Abril/2013 – Mercado & Eventos

A Accor, em conjunto com a Incorporadora Setin Empreendimentos Imobiliários, lançaram nesta segunda-feira (08/04) o Mondial Osasco – empreendimento que agrega torres hoteleiras e comercial sob as bandeiras ibis e ibis budget. No total serão 492 unidades e Valor Geral de Vendas (VGV) será superior a R$ 140 milhões. A previsão é de que as obras tenham duração de 36 meses.
O Mondial Osasco terá perfil de uso misto, incluindo duas torres de hotel e uma de salas comerciais, além de duas lojas térreas. O ibis contará com 180 unidades com metragem de 17m², recepção, lobby, restaurante, bar, área de back office e operacional. Já o ibis budget, de categoria super econômica, contará com 204 apartamentos de 14m², lobby com loja de conveniência, restaurante para café da manhã, área de back office e operacional. O edifício de salas comerciais será composto por 108 unidades.
“Esse empreendimento veio atender uma demanda por hotelaria de qualidade por um preço justo, especialmente no setor de negócios, que cresce muito na região”, disse Abel Castro, diretor de Desenvolvimento de Novos Negócios para a América Latina. “Nos próximos anos, a Accor tem um plano de expansão intenso para a Grande São Paulo, interior e litoral do estado que contempla 13 ibis e quatro ibis budget”, complementou.
Antonio Setin, presidente da incorporadora, justificou o investimento ressaltando o potencial da região “O conjunto de edifícios ibis será construído na Avenida dos Autonomistas, em frente ao Hospital Cruzeiro do Sul, localização muito atrativa no momento da decisão pelo investimento. O objetivo é atender a várias necessidades de negócios em um só local”.
O Mondial Osasco está localizado na região central de Osasco, a poucos metros das Marginais Pinheiros e Tietê, das Rodovias Castelo Branco, Raposo Tavares e Anhanguera; polo regional de comércio, que comporta em seus 10 Km de extensão hipermercados, universidades, lojas e shopping center.

Abril/2013 – Exame.com

Entenda como avaliar qual é o momento ideal para comprar as cotas de um fundo imobiliário.
São Paulo – Saber o momento certo de entrar em um investimento pode ser tão ou mais importante quanto escolher em qual investimento aplicar. E no caso dos fundos imobiliários, saber se vale a pena investir no fundo no período de reserva (quando ele ainda não é negociado em Bolsa), ou depois de que ele já vem sendo negociado há algum tempo, ou ainda, se é melhor investir em um momento que a taxa Selic está alta ou baixa e se no momento as cotas estão caras ou baratas é tão crucial para o sucesso do investimento quanto a escolha sobre qual fundo investir.
Confira a seguir o que pesar para saber o momento certo de entrar em um fundo imobiliário.
1) Observe se você está no momento certo de investir
A melhor hora para entrar em um investimento é quando o investidor está no momento certo para investir. “O melhor momento é algo pessoal. O que o investidor deveria olhar no fundo para tomar sua decisão é se ele está na hora certa, se está com o dinheiro certo para fazer investimento”, avalia Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo de investimentos especialista em fundos imobiliários.
Como qualquer outro investimento de renda variável, os fundos imobiliários possuem riscos, por isso o investidor deve avaliar se ele pode assumir riscos naquele momento e também se ele precisará do dinheiro em pouco tempo. “O investidor não pode esquecer nunca que o fundo imobiliário é um investimento de longo prazo. E o dinheiro precisa ser um dinheiro que ele pode destinar ao longo prazo e que ele pode investir em um ativo de risco”, diz Moraes.
Segundo ele, os fundos imobiliários não são indicados para quem quer investir em menos de dois ou três anos. Isso porque como o investimento é variável, se o investidor tiver uma data marcada para resgatar o dinheiro, ele pode perder dinheiro ao resgatar o valor investido vendendo as cotas em um momento em que elas estejam desvalorizadas.
E por mais que não haja um prazo definido, o investidor precisa investir tendo consciência de que pode sofrer prejuízos, por isso não é recomendável investir todo a sua poupança em um fundo imobiliário. O ideal é que o investidor já possua uma reserva de emergência, com aplicações mais seguras, e destine parte do valor disponível para investimentos aos fundos imobiliários como uma estratégia de diversificação.
2) Analise fatores setoriais e veja se eles indicam que o momento é bom
Depois de avaliar os critérios pessoais, o investidor deve partir para uma análise setorial. “Se eu vejo agora que a Selic pode subir, ou que os imóveis estão com alta vacância, essas coisas podem trazer oportunidade de compra no sentido que os preços das cotas caem”, afirma Arthur de Vieira Moraes.
Se a taxa Selic estiver alta, por exemplo, os investidores podem considerar os investimentos de renda fixa mais atrativos, já que muitos deles possuem remuneração atrelada à Selic e podem ter menos riscos que os fundos imobiliários. Com menos investidores interessados, as cotas se desvalorizam e esse pode ser um bom momento para entrar no fundo, já que o valor pago pela cota será mais baixo.
O investidor também deve avaliar qual setor no momento tem maior possibilidade de ganho. “Se for o varejo, então vale a pena pensar em fundos que investem em shoppings e galpões de logística. O melhor momento não vai ser algo conjuntural, o investidor deve enxergar isso em cada fundo, já que eles investem em setores de negócio diferentes, que não têm o memso comportamento ao mesmo tempo”, diz Moraes.
3) Analise se o fundo prospectado está em um bom momento
Depois de realizar uma análise setorial, o próximo passo é avaliar se aquele fundo prospectado, especificamente, está em um bom momento. “O que interessa é procurar “upsides”, ou seja, fundos que tenham possibilidade de aumento dos rendimentos”, afirma Arthur de Vieira Moraes.
Ele orienta o investidor a se informar sobre possíveis reajustes de aluguéis dos imóveis que fazem parte da carteira do fundo nos próximos meses, o que pode garantir um ganho no curto prazo e pensando no logo prazo, ele recomenda que se observem os vencimentos dos contratos de aluguéis dos imóveis do fundo. Fundos com contratos longos, que vencem em 10 anos, por exemplo, têm mais chance de pagar os aluguéis aos investidores regularmente do que aqueles cujos contratos vencerão em alguns meses e correm o risco de ficarem desocupados.
E é fundamental observar quais são os ativos do fundo. As carteiras dos fundos imobiliários podem ser compostas por imóveis comerciais, corporativos, residenciais, cotas de outros fundos e recebíveis imobiliários, que são papéis com lastro em imóveis, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Considerando que um ativo invista apenas em imóveis comerciais, por exemplo, o investidor pode observar se o momento é propício ou não para entrar naquele fundo avaliando se os imóveis comerciais estão com alta ou baixa vacância no momento.
4) Procure entender se no momento o fundo está “caro”
Para avaliar se a cota de um fundo está cara, o investidor deve fazer duas análises. A primeira é sobre a relação entre o seu valor de patrimônio e o valor da cota. Para isso, basta dividir o valor patrimonial do fundo (que é o valor de todos os seus ativos) pelo número de cotas. Se o patrimônio de um fundo for de 1 milhão de reais e ele tiver 100 cotas, isso significa que o valor patrimonial de cada cota é de 10.000 reais. Se as cotas estiverem sendo vendidas a 11.000 reais na Bolsa, isso quer dizer que o valor da cota está 10% acima do valor patrimonial.
“Se o valor da cota está acima do patrimônio dele, isso indica que tem algo diferente no fundo, porque o mercado só aceita pagar menos que o patrimônio ou mais por algum motivo”, afirma Moraes. O investidor deve apurar, portanto, os fatores subjetivos do fundo, que levem à essa distorção entre o valor de mercado da cota e seu patrimônio. “E não quer dizer que um fundo com cotas 20, 30% maior do que o valor patrimonial é caro, o investidor também não rasga dinheiro, se a cota está acima isso pode ocorrer porque o fundo tem boa liquidez, um bom gestor e porque os investidores acham que o fundo vai sofrer pouco diante de crises, são fatores qualitativos”, completa o especialista.
Por outro lado, uma cota negociada por um valor de mercado muito abaixo do seu valor de patrimônio pode ser um sinal de que algo está errado com o fundo, já que os investidores estão pagando menos por ele. Mas, se depois de investigar os motivos para isso, o investidor entender que o mercado está subestimando o valor do fundo, a conclusão pode ser de que as suas cotas estão descontadas e é um bom momento para a compra.
O valor do patrimônio do fundo pode ser consultado nos relatórios mensais dos fundos, que são divulgados pelos gestores, ou no site da BM&FBovespa, caso o fundo seja negociado no segmento Bovespa. No site da Bolsa há uma página com a lista de todos os fundos. Clicando no código do fundo a ser pesquisado, uma página com as informações daquele fundo será aberta. Basta então clicar em “Comunicados e outros Documentos” > “Dem. Financeiras e Relatórios” e abrir os relatórios mensais.
A segunda análise a ser feita é sobre a rentabilidade do fundo, ou seja, o seu retorno (yield), que é o valor que o fundo paga mensalmente em relação ao preço de suas cotas. Para chegar ao yield, basta verificar o valor em reais pago pelo fundo aos investidores e calcular quanto isso representa em relação à cota.
Para quem nunca investiu em um fundo imobiliário, é muito importante entender que esses fundos distribuem rendimentos em dinheiro em igual quantidade para todos os cotistas, mas a rentabilidade é diferente para cada um, já que ela depende não só do rendimento recebido como também do valor pago pela cota. Isto é, se o investidor comprou uma cota no seu lançamento, pagou 100 reais por ela e seu último rendimento foi de 1 real, sua rentabilidade mensal foi de 1%. Se outro investidor comprou uma cota desse mesmo fundo 10 meses depois de seu lançamento, quando suas cotas estavam valendo 150 reais, ele receberá também 1 real, mas sua rentabilidade foi de 0,66% (resultado da divisão de 1 por 150).
E para que a análise seja mais apurada é importante que o investidor não faça a comparação observando apenas o rendimento do fundo em um mês, mas em um período mais longo. “Os fundos podem ter sazonalidades. Um fundo de shopping, por exemplo, pode ter um faturamento muito maior no Natal, no Dia das Mães e no Dia dos Namorados. O ideal é olhar o rendimento pelos menos dos últimos 12 meses e quanto maior período, melhor para observar se as sazonalidades”, afirma Vieira de Moraes.
Também no site da BM&FBovespa, é possível verificar os valores distribuídos por cota nos últimos meses. Para encontrar essa informação é preciso novamente acessar a página com a lista dos fundos do segmento Bovespa, clicar no fundo desejado e em seguida clicar em “Comunicados e outros Documentos” e acessar os documentos em PDF que trazem a distribuição de rendimento de cada mês.
Vale ressaltar que a rentabilidade passada não é garantia de retorno futuro. Por isso, para entender qual é o melhor momento de entrar no fundo é preciso combinar todas as dicas citadas, e não apenas apurar os rendimentos passados.
5) Observe se comprar as cotas no período de reserva ou depois faz diferença para você
As cotas dos fundos imobiliárias podem ser compradas no período de reserva de cotas, quando elas ainda não são negociadas em bolsa, ou quando o fundo passa a ser negociado em Bolsa (assim como as ações), no chamado mercado secundário. Segundo Sérgio Belleza Filho, consultor de investimentos e uma das maiores referências em fundos imobiliários no Brasil, o período de reserva é muito interessante para grandes investidores, que querem comprar grandes quantidades de cotas.
“A liquidez dos fundos imobiliários no mercado secundário (na Bolsa) tem aumentado barbaramente, mas ainda não é tão grande. Alguns papéis têm boa liquidez, mas alguns têm uma liquidez mais restrita porque faltam vendedores. O investimento é tão bom que o investidor não tem feito questão de sair deles”, diz Belleza.
Ele menciona o exemplo do fundo imobiliário do Shopping Pátio Higienópolis. Suas cotas começaram a ser negociadas em 1999 e, segundo ele, muitos investidores desde então nunca venderam suas cotas.
Mas, para o pequeno investidor, que não tem interesse em comprar um volume grande de cotas, o período de reserva pode não ser tão interessante ou pode ser indiferente, sendo que o que interessa mesmo são os fundamentos do fundo. Isso quer dizer que avaliar se o fundo está no período de reserva ou se já é negociado há mais tempo não é o que dirá se o investimento vale a pena ou não.
“O período de reserva é um bom momento pra quem quer comprar muitas cotas, mas em compensação é preciso ficar muito atento na hora do lançamento do fundo porque existe um esforço de marketing muito grande. O investidor deve ficar atento para ver realmente o que está comprando, porque o período de reserva é um momento de ‘oba oba’”, diz Belleza.
Diferentemente do que ocorre, por exemplo, no mercado de ações, no qual as ações podem ser negociadas a um valor descontado no IPO (Oferta Inicial de Ações) devido à insegurança dos investidores sobre o futuro do papel, os descontos dos fundos imobiliários são pouco ligados ao fato de estarem em um período de oferta inicial, já que seu valor não é tão ditado pelo ânimo dos investidores, mas por fatores mais concretos, como a sua perspectiva de rendimentos e os imóveis em que ele investe.
Por não haver um desconto relacionado à oferta inicial do fundo, para investidores mais conservadores o melhor pode ser entrar em um fundo que já é negociado há algum tempo e já possui um histórico de rentabilidade e de gestão, que o investidor pode avaliar. Os fundos novos podem ser mais imprevisíveis, já que eles ainda têm um comportamento desconhecido por ser novo.
Para Sergio Belleza, o tempo de existência do fundo, não está entre os principais fatores para a escolha do fundo. “Primeiro é preciso entender exatamente no que o fundo investe, segundo é preciso entender exatamente quanto o patrimônio investido gera de renda, em terceiro lugar os riscos e depois se o fundo tem condição de concretizar a renda que ele projeta”, afirma.
Ainda que alguns exemplos recentes, como o fundo imobiliário de agências do Banco do Brasil, mostrem períodos de reservas bastante eufóricos e com bons ganhos para quem conseguiu reservar cotas antes do lançamento em Bolsa, esses casos estão muito mais relacionados ao perfil do fundo do que ao fato de os investidores terem o acessado no momento de reserva. “O fundo do BB foi um lançamento inédito. Nunca tinha sido feito antes um lançamento de 1,5 bilhões de reias e a sua proposta de remuneração era bastante atrativa”, comenta Belleza.

Março/2013 – InfoMoney

Se vender as cotas com valorização, o investidor não possui isenção de IR e o cálculo da alíquota, de 20% sobre o lucro, é de responsabilidade dele próprio.
SÃO PAULO – Os fundos imobiliários oferecem uma vantagem tributária aos investidores de varejo. Aqueles que compram cotas de fundos imobiliários na BM&FBovespa não pagam IR sobre os rendimentos, desde que sejam cumpridos alguns pré-requisitos: o fundo não pode ter menos do que 50 cotistas; e o investidor não pode deter mais de 10% das cotas, que precisam ser negociadas exclusivamente em bolsa.
No entanto, se vender as cotas com valorização, o investidor não possui isenção de IR e o cálculo da alíquota, de 20% sobre o lucro, é de responsabilidade dele próprio. O pagamento do valor devido também é efetuado por meio de DARF e os prejuízos podem ser abatidos de futuros ganhos com a venda de cotas de outros fundos imobiliários.
Declaração anual
Na hora de fazer a declaração anual, o especialista da Alterdata, Edson Lopes, ressalta que o investidor deve declarar o rendimento como isento (se for este o caso) na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, no campo 15 – “Outros”, especificando sua origem.
No caso de venda das cotas com lucro, a declaração deve ser feita por meio do menu “Renda Variável”, através da ficha “Operações Fundo Invest. Imobiliário”. Também deverá ser informado o imposto de renda pago na fonte. “Também é importante declarar o saldo investido no fundo de investimento imobiliário, preenchendo a ficha ‘Bens e Direitos’. Na discriminação é relevante informar o CNPJ e nome do Fundo, bem como a quantidade de cotas e a corretora responsável”, explica Lopes.
É importante lembrar que as corretoras não enviam informes de rendimentos sobre os fundos imobiliários negociados. Toda a apuração e conferência dos ganhos, ou prejuízos, para posterior declaração anual é de responsabilidade do próprio investidor.

Londres inaugurou no fim do ano passado o maior edifício da União Europeia com 310 metros de altura, 110 mil metros quadrados de área útil e… 48 vagas na garagem! Não, este não é o número de vagas por empresa ali instalada ou por andar. É o numero total de vagas de garagem do The Shard.
Desde a primeira divulgação do projeto, o edifício tem sido matéria de muita discussão e controvérsia principalmente pela sua altura e impacto na paisagem de prédios baixos de Londres. Até por isto é muito interessante ler a entrevista dada pelo autor do projeto, o arquiteto italiano Renzo Piano, ao jornalista Steve Rose do Guardian: Piano diz que o The Shard é sobre contar uma história diferente que tira consequências da decisão de Londres por um cinturão verde, um limite físico claro, que sinaliza à cidade que se tiver de crescer deve crescer para dentro; uma comemoração de mudanças na ideia de que o crescimento das cidades deve acontecer por mais e mais construção na periferia; Piano disse também que as 48 vagas existentes no edifício que fica quase ao lado da Estação London Bridge, um importante centro de transportes públicos, querem dizer ‘parem de andar de carro’.
A ousada entrevista do arquiteto de 74 anos é digna de quem nos seus 30 foi um dos autores do projeto (também controverso) do Centro Pompidou de Paris. Mas fica nítido que esta ousadia foi dirigida e até inspirada pelas firmes determinações de planejamento urbano de Londres. Muito diferentes das frouxas tentativas de São Paulo. Submetida à inércia administrativa e a interesses econômicos particulares, São Paulo permite a construção de condomínios com mais de 10 mil vagas de garagem em vias que não permitem fluxo de mais de mil carros por hora, transformando a retirada do carro da garagem numa seção de tortura com técnicas de congestionamento em ambiente fechado que pode durar mais de quarenta minutos. E isto só para sair da garagem e alcançar o congestionamento da via pública.
A cidade cresce desordenadamente sobre sua periferia e cidades vizinhas, posterga há várias dezenas de anos os investimentos necessários no transporte público, empurra seus pobres para áreas de risco, para periferias cada vez mais distantes e para outros municípios jogam desavergonhadamente grande parte dos esgotos nos seus rios e etc. etc. etc.
A revisão do plano diretor e as propostas da administração Haddad indicam momento propicio para pensarmos uma cidade capaz de receber com dignidade e gerar equidade e oportunidade para seus habitantes e para os milhões que virão nas próximas décadas à região metropolitana em busca de vidas melhores, mais animadas e felizes. Um requisito fundamental para isto é a melhoria radical da mobilidade e o aumento da proximidade geográfica da habitação de interesse social à oferta de emprego e às melhores regiões da cidade.
Interessante notar que vários prefeitos passados, e também Haddad, gostam da idéia da operação urbana como instrumento de intervenção. A idéia não é má, já que busca aliar duas forças fundamentais, a iniciativa privada e o governo municipal, entorno de um projeto de transformação. Mas o contexto no qual as operações urbanas têm sido utilizadas e os termos de troca utilizados não correspondem às aspirações e necessidades da cidadania e normalmente se resumem ao aumento no gabarito e na área construída versus o custeio de obras públicas pouco inspiradas – muitas para tentar facilitar o fluxo de automóveis.
Seria importante aproveitar o momento que se avizinha de revisão do Plano Diretor do município para estabelecer limites ao crescimento horizontal da mancha urbana, para criar metas de adensamento e verticalização e, também, para estabelecer requisitos de sustentabilidade radicais para a permissão da construção de mega edifícios. Uma vez beneficiados por operações urbanas, estes deveriam ser submetidos a requisitos tais como auto suficiência energética por meio do uso de fontes renováveis descentralizadas; auto suficiência hídrica por meio de captação de água de chuva com alto volume de estocagem e tratamento e reuso de efluentes de grande capacidade; prêmios em área adicional para edifícios localizados próximos à infraestrutura existente de transporte público de alta densidade com poucas vagas de garagem ou garagens somente para veículos de serviço; prêmios também para taxa de materiais reciclados utilizados na construção e para a reciclagem dos materiais descartados durante as obras; criação de habitações de interesse social em área da própria edificação ou pelo retrofit de edificações existentes nas proximidades; entre outros requisitos.

Delcio Rodrigues, físico e consultor em meio ambiente e sustentabilidade, coordena a área de consultoria do Ibope Ambiental

Março/2013 – Exame.com

Imóvel usado costuma ser mais amplo e pode ser mais barato que um novo, mas geralmente tem condomínio mais caro; veja as vantagens e desvantagens.
Algumas características dos imóveis novos e dos imóveis usados podem combinar mais com um tipo de comprador ou com outro. Um imóvel novo pode ser mais indicado para quem tem filhos pequenos e busca uma área de lazer maior, mais segurança e um projeto mais moderno. E um imóvel usado pode ser mais indicado para quem busca espaços mais amplos, uma localização mais central e preços menores.
Vantagens
Possibilidade de saber exatamente como é o imóvel e o seu ambiente
Saber exatamente como é a iluminação do imóvel, sua vista, seu ambiente externo e suas dimensões é uma grande vantagem dos imóveis usados e um dos maiores problemas dos apartamentos comprados na planta. Muitos compradores preferem os usados porque não querem se arriscar a comprar um imóvel na planta e se surpreender negativamente na hora da entrega ao perceber que sua iluminação é péssima, que o seu acabamento não é como se imaginava ou que o apartamento parece menor do que o decorado. Por isso, para quem é avesso a surpresas, talvez o imóvel usado seja a melhor opção.
Entre os usados encontram-se preços menores e mais barganhas
Os preços dos imóveis usados costumam ser menores do que os de imóveis novos do mesmo tamanho porque o comprador paga um valor mais alto pela “modernidade” do imóvel recém-lançado ou na planta. Um imóvel antigo que precisa de algumas melhorias, por exemplo, pode ser uma verdadeira barganha.
A lógica é parecida com a dos carros. Sabendo encontrar um usado em boas condições é possível fazer um ótimo negócio, e com o mesmo valor que seria necessário para a compra de um novo, é possível comprar um usado com um nível superior.
Além disso, como a compra do usado geralmente é realizada com pessoas físicas, não com construtoras, o comprador pode encontrar boas oportunidades, seja porque o vendedor é desinformado e colocou um preço abaixo do valor de mercado, ou porque ele tem uma dívida, ou vai se mudar do país e precisa vender o imóvel rapidamente.
“O comprador de imóvel usado pode obter melhores preços e condições de pagamento porque ele trata diretamente com o proprietário. Se ele não tem todo dinheiro para pagar à vista, por exemplo, é possível que o proprietário aguarde que a pessoa obtenha financiamento, o que já não é tão fácil com a construtora”, afirma o assessor jurídico da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA), João Bosco Brito.
Além do custo de aquisição menor, há menos gastos para equipar o imóvel
Ao comprar um imóvel novo, geralmente gasta-se cerca de 20% do valor do imóvel com itens que não são entregues pela construtora, como iluminação, pisos, aquecimento, etc. Já um imóvel usado costuma vir com todos os itens básicos e, se não for muito antigo, ou se estiver bem conservado, ainda pode vir com alguns bônus, como armários embutidos, espelhos, itens decorativos e cômodos reformados.
Claro que, dependendo das condições, um imóvel usado pode precisar de uma troca de pisos ou uma pintura, mas ainda assim esses custos podem ser menores do que os gastos para equipar um imóvel novo que pode vir sem sistema de aquecimento, chuveiros, box, lâmpadas, spots, lustres, pisos, janelas e assentos das bacias sanitária.
Espaços amplos
Com o aquecimento do mercado imobiliário nos últimos anos, muitas construtoras têm desenvolvido projetos de imóveis mais compactos para aproveitar o momento e vender o maior número de unidades possível em um único empreendimento. Por esse e outros motivos, os imóveis mais antigos costumam ter uma área significativamente maior do que um novo pelo mesmo preço.
“Normalmente, o comprador que busca um apartamento de dois quartos novo consegue achar um de até 60 m², enquanto um mais antigo de dois dormitórios vai ter 90 m² e pode sair mais barato” afirma Luiz Calado, autor do livro “Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”.
Boa localização
Naturalmente, alguns dos bairros mais disputados na sua cidade são aqueles que estão completamente adensados. Por isso, muitas vezes resta aos imóveis novos as regiões mais afastadas, que ainda possuem espaço para construção justamente porque até o momento não despertaram tanto interesse. Por isso, geralmente é mais fácil encontrar imóveis antigos mais bem localizados do que novos.
Desvantagens
Maior chance de problemas com manutenção
Um imóvel usado, sobretudo os que foram construídos há mais de três décadas, de maneira geral, possuem mais chances de ter algum tipo de gasto mais elevado de manutenção do que os mais novos. Um apartamento usado pode ter mais problemas de infiltração, pode precisar de uma reforma em seu sistema elétrico para suportar a maior quantidade de equipamentos usados hoje, ou ainda pode precisar de uma reforma ainda mais cara, como na estrutura do prédio ou no elevador, o que pode tornar o condomínio bastante salgado.
Uma dica para evitar este tipo de gasto é contratar um técnico para fazer uma inspeção que possa ver questões que estão além do aspecto estético e que são problemas em potencial.
Condomínio mais caro
Ainda que a área de lazer do imóvel antigo seja pior do que a dos condomínios mais modernos, grosso modo, eles têm condomínios mais caros, segundo Omar Anauate, diretor de condomínio da Associação Administradora de Bens Imóveis e Condomínios (Aabic). Isso ocorre porque o principal fator de formação do preço da taxa condominial é a quantidade de unidades do prédio. Então, por mais que um prédio antigo não tenha área de lazer, se ele tem poucos andares e poucas unidades por andar, o que é bem comum, poucas pessoas dividirão seus custos.
Anauate explica que, apesar dos itens de lazer serem tidos por muitos como o principal custo do condomínio, a maior despesa costuma ser com o quadro de funcionários. Em seguida são as contas de água e energia e só depois a manutenção do prédio, que inclui custos de conservação de elevadores, piscinas, revisão de para-raios e outros. “O condomínio mais antigo pode ter despesas muito carregadas, como a folha de pagamento dos funcionários que têm salários mais altos por causa do maior tempo de contrato e a manutenção”, diz.
O diretor da Aabic ressalta, no entanto, que no caso dos condomínios-clube a maior área de lazer já terá um custo significativo. Como eles costumam funcionar como verdadeiros clubes, seu quadro de funcionários e a manutenção podem deixar a taxa condominial mais cara do que os imóveis antigos com pouquíssimas unidades.
Projetos ultrapassados
O preço de um apartamento de 100 m² novo pode ser o mesmo de um apartamento de um de 140 m² usado, mas muitas vezes ele não está pronto para as necessidades do comprador. Muitos deles têm poucas vagas na garagem e não têm terraço. Os projetos de imóveis novos, mesmo sendo menores, podem agradar mais pelo melhor aproveitamento do espaço. Por exemplo muitos deles têm quartos de empregados grandes, por exemplo, e hoje isso já não é mais importante para muitas famílias. Alguns prédios novos também possuem um design mais moderno, maior eficiência energética e de consumo de água, mais áreas permeáveis e em alguns casos até mesmo projetos de geração de energia sustentável e de reciclagem.
Menor área de lazer
Dependendo do comprador, a área de lazer pode ser um fator muito relevante para a escolha do imóvel. E na maioria esmagadora dos casos, os imóveis antigos possuem áreas comuns que deixam muito a desejar em relação a alguns condomínios de prédios novos. Para quem tem filhos pequenos, por exemplo, ter uma boa área de lazer no prédio pode até representar alguma economia, já que não será preciso se associar a um clube, nem viajar para aproveitar um final de semana de sol.