Outubro/2012 – InfoMoney

Muita gente pensa que São Paulo e Rio de Janeiro, que passam por uma grande valorização dos preços de imóveis e carros, em comparação com as 72 cidades mais caras do mundo – lista que inclui as cidades brasileiras-, não estão entre as metrópoles com os maiores preços.
No Rio de Janeiro, o preço médio do metro quadrado de um imóvel simples é de US$ 3.700 e em São Paulo é de US$ 3.500. Cidades como Moscou e Xangai custam US$ 5.020 e US$ 3.790 o metro quadrado, respectivamente.

A cidade onde o custo do imóvel é mais assustador é Genebra, na Suiça: US$ 11.820. Seguindo o ranking, a Suíça continua com o segundo lugar. Em Zurique o metro quadrado custa US$ 11.720. Nova York e Paris aparecem em 3º e 4º lugar, custando cada uma US$ 11.060 e US$ 10.810.
Em relação ao aluguel, em São Paulo e Rio de Janeiro um imóvel simples, conforme diz a pesquisa, custam mensalmente US$ 850 e US$ 760 respectivamente. Já no exterior, a Suíça perde o posto de mais caro para os Estados Unidos. Lá o aluguel de um imóvel simples custa aproximadamente US$ 3.350. O ranking segue com Zurique (US$ 2.550) e Dubai (US$ 2.450).

Outubro/2012 – Brasil Econômico

Tecnisa é a única empresa que ocupa um dos andares do edifício, que já virou até cenário de novela: BTG, Google e BVA se mudarão para lá em breve.
Por enquanto, a entrada mais movimentada do edifício Pátio Victor Malzoni, dono do metro quadrado comercial mais caro de São Paulo, é a dos fundos. Por lá, passam os trabalhadores responsáveis pela montagem dos luxuosos escritórios de empresas como Google, BTG Pactual e banco BVA. Pelos corredores do condomínio, as companhias travam uma verdadeira corrida de carrinhos de mão na tentativa de ocupar seus espaços o quanto antes.
Não é por menos. O prédio ficou pronto em dezembro de 2011, mas só recebeu o Habite-se em agosto. E se dizem que quando a casa é de ferreiro o espeto é de pau, a Tecnisa, outra inquilina do prédio, provou o contrário. A incorporadora, acostumada com obras comerciais e residenciais, foi a única até o momento que já iniciou suas atividades.
Quem passa ao lado do edifício não consegue deixar de notar a construção. A fachada toda de vidro e o imenso vão entre as duas torres fizeram o condomínio entrar para a coleção de cartões postais da cidade. E a fama se transformou em mais uma fonte de renda ao grupo Victor Malzoni, proprietário do condomínio. Recentemente, o espaço foi alugado para gravações da próxima novela das 19h da rede Globo, Guerra dos Sexos. “É comum que empreendimentos de destaque apareçam em programas de televisão”, afirma José Albuquerque, diretor de negócios da Brookfield. A incorporadora comprou o terreno localizado na Av. Brigadeiro Faria Lima em sociedade com o grupo Victor Malzoni, mas em maio de 2010 vendeu sua parte da obra por R$ 600 milhões, ficando encarregada apenas da construção. O valor pago corresponde a R$ 17,6 mil por metro quadrado, fazendo desta a transação imobiliária a mais cara já vista na cidade.
Este, que foi o último terreno a ser ocupado na avenida Faria Lima, deu lugar a um empreendimento de altíssimo padrão, cujo metro quadrado para locação está em torno de R$ 200, o que dá uma despesa de R$ 54 mil mensais para a menor das unidades, de 270 metros quadrados. Com 35 elevadores de última geração, cerca de 10 mil pessoas devem passar pelo condomínio diariamente. Para dar conta do movimento, o prédio foi preparado para gerar sua própria energia nos horários de pico.
Toda esta tecnologia convive com uma construção do século XVIII, localizada entre as duas torres do prédio. A casa Bandeirista, tombada pelo Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico (Condephaat), pertencia ao sítio Itaí e teve de ser preservada. “Conciliar uma obra deste porte com as restrições impostas pela antiga casa de bandeirantes foi nosso maior desafio”, afirma Albuquerque.

Reformar a estrutura pode sim alterar para mais ou menos o valor de uma casa ou apartamento. Estudar as reais necessidades das mudanças pode ser um fator decisivo para que o proprietário não saia no prejuízo

A reforma de um imóvel deve ser algo bem pensado pelo dono, pois na hora da venda o valor pode sofrer acréscimo ou decréscimo. Estudar o que realmente precisa ser mudado faz parte do planejamento para que não haja uma desvalorização. Essa mudança deve ter como consequência, na hora da venda, a valorização do imóvel reformado. Caso contrário, o dono que deseja passá-lo à frente será prejudicado. No caso dos apartamentos, é preciso estar atento às normas do condomínio para não ocorrer problemas.

Os materiais utilizados na reforma da casa são itens indispensáveis para que a alteração do imóvel não seja feita de forma negativa. Adequar a casa ou o apartamento é a grande questão a ser pensada pelo dono e, para não haver prejuízo, tudo deve ser analisado de modo a deixar a casa como o proprietário deseja. Entretanto, não se deve esquecer que esse lugar passará a ser a moradia de uma outra pessoa logo após a venda.

No caso das mudanças que o condômino pode ou não fazer em seu apartamento não estarem explícitas, deve-se entrar em contato com o responsável pelas normas regimentais do condomínio. Afinal, todo e qualquer prejuízo advindo da obra e que se relacione com os vizinhos é de responsabilidade de quem está construindo ou reformando.

Um importante ponto para que a reforma ocorra de forma a tornar o imóvel um objeto de venda rentável é o gosto pessoal. É sempre bom lembrar que os excessos podem desvalorizar a unidade. Alternativas devem ser criadas de modo a reformar o lugar e assim não perder o valor na hora da venda. A ampliação de cômodos como a varanda ou sala de estar, por exemplo, pode acrescentar valor considerável à unidade.

Criatividade é fator aliado e optar por uma reforma prática e criativa – mas sem exageros – pode oferecer uma valorização do imóvel que trará benefícios tanto para quem vende quanto para quem compra. Uma reforma em um único cômodo, por exemplo, não acarreta queda no preço, medo comum de muitas pessoas. Isso se explica porque não será a metragem do imóvel que irá diminuir. Valkiria Shimizu, corretora da Beiramar Imóveis, explica a situação. “Imóvel é igual a sapato: cada cliente procura o tamanho que o caberá sem aperto e desconforto.

A partir do momento em que o imóvel é entregue pela construtora ao cliente, não há mais avaliação da empresa que reformou e sim do proprietário. No imóvel que tenha como finalidade a venda geralmente os reparos são feitos de uma forma que agrade a todos os gostos. Implantar uma decoração que seja feita com pouca informação visual, de uma forma mais limpa, tem uma possibilidade maior de ser vendida sem desapontamento.

Bom senso evita prejuízo para o morador e seus vizinhos e reformar qualquer imóvel leva tempo, dinheiro e trabalho. Para prevenir gastos desnecessários com a própria obra ou com problemas que afetem os vizinhos, é importante procurar um profissional de confiança. A reforma para a venda do imóvel, deve ser pensada de maneira que o cliente fique satisfeito e o futuro comprador também. A avaliação do imóvel é feita de acordo com o gosto do proprietário, para atender melhor suas necessidades. Imprevistos podem acontecer, porém, ter cautela quanto à execução da reforma garantirá conforto para o proprietário, os vizinhos e o futuro morador do imóvel.

IG Economia – Setembro/2012

A distância entre o Jardim Umarizal e o Itaim Bibi, ambos na zona sul de São Paulo, não é maior que 12 km. Mas, enquanto no primeiro bairro o metro quadrado de um imóvel custa por volta de R$ 3.400, no segundo ele se aproxima de R$ 9 mil. No Rio de Janeiro, a discrepância é ainda maior. O valor pode ir de R$ 1.100 em Anchieta (na zona norte) aos inacreditáveis R$ 18.332 cobrados no Leblon. Veja, no infográfico abaixo, quais são as dez regiões mais caras e mais baratas das duas capitais, segundo o índice FipeZap, calculado a partir do preço de cerca de 150 mil unidades selecionadas entre os anúncios do site Zap Imóveis.

Nos bairros mais nobres do Rio e de São Paulo, houve forte valorização no preço dos imóveis nos últimos anos. “Foi uma alta significativa, explicada por vários fatores, como a melhora na renda da população e a subida no custo dos insumos, que são os terrenos, os materiais de construção, a mão de obra e outros”, diz Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, o sindicato da habitação da capital paulista. “Mas a principal explicação está na demanda: os imóveis custam mais porque tem gente que paga. Nós não criamos um mercado virtual, ele responde às necessidades da cidade”, afirma Petrucci.

Quem trabalha na área afirma que essa valorização começou a desacelerar nos últimos meses, mas deve continuar ocorrendo e, principalmente, nos bairros já mais caros. “Os preços podem estar se aproximando do equilíbrio”, diz Simone Santos, diretora da imobiliária Herzog, de São Paulo. “Mas a região da Faria Lima, epicentro do mercado imobiliário da cidade, será a última a sentir esse esfriamento, porque a demanda realmente é muito alta”, diz. “No Rio, os obstáculos naturais limitam as áreas onde se pode construir nos bairros nobres, elevando os preços”, lembra Petrucci. “Há um ano e meio, foi lançado um prédio no Leblon no qual o preço do metro quadrado ia de R$ 30 mil a R$ 50 mil e teve fila para comprar. Se lançassem um igual hoje, tenho certeza que o preço seria ainda mais alto”, afirma o economista.

Nas áreas mais baratas das capitais, os especialistas também esperam que os próximos anos sejam de valorização. “Se eu pudesse dar um conselho, diria que a região de Itaquera vai se valorizar, por conta de todos os investimentos que serão feitos em metrô e vias, devido à Copa do Mundo”, afirma Petrucci, citando um bairro que aparece na lista dos mais baratos de São Paulo (R$ 3.349 o metro quadrado). “Também devem começar a surgir prédios empresariais nessas regiões, até como alternativa para quem não pode pagar o preço dos bairros mais centrais”, completa Simone.

O Estado de São Paulo – Setembro /2012

Os diferentes modelos de família que surgem vão exigir das incorporadoras projetos específicos para cada público.

Marina Gazzoni

As incorporadoras precisarão segmentar seus empreendimentos para atender às necessidades de moradia dos diferentes perfis de consumidor brasileiro. A afirmação foi feita nessa quinta-feira, 13, pelo diretor geral da UBS Escola de Negócios e vice-presidente do Instituto Brasileiro de Executivos de Varejo (Ibevar), Eduardo Terra, em palestra na Convenção Secovi. O evento faz parte da programação da Semana Imobiliária, promovida pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP), em São Paulo, entre segunda e sexta-feira.

Os diferentes modelos de família exigirão que as incorporadoras desenvolvam projetos específicos para cada público. “Os solteiros e casais sem filhos já representam mais de um quarto da venda de imóveis novos em São Paulo”, disse Terra.

Para esse público, por exemplo, não faz sentido lançar condomínios que destacam diferenciais como playground ou piscina infantil. “Seria mais interessante apostar em academia e terraço gourmet”, conclui Terra.
O risco das construtoras é restringir demais seu público-alvo. “Há cidades em que a segmentação é feita apenas por número de dormitórios”, disse Terra. A vantagem do setor imobiliário é poder lançar produtos adequados para cada nicho, sem ter de posicionar a marca para atender exclusivamente a esse público.

Terceira idade
Um dos nichos com potencial crescente é a terceira idade. As projeções sinalizam para uma mudança na pirâmide demográfica brasileira e para um maior porcentual de idosos entre a população. Em 2010, o Brasil somava 19,3 milhões de pessoas acima de 60 anos, número que deve chegar a 28,3 milhões em 2020, um salto de cerca de 45%, segundo dados do IBGE.
A construtora Tecnisa começou a prestar mais atenção nesses consumidores em 2009. A empresa observou que 15% dos compradores de um empreendimento focado em casais jovens com poucos ou nenhum filho foi vendido para pessoas com mais de 55 anos.

“A população da terceira idade está se posicionando como um público ativo, que viaja, trabalha, casa novamente e compra apartamentos novos”, disse a diretora de projetos da Tecnisa, Patricia Valladares.
A percepção levou a Tecnisa a contratar uma equipe especializada em gerontologia, formada por geriatras e arquitetos, para auxiliar no desenvolvimento de projetos para esse público. Hoje, quatro empreendimentos da companhia já incorporaram adaptações para os idosos. São funcionalidades como a construção de uma pista de caminhada mais larga para permitir que um idoso com andador utilize o espaço. E a piscina do condomínio recebe uma escada de alvenaria, em vez de uma de alumínio.

“Focamos na terceira idade, mas terminamos com projetos melhores para todos. O custo de adaptar um espaço para o uso de idosos é maior do que se projetá-lo para contemplar essas necessidades”, disse Patricia.

Internet
As mudanças de hábitos dos consumidores também influenciam nas estratégias de venda e marketing do mercado imobiliário. Mais de 80 milhões de pessoas têm acesso à internet no trabalho ou em casa, segundo dados do Ibope Nielsen. “A compra do imóvel começa online”, disse o professor da UBS Escola de Negócios.

Segundo ele, as empresas e os corretores precisam se adaptar para atender o cliente na internet. A maioria das grandes incorporadoras e imobiliárias já adotou a função de “corretor online”, que oferece informações em salas de bate-papo. Quase nenhuma, no entanto, oferece na internet todas as informações relevantes, principalmente o preço do imóvel na planta. A tendência, segundo Terra, é que essa barreira seja rompida.