Março/2013 – Valor
O volume de operações de compra e venda de terrenos desacelerou na cidade de São Paulo, maior mercado imobiliário do Brasil. A demanda por novas áreas está menor, em decorrência da redução do volume de lançamentos imobiliários em 2012. Na ponta vendedora, os preços continuam elevados, e proprietários ainda relutam em fazer concessões, em função da referência das altas dos valores dos últimos anos. A combinação desses fatores resulta no fechamento de poucos negócios na cidade.
“Começa a haver uma paralisação de compras por parte das incorporadoras”, diz o diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), Luiz Paulo Pompéia. As empresas estão “bem abastecidas” de áreas, segundo o representante da Embraesp. No ano passado, a soma dos lançamentos das incorporadoras de capital aberto que já divulgaram prévias operacionais caiu 20,8% ante 2011, para R$ 21,25 bilhões. A soma das vendas contratadas teve redução de 15,4%, para R$ 20,8 bilhões.
“Há um número de unidades em estoque muito grande que precisa ser consumido para que os lançamentos tenham liquidez”, diz Pompéia. No mercado, há expectativa que, novamente, as incorporadoras busquem acelerar a venda das unidades em estoque por meio de campanhas, que vão incluir descontos nos preços de unidades concluídas ou quase prontas.
Mesmo nesse contexto, os terrenos continuam “muito caros”, até pela inércia dos vendedores decorrente do comportamento dos preços nos últimos anos, conforme Pompéia. “Isso começa a tornar os produtos inviáveis”, diz. Para a produção de empreendimentos ser compatível com os atuais valores de áreas, seria necessário que as incorporadoras vendessem os imóveis por preços mais elevados, segundo o representante da Embraesp. “Mas o mercado não está disposto a pagar mais”, diz Pompéia.
Na avaliação da viabilidade da aquisição de áreas, as incorporadoras precisam considerar contrapartidas exigidas pelo poder público, de acordo com o diretor financeiro e de relações com investidores da EZTec, Emílio Fugazza. Questões relacionadas a meio ambiente e planejamento urbano “agregam custos na conta do terreno”, de acordo com o executivo. “A pressão está muito maior para fechar a viabilidade do terreno”, diz Fugazza.
A diminuição, no município de São Paulo, do estoque de outorgas onerosas do direito de construir é vista por quem atua no setor como fator de limitação para altas dos terrenos em alguns bairros. Por meio das outorgas, a Prefeitura de São Paulo autoriza a ampliação do potencial construtivo das áreas mediante contrapartida financeira.
“Quando o estoque de outorga de um bairro é zerado, em um terreno em que seria possível construir o equivalente a quatro vezes a área, esse total cai para duas vezes, por exemplo”, diz o diretor-executivo da incorporadora You, Inc, Eduardo Muszkat. Muitas vezes, segundo o diretor de incorporações da Esser Empreendimentos, Nick Dagan, os proprietários dos terrenos não entendem que a questão da outorga afeta o custo da área.
“Comprar bem o terreno é o grande desafio que a Esser tem hoje”, afirma Dagan. A incorporadora tem 13 lançamentos previstos para o ano. “Teoricamente, precisaríamos comprar um terreno por mês para repor os dos projetos que forem lançados. Atualmente, não consigo comprar áreas com essa velocidade”, diz o diretor da Esser.
Já a You está fechando a compra de oito terrenos, ainda que tenha aberto mão de vários potenciais negócios por conta de valores pedidos pelos vendedores acima do que a empresa julgava valer à pena. Mas se há incorporadoras médias de capital fechado que têm comprado “muitos terrenos” em São Paulo, segundo o diretor da Brasil Brokers Marcelo Senna, o mesmo não ocorre com as incorporadoras abertas. “Há menos negócios no mercado. As grandes não estão comprando”, diz Senna.
Desde 2012, uma das prioridades das incorporadoras tem sido gerar caixa, o que contribui para a desaceleração das compras.
Segundo o diretor-executivo da You, do meio para o fim do ano passado, os preços “pararam de subir, mas não caíram”. Fugazza, da EZTec, diz esperar estabilidade nos preços e, nas regiões em que houve altas mais expressivas, queda dos valores. “Os preços dos terrenos não vão cair. Mas, se subirem, isso ocorrerá em linha com a valorização dos apartamentos. Os valores estão mais estáveis”, diz o presidente da Trisul, Jorge Cury Neto. O executivo da Trisul ressalta que há limitação de bons terrenos em São Paulo.
Os negócios são realizados tanto em dinheiro quanto em permutas. Quando o proprietário da área tem pressa de receber, a venda em dinheiro é mais comum. Nos casos em que o vendedor pode esperar, a opção é, muitas vezes, pela permuta, modalidade que costuma ser mais rentável. A troca do terreno por unidades é chamada de permuta física, enquanto a negociação de participação futura na receita é denominada permuta financeira.
