmento de imóveis residenciais registrou números fora da curva, uma espécie de hiperaquecimento que não se sustentou em 2011, haja vista que, como as demais atividades produtivas do país, também o segmento imobiliário refletiu a desaceleração da economia, evidenciada na significativa queda do Produto Interno Bruto.

Todavia, um fato é extremamente positivo: a produção imobiliária está cada vez mais dirigida aos chamados imóveis econômicos, com preços possíveis às classes de menor renda, financiados em até 30 anos. O balanço anual do mercado de imóveis, realizado com base na Pesquisa Secovi, mostra claramente esse comportamento. A maioria dos lançamentos e das vendas ocorreu no segmento de unidades de dois dormitórios e em regiões diferentes daquelas que tradicionalmente predominavam.

É a máxima de ir onde a demanda está, o que seria totalmente saudável se, em alguns casos, esse movimento não tivesse motivos outros, como a carência de terrenos em regiões mais centrais (os poucos disponíveis têm preços proibitivos), ocasionada por legislação inadequada e restritiva, além da falta de regulamentação dos dispositivos do Plano Diretor e o uso insuficiente de instrumentos como outorga onerosa e operações urbanas. E se tivéssemos modelos de ocupação urbana mais racionais, ou mesmo novos polos autossustentáveis, com trabalho, emprego, cultura e lazer centralizados, resolveríamos problemas graves, como o da falta de mobilidade resultante do trânsito caótico.

Mas, apesar de todos esses obstáculos, o mercado adquiriu novo perfil e se voltou fortemente para o segmento econômico, acompanhando o crescimento da classe C que, em âmbito nacional, terá 113 milhões de pessoas em 2014, e da classe E, nova emergente, que somará 40 milhões de brasileiros no mesmo período (quando haverá apenas 16 milhões de cidadãos ocupando a classe E).

Para se ter uma ideia, no ano passado, os lançamentos de unidades de 2 dormitórios predominaram em todas as zonas da capital paulista, e somaram 13,3 mil do total de 28,4 mil residências vendidas.

Os vencedores da última edição do Top Imobiliário, prêmio do jornal O Estado de S. Paulo conferido com base em ranking da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio) e com apoio do Secovi-SP, reafirmam o que revelou o balanço feito pelo Sindicato. Os lançamentos realizados pelas empresas premiadas se concentraram nas unidades de dois quartos, e houve grande destaque para os apartamentos de um dormitório, que registraram crescimento de 54% no total de unidades.

Tais fatos mostram não só a desenvoltura e o profissionalismo do mercado, mas sua grande importância e fundamental contribuição ao desenvolvimento habitacional do País, justamente nas faixas de renda onde é maior a necessidade de produção. Este mercado, maduro e consciente, demonstra que o Brasil não pode prescindir de sua atuação firme e permanente na direção do atendimento à forte demanda por habitação que existe em âmbito nacional.

A grande questão é tornar possível que o setor imobiliário possa efetivamente atuar na faixa de zero a três salários mínimos, também nas regiões metropolitanas. Isso implica ter o programa Minha Casa, Minha Vida funcionando a pleno e com valores que permitam sua aplicação nos grandes centros urbanos. Ainda, que as leis de uso e ocupação do solo das metrópoles possibilitem um adensamento inteligente e sustentável. Assim teremos um mercado imobiliário para todos, e cidades para todos.

April 2012

Nos próximos anos, São Paulo terá 12 novos empreendimentos na Marginal de Pinheiros, que vão criar quase 50 mil vagas de estacionamento ao longo de uma das principais vias da capital, já bastante congestionada. A maior parte desses megacomplexos – que abrigarão torres comerciais e residenciais, hotéis e shoppings – concentra-se nas regiões de Santo Amaro, Chácara Santo Antônio, Morumbi, Vila Olímpia e Itaim-Bibi, na zona sul.

Esses projetos constam de uma lista de 200 empreendimentos de grande porte – levando em consideração o m² construído e o número de vagas criadas – tidos como polos geradores de tráfego. A relação foi elaborada pela Secretaria Municipal de Habitação e enviada ao Ministério Público Estadual (MPE). Com base nessa listagem, o MPE quer saber quais são as contrapartidas exigidas pela Prefeitura para aprovar os projetos e que tipo de obras viárias serão cobradas da iniciativa privada para que o trânsito no entorno dos empreendimentos não vire um caos.

“Nossa prioridade neste ano é investigar como a mobilidade urbana vem sendo tratada pelo poder público”, afirma o promotor José Carlos de Freitas, da Habitação e Urbanismo. “Os reflexos não são sentidos apenas no trânsito – também afetam outras áreas, como a permeabilidade do solo da cidade.”

O maior empreendimento – em tamanho e número de vagas – fica na região da Chácara Santo Antônio, nos terrenos das antigas fábricas Monark e Timken, entre as Ruas Engenheiro Mesquita Sampaio, José Vicente Cavalheiro, João Peixoto dos Santos e Antonio de Oliveira. O terreno tem 585 mil m² e vai criar 10.483 vagas. Além de hotel e shopping center, terá torres comerciais e residenciais. As obras ainda nem começaram, mas já preocupam os vizinhos. “Está todo mundo preocupado com as desapropriações que devem ocorrer para que as obras viárias sejam realizadas”, disse a professora aposentada Sueli Labônia, de 60 anos, que mora no local há 36. “Vai transformar totalmente a região e o trânsito, que de alguns anos para cá já ficou complicado entre 20h e 21h30”, completa o marido dela, o advogado Nelson Labônia, de 68.

Na Marginal de Pinheiros, esquina com a Rua Luís Correia de Melo, região de Santo Amaro, outro empreendimento começa a tomar forma onde antes havia quadras de tênis. No local haverá 396 unidades residenciais, 204 comerciais e 20 espaços corporativos com 1.364 vagas. Caminhões. A movimentação de caminhões já preocupa moradores, como a aposentada Hiromi Kondo, de 68 anos, que mora há quatro décadas no bairro. “No ano passado, começou a funcionar um condomínio residencial e há outros dois sendo erguidos. O trânsito já é difícil, pois essa rua virou rota de fuga da Marginal.”

Na esquina da Marginal com as Ruas Doutor Rubens Gomes Bueno e Acari, também na região de Santo Amaro, um terreno de 201 mil m² vai abrigar o Brookfield Towers, com duas torres e um shopping center. O local teria o prédio mais alto do País, com 200 metros, mas a altura foi rebaixada para 135 metros. Na garagem, serão 3.809 vagas.

Abril 2012

O perfil dos lançamentos de imóveis vem mudando em bairros tradicionais de São Paulo nos últimos anos. De acordo com levantamento da imobiliária Lopes, no bairro do Brooklin (zona Sul) por exemplo, entre 2006 e 2008, 75% dos lançamentos eram de apartamentos de 4 dormitórios e apenas 1% era de um dormitório.

Já entre 2009 e 2011, no mesmo bairro, 41% dos 3.563 apartamentos lançados tinham um dormitório e apenas 8% eram de 4 dormitórios.

Também na zona Sul, o bairro do Campo Belo apresenta números parecidos. Enquanto no triênio encerrado em 2008 só 3% dos apartamentos lançados tinham um dormitório, no período seguinte (encerrado em 2011), 42% eram de um dormitório. Os de quatro dormitórios, por sua vez, passaram de 72% para 22% no mesmo período.

“O perfil da família brasileira está mudando e alguns bairros tradicionais já estão sentindo essa mudança, deixando de ser redutos de famílias grandes para receber executivos jovens e solteiros, que querem morar perto de shoppings, restaurantes e principalmente do trabalho”, afirma a Lopes.

No Itaim Bibi, a diferença é ainda maior. Enquanto entre 2006 e 2008 não houve registro de unidades de um dormitório lançadas, entre 2009 e 2011 esse tipo de apartamento representou 33% das 683 unidades lançadas no bairro.

Já na Vila Olímpia, 26% das unidades lançadas entre 2006 e 2008 tinham um dormitório, número que saltou para 58% no período seguinte.