Folha de São Paulo – Setembro /2012

Com base no banco de dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), observamos uma tendência no mercado imobiliário de São Paulo: de 2010 para cá, há uma produção de residências de pequeno porte voltadas para a classe A.
São apartamentos de um ou dois dormitórios, alguns nem tão minúsculos, voltados para seu segmento mais alto: a classe A1, que, em São Paulo, tem uma renda mensal de cerca de R$ 25 mil.
De um total de 71.691 unidades lançadas no mercado nos últimos dois anos, cerca de 2.170 atingem um preço mínimo de US$ 400 mil, ou o equivalente a R$ 800 mil.
Essa tendência vem preencher um nicho de mercado que cresce cada vez mais. É resultado da mudança da nossa pirâmide etária.

Recordo-me que em 1970, quando ganhamos o tricampeonato mundial de futebol, nós éramos um país de jovens. De lá para cá, passaram-se 42 anos. O segmento da terceira idade está cada vez maior. Tudo isso cria novas oportunidades, inclusive para o segmento do luxo.
É possível encontrar, por exemplo, apartamentos de um dormitório com áreas úteis entre 55,3 metros quadrados e 61,6 metros quadrados –por preços que variam entre R$ 793 mil e R$ 896 mil, sempre em bairros nobres, como Vila Nova Conceição, Itaim Bibi e Vila Olímpia.
Normalmente esses apartamentos têm uma boa suíte e costumam ter ampla ala social, para que seus moradores consigam fazer no condomínio o que não conseguem fazer em casa: receber amigos para um jantar, hospedar um casal que vem do exterior, brincar com os netos no fim da semana –e até mesmo abrigar a filha que brigou com o marido e precisa de um tempo.

Esse tipo de produto tem proliferado nos últimos dois anos, com uma intensidade que já chama a atenção.

Folha de São Paulo – Setembro /2012

Cresce a fatia de unidades de 2 quartos vendidas e cai a de 4 dormitórios. Especialistas dizem que o aumento dos valores na cidade nos últimos anos é um dos motivos para essa expansão

Após forte alta nos preços gerais, os imóveis menores vêm ganhando importância no mercado imobiliário da cidade de São Paulo. As unidades de dois dormitórios representaram 52% de um total de 11.981 vendas nos primeiros seis meses do ano.

Foi o maior patamar para um semestre desde 2004, início da série histórica feita pelo Secovi-SP (sindicato da habitação). Entre janeiro e junho do ano passado, o percentual estava em 40,3%. Ao mesmo tempo, as vendas de casas e apartamentos de quatro dormitórios tiveram forte queda no período-foram de 14% para 9,9%.

“Com o crescimento dos preços dos imóveis acima da renda, é natural que ocorra cada vez mais lançamentos de unidade menores”, afirma João da Rocha Lima Junior, professor titular de “real estate” da Poli/USP.

O valor do metro quadrado de imóveis novos na cidade subiu 26% em 2011 ante 2010 e 6,3% nos primeiros cinco meses deste ano ante o mesmo período de 2011, segundo dados do Secovi. Segundo o especialista, o mercado passa por uma readequação, em que as empresas precisam fazer produtos compactos para atender a um público que antes podia comprar apartamentos maiores.

Na avaliação do economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, as construtoras estão preferindo colocar no mercado esse tipo de imóvel diante de um cenário de incertezas econômicas no país. “O lançamento dos apartamentos de dois dormitórios é o mais seguro para o empreendedor.” Segundo ele, isso ocorre porque há uma forte demanda nesse segmento, seja de compradores do primeiro imóvel ou de novos casais.

Como resultado do aumento de vendas de imóveis menores, houve redução de 1,5% no VGV (Valor Geral de Venda, a soma do preço das unidades), que ficou em R$ 6 bilhões no semestre.

LANÇAMENTOS

O Secovi divulgou ontem que os lançamentos de imóveis na cidade de São Paulo caíram 37% no primeiro semestre do ano na comparação com o mesmo período de 2011, com um total de 8.862 ante 14.112 unidades. Segundo a entidade, a redução de lançamentos reflete o ajuste do mercado produtivo à realidade de demanda.

João da Rocha Lima Junio, professor da Poli/USP, destaca que as construtoras estão optando por vender os estoques, evitando o aumento do nível de oferta. “Em um momento de indefinição da economia, há um freio na demanda. Muitos ficam receosos em fazer endividamento de longo prazo.”

Valor Econômico – Setembro/2012

A concessão de descontos para compra de imóveis pelo programa Minha Casa, Minha Vida está abocanhando uma parcela cada vez maior do lucro do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). O resultado líquido foi de R$ 5,147 bilhões no ano passado, o que representa uma queda de 4,18% ante 2010 (R$ 5,371 bilhões). Se não fossem contabilizados os subsídios para famílias de baixa renda, concedidos a fundo perdido, o lucro do FGTS seria de R$ 10,647 bilhões em 2011 e de R$ 9,371 bilhões em 2010, ou seja, além de superior ao valor efetivo, haveria um aumento de 13,61%.

Segundo dados do relatório de gestão do FGTS do exercício de 2011, aprovado no fim de julho pelo Conselho Curador do fundo, os descontos do Minha Casa, Minha Vida reduziram em 54,21% o resultado do fundo em 2011 e 43,17% em 2010. No ano passado, o percentual ainda foi inflado pelo pagamento de saldos de exercícios anteriores. Neste ano, este cenário não deve ser muito diferente. Já foram reservados R$ 6,4 bilhões do FGTS para essa finalidade.

Em setembro de 2011, com o Orçamento apertado, o governo editou uma portaria para diminuir de 25% para 17,5% a participação dos recursos do Orçamento nos subsídios habitacionais. Para compensar essa queda, a parcela do FGTS saltou de 75% para 82,5%. Pelas regras do principal programa habitacional do governo Dilma Rousseff, famílias de baixa renda podem receber até R$ 23 mil em desconto para adquirir a casa própria. Quanto menor a renda mensal, maior a ajuda financeira.
“Não obstante o ônus econômico dessa sistemática (subsídios a fundo perdido) para o fundo, com o nível de alocação de recursos verificados nos últimos anos, os crescentes resultados sociais auferidos foram notáveis”, destaca o relatório do fundo. Foram realizadas 329, 9 mil operações para aquisição ou ampliação de imóveis residenciais (285, 2 mil em 2010), 1, 4 milhão de pessoas foram beneficiadas no segmento de baixa renda (1,1 milhão em 2010) e 1, 5 milhão de empregos foram gerados (749, 5 mil em 2010).

Mesmo com a desaceleração de 2010 para 2011, o lucro do FGTS ainda é considerado alto e alvo de disputas. Várias propostas estão em tramitação para viabilizar o uso dessa margem para financiamento de estudos, tributos e despesas hospitalares. Os projetos que ganharam força no ano passado, por exemplo, tratavam do aumento da rentabilidade (atualmente de 3% ao ano mais TR) e da distribuição do lucro para os cotistas do fundo. As ideias, no entanto, não avançaram, devido à resistência da área econômica do governo.

O resultado líquido do FGTS no ano passado não foi influenciado apenas pela expansão das despesas com subsídios habitacionais. Os recursos pagos aos trabalhadores e aos seus beneficiários tiveram um salto de 15,5% de 2010 para 2011, passando de R$ 49,890 bilhões para R$ 57,646 bilhões.

Os desembolsos gerados por demissão sem justa causa, que são os de maior expressão, subiram de R$ 30,86 bilhões em 2010 para R$ 35,55 bilhões em 2011, uma expansão de mais de 15%.
Os saques causados pela ocorrência de desastres naturais mais que dobraram no período, saindo de R$ 449,7 milhões para R$ 1,18 bilhão. Também houve alta de 21,5% dos saques por aposentadoria, que subiram de R$ 6,7 bilhões em 2010 para R$ 8,14 bilhões no ano passado.

Por outro lado, a arrecadação das contribuições do FGTS totalizou R$ 72,26 bilhões, um acréscimo de 16,94% sobre o recorde verificado em 2010 (R$ 61,79 bilhões). Com isso, a “receita líquida” também foi a maior da história ao somar R$ 14,61 bilhões. Em 2010, a arrecadação líquida foi de R$ 10,9 bilhões. Os números do ano passado foram sustentados pela criação de 2,07 milhões postos de trabalho com carteira assinada em 2011. O patrimônio líquido do FGTS chegou a R$ 41,01 bilhões em 31 de dezembro de 2011 ante R$ 35,86 bilhões no fim de 2010.

O relatório enfatizou, no entanto, que em 2011 houve um aumento “moderado” das receitas operacionais e um “crescimento mais significativo” das despesas. Também consta do documento que a crise econômica mundial trouxe desafios para a manutenção do equilíbrio financeiro. Porém, medidas adotadas pelo governo impediram que a expansão de apenas 2,7% do Produto Interno Bruto (PIB) em 2011 (bem inferior aos 7,5% de 2010) provocasse uma queda abrupta da criação de novos postos de trabalho com carteira assinada e da produção industrial, forte valorização do dólar e descontrole da inflação.

O resultado do FGTS, conforme o relatório viabilizou ainda a injeção de R$ 101,46 bilhões na economia brasileira no ano passado, o que estimulou a ampliação dos investimentos e melhoria nos indicadores de trabalho, emprego e renda. Em 2010, esse montante foi de R$ 81,36 bilhões. Procurado, o Ministério do Trabalho não se manifestou sobre o documento.

O Globo – Setembro/2012

Recém-chegada ao Brasil, a americana Coldwell Banker, de franquia imobiliária, lança a Previews até o fim do ano. Vai investir R$ 5 milhões para implementar a marca, que venderá imóveis de luxo. A previsão é abrir dez imobiliárias em 2013.

A JTavares, também de imóveis de luxo, vai inaugurar filiais em Copacabana, Flamengo e Recreio no último trimestre deste ano. É investimento de R$ 3 milhões. Hoje possui 30% de participação no mercado de alto padrão do Rio. Quer chegar a 70%.

DCI – Agosto/2012

A falta de espaços e, por consequência, a crescente disputa por terrenos para construção civil tem levado as incorporadoras a optarem por aquisição de solos contaminados. A estimativa do mercado é que até 30% dos quase 5 mil terrenos comprometidos na Grande São Paulo passem por algum processo de aquisição.

Depois da prefeitura paulistana anunciar problemas em locais como Shopping Center Norte e o Lar Center, agora é a vez das construtoras de empreendimentos residenciais entrarem no radar por comprarem terrenos considerados inapropriados pela Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (Cetesb).

“A maior parte deles [os terrenos] é para postos de gasolina desativados, lixões e indústrias”, afirmou Jorge Henrique Gusmão, professor de Engenharia Ambiental e coordenador do núcleo de pesquisa da Universidade Federal do Rio Grande do Sul. (UFRS).
“Mas a questão principal é que pelo menos 20% dos terrenos contaminados ainda não foram identificados pela Cetesb”, estima o acadêmico.

Gusmão explicou que a briga por terrenos atingiu um nível de canibalismo tão alto que pouco se questiona sobre a procedência do local. “O mercado já esperava que isso acontecesse, em função da necessidade das construtoras em adquirir terrenos, no entanto, cabe a Cetesb enviar relatórios periodicamente destacando a necessidades para descontaminação em cada caso”, disse.

Um dos exemplos mais recentes de problema com contaminação de solo envolve a construtora Gafisa, que entregou no final do ano passado dois condomínios de luxo em São Bernardo do Campo (SP). Mês passado, os moradores das cinco torres com mais de 20 andares cada uma descobriram que o local figura na relação de áreas contaminadas da Cetesb. De acordo com o relatório oficial do órgão, a Construtora Gafisa foi citada no relatório de dezembro de 2011 com terrenos também em São Paulo. Conforme o documento enviado pela Cetesb, as águas subterrâneas do condomínio estão contaminadas por metais em decorrência de atividades de produção, armazenamento e manutenção conduzidas de forma inadequada. Antes da aquisição da Gafisa, o terreno era uma antiga área industrial da Companhia Brasileira de Plástico Monsanto.

O relatório da Cetesb aponta, ainda, que a Gafisa foi notificada em setembro de 2008. Logo depois, ela protocolou um estudo preliminar que foi considerado insuficiente pelo órgão ambiental. A confusão se estendeu por mais de três anos e teve fim em fevereiro passado, quando houve uma reunião entre representantes da Gafisa e Cetesb. Depois disso, a construtora solicitou complementações das investigações realizadas com o objetivo de verificar se existe a necessidade de medidas de intervenção. “A Gafisa afirma ainda que, imediatamente após o parecer da Cetesb, passou a informar os clientes sobre os questionamentos do órgão e o andamento do processo”, disse a construtora, em nota oficial.

“Apesar de delicado, este não é um grande problema aos moradores do local. Não há grandes riscos, a menos que o condomínio resolva tomar atitudes que envolvam construir um poço artesanal, muito comum hoje em dia”, completou Gusmão.

Da mesma opinião partilha o advogado Alceu Deloitte Jr, especializado em legislação para compra de imóveis. “Para o comprador de um apartamento, a prática não traz problemas. Já que a empresa só poderá construir com a autorização da prefeitura e a avaliação da Cetesb que dará a obra o selo Habite-se [autorização de ocupação], que no caso da Gafisa foi obtida da Prefeitura de São Bernardo.”

Para Elton Gloeden, geólogo da Cetesb, a procura por terrenos contaminados tende a continuar a crescer. “Existe uma demanda crescente por análise de terrenos poluídos, que vão receber prédios residenciais.” Para o geólogo e professor da Universidade de Campinas (Unicamp) Victor Hugo Martins, o número de terrenos contaminados deve passar de seis mil nos próximos relatórios da companhia. “É um crescimento gradual”, previu. Os números oficiais da Cetesb, referentes a 2011 apontam que no Estado de São Paulo, em 2011 foram registradas 4.131 áreas contaminadas, e 10 delas eram consideradas de alto risco.

Além do Shopping Center Norte, na Vila Guilherme, zona norte da capital, o estado conta com outras nove áreas contaminadas críticas pela Cetesb (veja gráfico a cima). De acordo com o relatório, que é referente a 2011, cinco desses terrenos são ocupados por moradias. Do total de áreas contaminadas, oito ficam na Grande São Paulo e outras duas nos municípios paulistas de Campinas e Santo Antônio da Posse.