Outubro/2012 – Valor
Um grande empreendimento em uma área pouco conhecida da maioria dos paulistanos é a próxima aposta da incorporadora JHSF em São Paulo. O projeto comercial vai unir escritórios, um centro de compras com lojas de grife internacional e um hotel.
O desenho arquitetônico ainda está sendo elaborado, mas as linhas gerais do projeto já foram definidas. Será uma construção de 140 metros de altura, com 33 andares e dois subsolos. De acordo com o pedido de alvará registrado na Prefeitura de São Paulo, a área construída vai ser de 136,5 mil m2 e a garagem terá 2.500 vagas.
O projeto será erguido em um terreno às margens do rio Pinheiros, na zona sul da capital, bem próximo ao shopping Cidade Jardim, construído pela mesma incorporadora. Segundo apurou o Valor, as obras custariam entre R$ 350 milhões e R$ 450 milhões.
O terreno, entre o rio e a pista expressa da Marginal, é um local que poucos conhecem e imaginam poder receber um projeto desse tamanho. Fontes a par do negócio garantem, no entanto, que o limite mínimo de 100 metros de distância da margem do rio, de área de preservação permanente, está sendo respeitado.
A ideia de fazer algo no local não é nova. A JHSF comprou a área de 15,3 mil m2, que pertencia à EMAE (Empresa Metropolitana de Águas e Energia), por meio de licitação, em janeiro do ano passado. O terreno foi arrematado por R$ 16,1 milhões.
Desde então, a empresa vem discutindo o projeto. No ano passado, chegou a cogitar construir o maior prédio em altura na cidade de São Paulo. Limites definidos pela Aeronáutica para aquela região engavetaram a ideia.
A essência do negócio, porém, foi mantida. A JHSF pretende ficar com 100% do empreendimento. A receita virá dos aluguéis das salas comerciais e das lojas – diversas marcas internacionais que pretendem vir para o Brasil estariam interessadas no projeto -, além do hotel, que provavelmente será bandeira Fazano. A JHSF é sócia da família, com 66% da rede de hotéis.
Fora o investimento previsto para a obra, a construtora já teve gastos com a compra de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs). Se aprovado, a JHSF terá de desembolsar quantia razoável em obras de contrapartida.
Uma das principais questões a serem debatidas é o efeito que um empreendimento como este terá sobre trânsito. De acordo com a Prefeitura de São Paulo, a Companhia de Engenharia de Tráfego (CET) recebeu solicitação para fazer um estudo do impacto no tráfego da Marginal Pinheiros e das vias próximas. Nos bastidores, fala-se até na possibilidade de se construir um viaduto, que passaria por cima da Marginal, para diminuir a sobrecarga de veículos.
A preocupação com o aumento nos congestionamentos é um dos fatores que levou duas associações de moradores a entrarem com representação no Ministério Público de São Paulo. A Associação de Moradores de Bairro Cidade Jardim Panorama e a Sociedade Amigos da Cidade Jardim pedem que sejam considerados, de forma conjunta, os efeitos deste e de outros empreendimentos da JHSF.
“Ali já é um trânsito caótico, você imagina um empreendimento com 2.500 vagas, vai ser um impacto descomunal”, afirma o advogado dos moradores, Mário Baroni. Ele pontua que já havia uma preocupação das associações com o efeito sobre o trânsito de dois outros empreendimentos: o Residência Cidade Jardim, uma torre residencial que a JHSF está construindo na rua Armando Petrella, que tem alvará deferido; e uma área que a incorporadora detém na rua Inocêncio Nogueira e que deve receber, futuramente, um empreendimento comercial. Este projeto ainda não tem pedido de alvará.
O MP abriu investigação e solicitou às secretarias do Transporte, do Verde e Meio Ambiente e de Desenvolvimento Urbano, além da Subprefeitura de Pinheiros, que avaliem o impacto conjunto dos empreendimentos.
A portaria do MP diz que o órgão irá investigar também a preservação da área de proteção da margem do rio e “divergências a respeito da inclusão da área no perímetro da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada”.
A operação urbana delimita, entre outros fatores, a área onde é autorizado o uso dos Cepacs para a construção de empreendimentos comerciais de grande porte. O mapa publicado pela prefeitura no site oficial da operação traz traçado que deixa de fora o terreno da JHSF. A empresa, no entanto, fez consulta à Prefeitura porque o texto do decreto da operação e a representação gráfica divergiam. Posição favorável à incorporadora foi divulgada no Diário Oficial do Município dia 15 de fevereiro. Além disso, a Câmara Técnica de Legislação Urbanística (CTLU) também deu parecer favorável à empresa.
Segundo a Prefeitura, o alvará para o empreendimento da JHSF às margens do Rio Pinheiro está em análise e a avaliação não terá prosseguimento enquanto o MP estiver avaliando o caso. O MP afirma que tentará firmar um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com a incorporadora sobre o conjunto dos empreendimentos.
A JHSF preferiu não comentar os detalhes. Em nota, disse que o projeto está em fase de elaboração e que cumpre todas as determinações da legislação vigente. A incorporadora afirmou estar aberta ao diálogo com “todos os atores envolvidos direta ou indiretamente em seu âmbito de atuação”.
