Folha – Agosto/2012

A CVM, órgão do governo federal que regula operações em bolsa de valores, não autorizou a Prefeitura de São Paulo a vender novos títulos imobiliários que permitiriam mais prédios na área da avenida Brigadeiro Faria Lima.

A decisão, além de frear a expansão imobiliária de uma das regiões mais valorizadas da capital, pode jogar uma pedra sobre as pretensões do prefeito Gilberto Kassab (PSD) de cumprir promessa de campanha de repassar R$ 1 bilhão para o Metrô no seu mandato, que acaba este ano.

A venda dos novos títulos, denominados Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção), foi autorizada pela Câmara em dezembro. Porém, como eles são vendidos em bolsa de valores, a operação depende de autorização da CVM (Comissão de Valores Mobiliários). Os títulos são negociados com o setor imobiliário, que, em troca, pode construir acima dos limites previstos no Plano Diretor ou modificar o uso do imóvel (residencial para comercial, por exemplo). O dinheiro financia a Operação Urbana Faria Lima, plano de requalificação da área.

A CVM diz que a definição da quantidade de Cepacs tem de ocorrer na criação da operação, e vir acompanhada de um estudo de viabilidade. Depois, esse número não pode mais ser alterado. Em 2004, quando a operação urbana foi criada, a previsão era de 650 mil Cepacs -Kassab queria lançar mais 350 mil. A prefeitura vai recorrer.

No último leilão, em 2004, cada Cepac foi vendido por R$ 4.000. Se o preço fosse mantido, a prefeitura poderia arrecadar R$ 1,4 bilhão. Kassab havia afirmado que destinaria R$ 1 bilhão para a construção da linha 20-rosa (Lapa-Moema) do metrô. Sem isso, ele agora precisará tirar recursos de outras áreas.

Para muitos, a região da Faria Lima já está saturada e não comporta mais prédios. Claudio Bernardes, presidente do Secovi (sindicato do setor imobiliário), diz que há demanda e que o mercado espera os títulos para programar futuros investimentos. Para ele, além de escritórios, a região pode receber moradias. Com as pessoas morando perto do trabalho, o trânsito iria melhorar, não piorar como muitos temem, diz.

Para Renato Cymbalista, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, a área precisa de moradias pequenas, compactas, com pouca ou nenhuma vaga de garagem, para quem trabalha na região. “Do jeito que o Cepac está sendo usado, o destino seria mais escritórios padrão triplo A [alto luxo], aumentando as distorções da cidade.”

O Estado de S. Paulo – Agosto/2012

Reformar um apartamento está mais complicado e caro. Condomínios aumentaram as exigências em relação às obras internas por mais simples que pareçam. Em edifícios de alto padrão, o proprietário agora precisa apresentar planta e ter um engenheiro para acompanhar todo o processo. Há casos em que a reforma só começa após reunião de administradora, síndico e dono do imóvel. E tudo tem de ser devidamente documentado por um advogado. “Os prédios mudaram de postura e ficaram radicais quando o assunto é reforma”, resume o consultor jurídico Márcio Rachkorsky.

A queda do Edifício Liberdade, no centro do Rio, em janeiro, provou que reformas mal feitas podem representar sérios riscos. E síndicos se conscientizaram de que não dá para deixar a segurança apenas a encargo do bom senso do morador. Levar uma reforma a sério significa contratar profissionais especializados e tirar na subprefeitura a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), entre outras medidas (veja ao lado). “Condôminos também estão mais atentos. Um vizinho vigia o outro. Basta alguém escutar barulho de furadeira que o interfone do síndico toca”, diz Rachkorsky.

Foi por causa de um vizinho que Edgar Xavier, de 58 anos, profissional da área financeira, teve problemas na subprefeitura. Ele costuma comprar apartamentos velhos para reformar e vender. Tem até equipe para tocar as empreitadas. “Por menores que sejam as mudanças, em apartamento antigo há sempre necessidade de derrubar uma ou outra parede para ampliar ambientes. Também troco os sistemas elétrico e hidráulico, além de piso e azulejos das áreas frias.”

Quando os pedreiros começaram a dar marretadas nas paredes, uma vizinha tocou a campainha de Xavier. Ele avisou que havia comunicado ao síndico sobre a reforma. Não satisfeita, ela foi à Subprefeitura de Pinheiros e fez denúncia, alegando que as modificações poderiam colocar em risco o prédio. Xavier foi chamado. Apresentou seu projeto, mas os técnicos pediram a planta original do prédio. “Era um edifício com mais de 50 anos”, explica. Xavier tentou achar a construtora, mas ela não existe mais. Resolveu então continuar a obra, achando que não teria problemas. Mas se deu mal. A vizinha avisou que a reforma continuava. Os fiscais foram ao local e embargaram a obra.

Mesmo quando todas as regras são cumpridas – há até um responsável pela obra-, alguns prédios não diminuem as exigências. Foram três meses de discussões e duas reuniões de condomínio para que a arquiteta Fernanda Negrelli conseguisse aprovar o projeto da cobertura da varanda do apartamento de um cliente na Vila Leopoldina, zona oeste. “O terraço tinha cerca de 100 m². A ideia era cobrir com vidro e aproveitar para construir um salão gourmet”, explica Fernanda. “Em outra área, eu tinha pensado em trocar a piscina de lugar.”

Quando o projeto foi apresentado ao síndico, começaram os questionamentos. Primeiro havia dúvidas sobre o padrão da cobertura e depois se a estrutura do prédio suportaria o peso da cobertura de vidro, mesmo sendo sustentada por aço. Fernanda chamou um engenheiro calculista. Para aumentar a segurança, planejou a construção de uma viga extra, que se encaixaria na viga do prédio. “A essa altura, já tinha desistido da piscina.” Ainda assim, foi exigido que o engenheiro contratado pelo condomínio acompanhasse a obra.

Em geral, quando uma reforma começa, o síndico visita o apartamento. Alguns até tiram fotos dos ambientes antes de a intervenção começar. O retrato serve de base para checar depois da obra finalizada se o combinado foi respeitado. “Hoje são tantas as exigências que mudei meu método de reforma”, diz o arquiteto Gustavo Calazans. “Evito quebra-quebra usando revestimentos. Como passamos por um boom da construção, faltam profissionais especializados. O preço da mão de obra triplicou nos últimos cinco anos. Ficou tão complicado e caro reformar que virei adepto de soluções sustentáveis.” As informações são do jornal O Estado de S.Paulo.

Folha.com – Agosto/2012

Depois de viver seis anos em Nova York, a advogada paulistana Ivana Martins, 33, voou sem escalas para a casa dos pais, na Vila Mariana, zona sul. A intenção de comprar um apartamento já existia e se tornava mais urgente cada vez que ela ficava presa no trânsito para chegar ao trabalho, na avenida Brigadeiro Faria Lima.

A meta era buscar o mesmo estilo de vida que tinha nos EUA, onde ia a pé para o escritório Shearman & Sterling. No fim do ano passado, decidiu comprar um apartamento de dois dormitórios na região do Itaim Bibi, zona oeste, a 15 quarteirões da filial paulistana da empresa. “Achei que seria conveniente pagar um pouquinho mais caro para estar em um lugar onde eu teria uma economia a longo prazo”, conta.

Assim como ela, outros jovens estão procurando imóveis na região e, com isso, mudando o perfil de bairros como Itaim Bibi, Vila Olímpia e Brooklin, onde apartamentões familiares têm dado lugar a novos empreendimentos, mais compactos, voltados para jovens executivos de vida social e profissional intensa. A advogada paulistana Ivana Martins, 33, acabou comprando um imóvel de dois quartos no bairro do Itaim Bibi, na zona oeste da cidade.

Uma pesquisa elaborada pela construtora Lopes mostra uma inversão de tendência no lançamento de imóveis na região do Itaim Bibi e do Brooklin. Nos últimos três anos, empreendimentos com um ou dois dormitórios nesses bairros chegaram a 75% do total. No triênio anterior, de 2006 a 2008, a tendência era oposta: os lançamentos eram dominados por grandes apartamentos de quatro dormitórios, que correspondiam a cerca de 70% dos novos prédios.

Dados do Secovi-SP (sindicato da habitação) apontam que os imóveis de um ou dois dormitórios, antes inferiores a 30% dos lançamentos no distrito do Itaim Bibi, representaram 74% entre os anos de 2009 e 2011. Já no distrito do Campo Belo, que inclui o Brooklin, os novos empreendimentos de quatro dormitórios, que eram a maioria até 2009, deram lugar a imóveis de um ou dois dormitórios nos últimos dois anos. “Todos os escritórios estão se mudando para essas regiões. Começa em Pinheiros, no largo da Batata, cruza toda a Faria Lima e continua na [avenida Engenheiro Luís Carlos] Berrini. Teremos um panorama muito moderno por ali”, diz Cristiane Crisci, diretora da Lopes

Edson Nogueira, sócio da Imóveis no Itaim, imobiliária especializada na área, diz que o perfil do morador vem mudando para uma faixa etária mais jovem há cerca de três anos. “Os lançamentos estão acompanhando o que o mercado de usados já estava sentindo. É um produto que falta no Itaim. Tanto falta que, quando tem disponível, vende ou aluga muito rápido.”

Lívia Nassar aguarda imóvel no Brooklin e quer aproveitar as vantagens da proximidade com a futura linha 6-lilás do metrô. Moradora da Vila Olímpia, na zona sul, desde que chegou a São Paulo, em 2009, a arquiteta Lívia Nassar, 26, optou por comprar um apartamento na planta no bairro do Brooklin, na zona sul. “Sempre trabalhei na Berrini”, diz ela, que também enxerga vantagens na proximidade com o metrô. A futura linha 6-lilás deve ficar pronta junto com seu imóvel, em 2015.

Outro ponto importante foi a proximidade do aeroporto de Congonhas e o acesso fácil à rodovia dos Bandeirantes para visitar a família, em Ribeirão Preto, interior paulista. O gerente de marketing e vendas Vitor Marques, 29, decidiu deixar a casa dos pais, em Alphaville, e alugar um apartamento de dois quartos no Itaim Bibi. “Vim para São Paulo para ficar mais perto do trabalho e do meu dia a dia”, conta ele, que trabalha no Butantã, na zona oeste.

Na hora de decidir em que bairro morar, a proximidade dos parques Ibirapuera e do Povo, onde vai andar de bicicleta nos finais de semana, foi determinante. “No meio de uma cidade enorme como São Paulo, é difícil ter um refúgio.” Junto com os novos moradores, chega um estilo de vida que inclui agitação da porta para fora. “É gente que deseja usufruir da cidade o quanto pode, mas, quando chega em casa, quer dormir”, afirma Vinícius Vieira Leite, vice-presidente da construtora Fernandez Mera.

O projeto Cidade da Copa, desenvolvido pela Odebrecht no entorno do estádio Arena Pernambuco, na zona Oeste do Recife, vem ganhando destaque por unir conceitos modernos de urbanização. Em uma área superior a 220 campos de futebol, o empreendimento vai contemplar áreas comerciais, residenciais, de lazer e de estudo, em meio a uma tecnologia de ponta e que respeita omeio ambiente. Este projeto não será o único a seguir essa tendência. O conceito de cidade inteligente vem ganhando espaço nas pranchetas de tradicionais empresas de urbanismo, como a Alphaville, da Gafisa.

Prestes a completar quarenta anos do primeiro condomínio planejado do país, construído em uma área inicial de 500 hectares comprada em Barueri, em São Paulo, a desenvolvedora prepara terrenos em Brasília, Fortaleza e na região metropolitana do Recife para criar novos núcleos urbanos a exemplo do que foi feito em Barueri.

São áreas de 20 milhões de metros quadrados, o equivalente a 2 mil hectares ou 1,8 mil campos de futebol-semelhante ao espaço ocupado em Barueri a partir do terreno inicial. “São terrenos tão grandes que podem ser comparados ao município de Botucatu, no interior de São Paulo”, afirmou Denise Nóbrega, diretora de negócios da Alphaville.

Segundo a executiva, o plano da empresa é ir lançando aos poucos, conforme a demanda local. “A implementação será feita de médio a longo prazo. Não podemos inundar o mercado com 10 mil lotes de uma vez só”, diz. Em Brasília, o primeiro lançamento na área que será um novo núcleo urbano foi feito em 2010 e a empresa prepara agora a segunda fase do empreendimento, batizado de Alphaville residencial 2, a ser lançado em breve. “Os lançamentos são entre um ano e um ano e meio. Há projetos para os próximos 15 anos”, afirma.

Os novos projetos da Alphaville têm muita diferença em relação ao que foi desenhado para o de São Paulo há cerca de 40 anos. O conceito é o mesmo, de residenciais com uma rede de serviços ao redor, atraindo empresas, sob a égide da sustentabilidade. Mas as novas tecnologias, especialmente na área de segurança, estão mudando a forma como se trabalha com os projetos urbanos. Novas formas de controle de pessoal, com câmeras e gradis discretos no lugar dos grandes muros são uma das inovações. Além do que, nos dias de hoje, a Alphaville teve de se preparar para lançar projetos para diferentes classes sociais, como o Terras de Alphaville, que trabalha com um tíquete médio de venda mais barato do que o empreendimento tradicional.

Segundo André Sá, diretor de marketing do consórcio Arena Pernambuco, segurança é a preocupação da Cidade da Copa, por isso o Centro de Comando e Controle Integrado da polícia do estado vai ser transferido para o local, em uma área de 12 mil m². Também serão instaladas 100 monitores de 46 polegadas cada, com investimentos de R$ 98 milhões do governo do estado. Quanto aos muros dos condomínios, Sá afirma que ainda não ficou definido que tipo de residencial será construído no local. Mas uma coisa ele garante, este pode ser o primeiro de outros projetos. “O objetivo é criar uma referência de sucesso”, afirma Sá.

Julho/2012 – Folha de S. Paulo

Mais de 70% das unidades residenciais que serão lançadas neste ano na cidade de São Paulo entrarão no mercado no segundo semestre, de acordo com o Secovi-SP (sindicato da habitação).

O índice, de 70,5%, é o segundo maior dos últimos nove anos, atrás apenas de 2009, quando foi de 74,2%. “Os últimos seis meses do ano sempre têm mais lançamentos, mas, em 2012, a concentração será maior que o normal”, diz o presidente da entidade, Claudio Bernardes.

O Secovi-SP estima que serão lançadas cerca de 30 mil unidades em São Paulo neste ano, o que representa queda de 20% ante 2011. O baixo número de lançamentos no início de 2012 é classificado por executivos como “ressaca” do ano passado.

“O volume de lançamentos no último trimestre de 2011 foi enorme. As empresas ajustaram suas unidades à essa realidade”, diz Nicholas Reade, presidente da Brookfield Incorporações, que terá seis novos empreendimentos na cidade em 2012.

Para Guilherme Bueno Netto, diretor da Benx (corporação residencial da Bueno Netto), as construtoras de capital aberto são as principais responsáveis pela diminuição. “Esse tipo de companhia lançou muito menos em 2012, o que deixou o mercado mais pulverizado, favorecendo as construtoras menores.” A empresa lançará cinco empreendimentos residenciais neste ano, em um total de 900 apartamentos.