Maio 2012 – O Estado de S. Paulo

O município de São Paulo tem ao todo 1.523,278 quilômetros quadrados, mas algumas localidades dessa imensidão despertam especial interesse do consumidor. Em geral pela boa localização, elas têm imóveis com vacância mínima e preços bem mais altos do que a média.

O metro quadrado em uma unidade nas proximidades da Praça Pereira Coutinho, na Vila Nova Conceição, zona sul, chega a custar R$ 20 mil. De acordo com o índice FipeZap do último mês de abril, o valor médio no bairro nobre é de R$ 10,4 mil. “É a metragem com maior valor da cidade. Quando falamos em apartamento, esse é o ponto mais desejado”, diz o diretor geral de vendas da imobiliária Coelho da Fonseca, Fernando Sita. Por lá, ele destaca as ruas Domingos Fernandes e João Lourenço como vias requisitadas.

Tomada por babás passeando com crianças pequenas e por pessoas de todas as idades em busca de atividade física, a praça é um reduto de sossego no coração do bairro paulistano, caracterizado pela seletividade. Está próxima do Parque do Ibirapuera e ao lado de vias locais importantes, como a Rua Afonso Brás, repleta de serviços, e o corredor de acesso ao centro da capital formado pela Avenida Santo Amaro.

O parque da zona sul parece, aliás, ter um incrível poder de sedução. “A Rua Curitiba, próxima ao Círculo Militar, é disputada a tapa. E ainda é possível que as empresas do setor encontrem alguns terrenos”, diz o presidente da Eugênio Marketing Imobiliário, Carlos Valladão. A via está junto ao Ibirapuera e a atrações turísticas, como o Obelisco e o Monumento às Bandeiras na Avenida Pedro Álvares Cabral. “Quando se está do lado de parques e áreas verdes, a lógica é mais ou mesmo a mesma de quando se está perto do mar”, explica Valladão. Segundo ele, esse foi um dos fatores para o surgimento de empreendimentos de alto padrão em terrenos adjacentes ao Parque Burle Marx, no Panamby, zona oeste. “Aquela área se desenvolveu muito nos últimos anos. E a faixa ao redor do parque se tornou extremamente valorizada”, explica. O bairro situa-se ao lado do Morumbi e às margens da Marginal Pinheiros, a principal via coletora do sudoeste paulistano.

Do outro lado do rio e mais central, o Parque Municipal Mário Pimenta Camargo – mais conhecido como Parque do Povo – é um polo de atração para compradores de alto padrão do Itaim Bibi. De acordo com o empresário Edson Nogueira da Rocha, sócio da imobiliária INI – Imóveis no Itaim, as ruas mais valorizadas são aquelas cercadas pelo corredor corporativo das avenidas Brigadeiro Faria Lima e Presidente Juscelino Kubitschek. “O metro quadrado por lá já está em torno de R$ 15 mil. Como o centro financeiro se deslocou para a Faria Lima, as pessoas vieram trabalhar na região. E querem morar perto”, diz. A cobiçada área é formada por uma rede intricada de vias que inclui a Avenida Horácio Láfer e as ruas Leopoldo Couto de Magalhães Júnior, Cojuba, Salvador Cardoso e Fernandes de Abreu.

Fora do mercado de luxo, outros bairros tornam-se atraentes pela facilidade de acesso, na opinião da diretora da Lello Imóveis, Roseli Hernandes: “Para empreendimentos próximos ao metrô, temos fila. Basta que estejam a uma distância que dê para ir a pé à estação”. O bairro da Vila Mariana, cortado pela linha 1-Azul, destaca-se na zona sul, segundo a executiva. A região também atrai pela relativa proximidade ao Parque do Ibirapuera e à Avenida Paulista.

Na zona leste, a rede metroferroviária chama a atenção dos clientes da Lello para imóveis nas ruas Vilela e Padre Estevão Pernet, entre as estações Carrão e Tatuapé da linha 3-Vermelha do metrô. De acordo com a empresa, a Rua Maria do Carmo Sene, na zona norte, é a mais assediada por quem procura apartamentos de dois e três dormitórios no entorno da estação Parada Inglesa, da linha 1-Azul. E, se o interesse é por casas grandes, a Parque São Domingos, ao lado da estação Jardim São Paulo, é a preferida dos consumidores. “Todo mundo que busca um imóvel procura mobilidade. Quer estar próximo de avenidas e principalmente no eixo do metrô”, completa o economista-chefe do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Celso Petrucci.

Algumas localidades de bairros tradicionais da capital mantém o poder de atração sobre os consumidores. “Os Jardins são um clássico, principalmente na área da Rua Haddock Lobo, entre as ruas Estados Unidos e Oscar Freire”,diz o presidente da Eugênio Marketing Imobiliário, Carlos Valladão. Além de estar a cerca de 600 metros da Avenida Rebouças e a pouco mais de um quilômetro da Avenida Paulista, a região situa-se no centro do ponto comercial de alto luxo mais famoso da cidade.

Mais central, Higienópolis chama a atenção pela localização e pela oferta de serviços, principalmente na Avenida Angélica. Segundo adiretora da Lello imóveis, Roseli Hernandes, as duas universidades do bairro, Fundação Armando Álvares Penteado (Faap) e o Instituto Presbiteriano Mackenzie, tornam ruas como Piauí, Maria Antônia, Pernambuco e Bahia muito procuradas por estudantes. “Muitas vezes temos fila para alugar”, diz.

Outro equipamento urbano, o Shopping Ibirapuera, é um fator de acréscimo de liquidez nos imóveis de Moema, de acordo com o subdelegado da seccional da zona sul do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), Paulo Sérgio Germano Carvalho. “Quanto mais próximo, nas transversais da Avenida Ibirapuera, mais há procura.” Segundo ele, a vacância é mínima entre unidades compactas. “Às vezes, faço uma visita a um imóvel, e o cliente pede para pensar um pouco. À tarde, a oportunidade já foi”, conta.

Maio/2012 – O Estado de São Paulo

O primeiro fim de semana do 8.º Feirão Caixa da Casa Própria movimentou R$ 4,63 bilhões em 30.925 contratos assinados e encaminhados. Foram atendidas 200.743 pessoas nas cidades de Brasília, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Recife e Salvador entre sexta-feira e domingo.

O valor levantado no feirão é 2,2% maior que os R$ 4,5 bilhões do primeiro fim de semana do feirão realizado no ano passado, quando o evento recebeu 182 mil visitantes no período. A iniciativa da Caixa tem como cenário as iniciativas de redução de juros encaminhadas pelos bancos públicos por orientação do governo. O oitavo feirão é o primeiro evento organizado após o banco cortar as taxas de juros do crédito imobiliário em até 21%. “O movimento de redução de juros despertou maior interesse e curiosidade das pessoas em avaliar como ficaria o financiamento com as novas taxas”, justifica Elício Lima, superintendente regional da Caixa, em entrevista à Agência Estado. ‘Minha Casa’.

Outro fator que motivou a forte demanda no oitavo feirão, segundo ele, foi a maior oferta de imóveis populares no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida. Em Brasília, por exemplo, era possível adquirir casas ou apartamentos a partir de R$ 80 mil. “O Programa Minha Casa, Minha Vida, lançado em 2009, tem impactado diretamente na demanda dos feirões da Caixa. Os três dias do evento foram muito cheios”, confirma Lima. “O número de visitantes e negócios tem evoluído todo ano.” Participam da oitava edição do feirão, que começou sexta-feira e vai até a primeira quinzena de junho, 760 construtoras, quase 400 imobiliárias e 460 correspondentes da Caixa. No total, serão ofertados cerca de 430 mil imóveis usados, novos e em construção.

Na última edição do Feirão Caixa, foram negociados R$ 10 bilhões em contratos assinados e encaminhados. As próximas cidades a receber o evento são Curitiba, Fortaleza e São Paulo, entre os dias 18 e 20 de maio. No fim de semana seguinte, de 25 a 27 de maio, será a vez de Uberlândia, Campinas e Porto Alegre. Belém e Florianópolis encerram o cronograma do 8.º Feirão Caixa. Nessas cidades, o evento será realizado de 8 a 10 de junho.

Maio 2012 – O Estado de São Paulo

Uma força-tarefa do Ministério Público Estadual (MPE) vai rever as exigências de compensações viárias feitas pela Prefeitura a 17 shoppings centers da capital, considerados grandes polos geradores de tráfego. Essas obras, que deveriam estar concluídas antes de os empreendimentos abrirem ou quando têm as áreas aumentadas, visam a minimizar o impacto no tráfego.

Na semana passada, foram abertos 17 inquéritos civis pelo MPE para investigar os Shoppings Aricanduva, Eldorado, Iguatemi, Villa-Lobos, Center Norte, Raposo, Interlagos, SP Market, Santana Parque Shopping, Center Lapa, ITM Expo, Jardim Sul, Plaza Sul, Continental, Anália Franco, Ibirapuera e Central Plaza. Seis promotores da Habitação e Urbanismo vão trabalhar nessa investigação. “A própria CET (Companhia de Engenharia de Tráfego) já havia nos informado que não pode avaliar o impacto exclusivo de cada shopping center (polo gerador de tráfego) já instalado”, explicou o promotor José Carlos de Freitas.

Por esse motivo, o MPE decidiu apurar os impactos pontuais dos shoppings já construídos, os que não obtiveram licenças ou estão com processos de regularização em curso e/ou solicitaram a revisão das certidões de diretrizes e/ou têm pedidos de documentação de reforma e ampliação. “Todos os casos necessitam de específica investigação, ou até a reavaliação das certidões expedidas”, afirmou. De acordo com o promotor, medições de tráfego serão feitas no entorno dos shoppings por técnicos do MPE e mesmo pela CET, sempre a pedido da Promotoria. Remendos.

Para o arquiteto e urbanista Kazuo Nakano, a medida é importante, mas as soluções vão representar remendos no sistema viário, porque as obras para minimizar o trânsito deveriam ter sido exigidas antes de os shoppings terem começado a funcionar ou antes de terem ampliado as áreas. “O problema é que não se tem feito devidamente essa cobrança e a situação no entorno deles é grave porque mesmo as exigências feitas pela CET e cumpridas pelos empreendimentos não deram conta de minimizar os danos causados nos bairros onde esses shoppings se estabeleceram.”

Maio/2012
O Estado de S. Paulo – São Paulo/SP

A valorização dos imóveis localizados em favelas recentemente urbanizadas em São Paulo chega a 900%. Nos bairros da capital, onde o boom imobiliário se manteve nos últimos dois anos, a alta dos preços dos imóveis residenciais – de dois dormitórios e área construída entre 50 e 100 metros quadrados – não ultrapassa os 175%. Nas favelas urbanizadas, moradias de quatro a cinco cômodos, antes vendidas a R$ 15 mil, hoje são facilmente negociadas por mais de R$ 100 mil. Favelas como Heliópolis, Paraisópolis, Residencial dos Lagos e Cantinho do Céu, situadas em áreas de risco, de proteção de mananciais ou nas proximidades de bairros nobres, foram integradas ao tecido urbano.

Em vez de serem empurrados para a periferia, seus moradores foram beneficiados com a chegada de asfalto, iluminação, água encanada, canalização dos córregos, redes de saúde e de educação e opções de lazer. Além disso, os proprietários de barracos tiveram regularizada a posse desses imóveis. Nos últimos sete anos, União, Estado e Prefeitura investiram R$ 4,5 bilhões na urbanização de favelas em São Paulo, o que, segundo dados oficiais, beneficiou 120 mil famílias.

Os primeiros projetos concluídos e os outros em adiantada fase de implantação devem, a partir de agora, merecer atenção especial do governo, para evitar que boa parte dos beneficiados acabe se mudando para a periferia distante. Isto porque a urbanização traz a possibilidade de, com a venda do barraco, seu proprietário embolsar uma soma 900% maior do que a investida nele. Observe-se também que as melhorias acarretam custos que antes não faziam parte do orçamento doméstico. Os moradores de favela urbanizada passam a arcar com gastos de água, luz e esgoto, que antes os gatos e as gambiarras evitavam.

Em Paraisópolis, no Morumbi, mais de 2 mil famílias receberam os títulos de propriedade de seus imóveis e, com eles, veio o carnê do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), uma despesa não prevista, que fez boa parte dos novos proprietários optar pela inadimplência ou pela migração para a periferia. Para quem aluga imóveis localizados em favelas urbanizadas, a situação é ainda mais difícil. Como mostrou reportagem do Estado, em Heliópolis, o aluguel de um imóvel de dois quartos, sala e cozinha, que há dez anos era de R$ 280, hoje está em R$ 800. Esse valor é o dobro do total pago pelo programa bolsa-aluguel criado pela Prefeitura para auxiliar famílias com renda inferior a seis salários mínimos.

Às pessoas retiradas de imóveis irregulares a Prefeitura paga de R$ 5 mil a R$ 8 mil para que encontrem outro local para morar. Isto não é suficiente para adquirir imóvel em favelas urbanizadas, o que estimula a formação de novos núcleos irregulares, cada vez mais distantes do centro da cidade. Quem compra um barraco em favela ou loteamento irregular sabe que paga menos do que no mercado formal, por causa da falta de infraestrutura e da ilegalidade. Com a urbanização, barracos viram imóveis legalizados e os seus proprietários consideram a venda uma oportunidade de obter ganho significativo. Mesmo assim, não conseguem comprar outro imóvel em um bairro regularizado por causa do seu alto preço. E acabam adquirindo barraco em outra favela, alimentando assim a informalidade urbana que cresce em todo o País.

Entre 2000 e 2012, o número de brasileiros que vivem em favelas passou de 6,5 milhões para 11,4 milhões, um aumento de 75%, conforme dados do IBGE, apesar dos programas de melhoria de renda e de regularização fundiária. É preciso, portanto, repensar a maneira de tratar esse problema.

Um exemplo de outra forma de conter a migração para a periferia é a Parceria Público-Privada (PPP) lançada pelo governo do Estado – a primeira na área habitacional no País – para a construção de 10 mil moradias populares no centro de São Paulo. De acordo com o projeto, 90% dessas unidades serão destinadas a famílias com renda de até cinco salários mínimos e o restante para aquelas que recebem até dez salários.

Não existe bolha imobiliária no Brasil. As condições estruturais do mercado imobiliário brasileiro são muito diferentes daquelas que existiam nos Estados Unidos quando eclodiu a crise de 2007.

Para existir bolha imobiliária, é preciso que os preços dos imóveis estejam artificialmente inflados, o que não existe em nosso mercado. É importante conhecer os fatos para compará-los e tirar a correta conclusão. A crise econômica norte-americana teve origem nos chamados subprimes: os compradores de imóveis refinanciaram as suas hipotecas lastreadas por valores irreais de mercado. A altíssima alavancagem, tendo como base os papéis emitidos com esse lastro irreal, fez com que o sistema desmoronasse. O que veio depois todos sabemos bem: a economia mundial sofreu um duro golpe.

Recentemente, estivemos com representantes de importantes grupos financeiros dos EUA. Eles nos revelaram detalhes dessa desastrosa situação. Os financiamentos para compra, correspondentes a 100% do preço total do imóvel, eram refinanciados em 100% -às vezes mais. Uma operação de altíssimo risco, que não é praticada no Brasil. Aqui, o cenário é bem diferente. O consistente crescimento do setor imobiliário decorreu de fatos específicos, como a diminuição de taxas de juros, a melhoria do poder aquisitivo de boa parte da população e a volta do crédito imobiliário, após uma lacuna de 20 anos que quase levou o mercado à estagnação.

Isso foi possível graças ao novo marco regulatório, que deu garantias a compradores, a produtores e a financiadores. A sociedade, cuja demanda estava represada, “foi às compras”. Buscou realizar o sonho da casa própria, viabilizado por essas condições elementares. O mercado, então, empenhou-se em suprir essa procura, uma vez que sua função primordial no cenário econômico-social consiste em equilibrar a oferta e a demanda. A produção foi retomada, impactando o crescimento do país e a geração de empregos em escala. Agentes financeiros que antes não tinham o financiamento habitacional como parte estratégica de seu negócio passaram a disputar mutuários.

Mas nada disso implicou em relaxamento das exigências para concessão de empréstimos. Aliás, unidades 100% financiadas ainda hoje são casos raros. Em média, os financiamentos concedidos correspondem a 60% do valor do imóvel. O cuidado na concessão do crédito, que pode até ser exagerado, acarreta burocracia tremenda. Houve melhoras. O número de documentos exigidos do comprador, do vendedor e do imóvel caiu de 52 para 14, mas continua elevado, e é grande a demora em se obter toda essa papelada, principalmente porque falta integração entre os órgãos públicos expedidores.

Os cartórios ainda não estão totalmente informatizados, ao contrário dos bancos, que investiram com força na tecnologia. Esse criterioso processo nos autoriza a afirmar que, no Brasil, temos “superprime”. Além disso, não temos a cultura do refinanciamento de hipotecas. O brasileiro valoriza a propriedade do bem. Quer quitar logo a dívida e ter a escritura do imóvel. Depois, fica livre para novos endividamentos, pois conta com a segurança de que a casa da família, patrimônio dos filhos, está garantida.

Na fase atual da nossa economia, não existe espaço para aumentos significativos, mas também não há risco de queda de preços. O mercado deve crescer na proporção direta do desempenho da economia. Há bolha imobiliária? Definitivamente, não.

Texto de CLAUDIO BERNARDES, 57, engenheiro civil, presidente do Secovi-SP e reitor da Universidade Secovi.