Julho/2012 – O Estado de S. Paulo

O crescimento brasileiro vem sendo impulsionado pelo aumento da oferta de crédito, em geral, e pelo crédito imobiliário, em particular – que amplia o acesso à casa própria e o bem estar das famílias. O crédito imobiliário cumpre sua finalidade social e tem tudo para expandir esse papel. Em dez anos, entre 2001 e 2011, os empréstimos habitacionais com recursos das cadernetas de poupança aumentaram mais de 40 vezes em valor (de R$ 1,87 bilhão para cerca de R$ 80 bilhões) e 14 vezes em número de unidades (de 35,8 mil para perto de 500 mil), enquanto os saldos totais de operações de crédito evoluíram seis vezes (de R$ 336 bilhões para R$ 2,03 trilhões).

Em 2012, a relação entre o crédito imobiliário e o Produto Interno Bruto (PIB) já é da ordem de 5,4%, porcentual que poderá triplicar, pelas análises da Abecip, até o final da década. Mais importante, estão dadas as condições propícias para preservar os resultados dos últimos anos e para atingir os objetivos de longo prazo.

A primeira condição é o fluxo estável de recursos para os financiamentos. A reforma das cadernetas de poupança, em maio, confirmou que a aplicação manterá, por muito tempo, o papel de principal fonte de empréstimos à casa própria. Em junho, a entrada líquida de recursos nas cadernetas no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) foi de R$ 4 bilhões. Preservou-se a competitividade da aplicação, cuja remuneração está atrelada à taxa Selic. E para o futuro, quando a demanda de empréstimos atingir níveis muito mais altos, já existem outros mecanismos de captação, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e os fundos imobiliários, além de instrumentos em fase de desenvolvimento.

A segunda condição é a oferta de crédito a custo baixo. O crédito imobiliário sempre figurou entre as modalidades mais favoráveis aos tomadores, mas agora, com a política de redução da taxa Selic, o ambiente tornou-se ainda mais positivo para a diminuição das taxas. Já se nota a intensificação da disputa por operações habitacionais, de longo prazo, em que os clientes ampliam seu relacionamento com os financiadores.

A terceira condição é a existência de prazos dilatados de financiamento, graças à estabilização do mercado de empréstimos, beneficiando os mutuários. Mas, ante a extensão dos prazos do crédito imobiliário para até 35 anos, cabe fazer as contas com cuidado, verificando se a diferença do valor da prestação entre um contrato de 30 anos e outro de 35 anos, por exemplo, justifica assumir uma dívida durante cinco anos mais. Num empréstimo de R$ 100 mil, por 30 anos, com taxa de 10,5% ao ano, a prestação inicial (amortização e juros), no SAC, é de cerca de R$ 1.113,00, e num contrato de 35 anos é de R$ 1.073,00.

O crédito imobiliário é uma poderosa força anticíclica, garantindo o aumento dos investimentos da construção civil e contribuindo para elevar a Formação Bruta de Capital Fixo (FBCF) em hora de incerteza. Ajuda, portanto, o Brasil a crescer, estimulando a geração de milhares de novos empregos com carteira assinada.

Em maio, conforme os dados do Caged, do Ministério do Trabalho, quase 15 mil vagas foram criadas, em termos líquidos, pela construção civil. E liderou a abertura de novos postos de trabalho – 256 mil, em 12 meses, com ajuste sazonal, crescimento de 9% em relação aos 12 meses anteriores. No período, o setor respondeu por 16% da geração nova de empregos com carteira assinada.

O Brasil dispõe de uma moderna legislação imobiliária, caracterizada por instrumentos inovadores, no plano mundial, como a alienação fiduciária de bem imóvel e o patrimônio de afetação, além de mecanismos adequados de securitização de crédito imobiliário. Graças à sólida base institucional, os financiamentos imobiliários são bons e seguros para todos – construtores, financiadores, e, em especial, mutuários. São, portanto, o melhor caminho para que milhões de brasileiros tenham acesso ao lar próprio.

Julho/2012 – O Estado de S. Paulo

O Brasil conquistou o quarto lugar no ranking mundial de construções sustentáveis, conforme estudo do órgão internacional Green Building Council (USGBC). A lista é liderada pelos Estados Unidos, onde o conceito se desenvolveu a partir do início da década de 90 e foi seguido à risca em 40.262 edificações. Em seguida, vêm a China, com 869 construções, e os Emirados Árabes, com 767. No País, em 2004, foi construído o primeiro prédio com o uso de materiais e técnicas sustentáveis, mas apenas três anos depois a indústria da construção conquistou a certificação no USGBC para oito projetos. Nos últimos cinco anos, o Brasil ganhou 526 empreendimentos sustentáveis – 52 edifícios já certificados e outros 474 em busca do selo.

A tendência é de franco crescimento desse tipo de construção, uma vez que o conceito se transformou em um dos maiores apelos do setor imobiliário e também do governo, não por modismo, mas pela comprovada eficiência na redução de custos operacionais para quem ocupa os novos prédios sustentáveis. Uma empresa instalada num prédio desses gasta menos com energia, reutiliza a água, diminui os resíduos e tem a manutenção predial facilitada. Estima-se que a redução média assegurada por esse tipo de construção chegue a 30% no consumo de energia e a 50% nos gastos com água. O custo operacional fica entre 8% e 9% mais barato do que a manutenção de um prédio convencional.

O governo tomou a decisão de ampliar o uso de técnicas e materiais sustentáveis nas obras públicas. O Programa Minha Casa, Minha Vida segue as normas da Portaria 465, de outubro de 2011, que buscam melhorar a qualidade de vida das famílias atendidas. Os projetos devem estar regularizados nas prefeituras, concessionárias e órgãos ambientais, conforme regras da principal financiadora do programa – a Caixa Econômica Federal. Nos empreendimentos financiados pelo Minha Casa, Minha Vida, é exigida a sua integração com outros organismos para que sejam asseguradas a criação de novos postos de trabalho, em especial por meio da cadeia produtiva da construção civil, e a garantia de acessibilidade às áreas de uso comum dos prédios.

No quesito ambiental, o Minha Casa, Minha Vida é orientado pelo Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Hábitat, que estabelece o uso de materiais de construção produzidos conforme rígidas normas técnicas, como madeira de origem legal, e a contratação de construtoras certificadas. A medição individual do consumo de água e energia em cada unidade habitacional, o plantio de uma árvore por unidade e o uso de aquecedor solar nas casas são requisitos para esses empreendimentos, que atendem famílias com renda inferior a R$ 1,6 mil. O programa prevê ainda ações de caráter socioeducativo para assegurar a autonomia das famílias e a participação dos próprios moradores para garantir a sustentabilidade dos conjuntos habitacionais.

Em São Paulo, o Green Building Council Brasil está atuando com a CDHU com o mesmo objetivo de assegurar sustentabilidade às moradias populares. As unidades contam com a chamada cobertura verde, aproveitamento da água pluvial, aquecimento solar e aumento do pé-direito para tornar as casas menos quentes.

Prefeituras que promovem iniciativas semelhantes poderão receber até R$ 3 milhões para transformar prédios públicos comuns em edifícios sustentáveis, capazes de reduzir o consumo de água. Para obter os recursos, originários da Agência Nacional de Águas, os governos locais devem apresentar projetos de boas práticas na conservação da água, até 17 de setembro.

Eliminar vazamentos, modernizar os equipamentos hidráulico-sanitários, estabelecer medição setorizada em banheiros e cozinhas, além de controle independente para as diferentes fontes de abastecimento, são requisitos necessários nos projetos.

Em todas as esferas de governo e setores de atividades cresce a consciência da necessidade de dar ao País um forte impulso para se manter entre os mais sustentáveis na construção civil.

Julho/2012 – Valor Econômico

Um dos principais temas da disputa é o modelo de urbanização escolhido pelo atual governo, que não criou formas de fixar o cidadão na cidade diante do boom imobiliário.

Atraídas pelo anúncio da sede da Petrobras na região, uma enxurrada de construtoras desembarcou em Santos nos últimos anos. Com dinheiro em mão depois de abrirem capital, as empresas apostaram suas fichas na cidade que tem um dos maiores níveis de poupança per capita do país. Hoje Santos é a terceira cidade em lançamentos imobiliários no Estado. Nos últimos sete anos 84 novos empreendimentos foram construídos; 86 estão em processo de aprovação na Prefeitura; e 132 projetos foram aprovados para execução de obra.

O problema é que a pouca oferta de terrenos (Santos é uma ilha) aliada ao alto custo da fundação do solo ajudaram a turbinar o preço do metro quadrado. Segundo levantamento do Secovi-SP (sindicato da habitação), o preço médio do metro quadrado de um apartamento de um dormitório saltou 139,6% entre agosto de 2007 e abril deste ano. O valor mais alto da categoria chegou a R$ 15.736,00 o metro quadrado.

No caso dos de dois quartos, o valor médio dobrou. Já a valorização média dos apartamentos de três e quatro dormitórios foi de 77,1% e 76%, respectivamente.

Sem área disponível, as construtoras passaram a focar – primeiramente – em lançamentos de alto padrão, acima de R$ 500 mil. O novo cenário obrigou o santista menos abastado a morar nas cidades vizinhas, conforme mostrou o Valor (16/06/2011). O que seria natural em uma região metropolitana – se essa região tivesse mobilidade interurbana, já que as pessoas moram fora, mas continuam a trabalhar em Santos. Hoje, são 251 mil veículos (incluindo motos e carros) emplacados na cidade, o que dá uma das maiores médias por habitante do país: 1,6 pessoa por máquina.

Somente agora, com o estoque elevado de apartamentos de alto padrão, o mercado está ampliando a oferta de unidades na faixa abaixo de R$ 400 mil. “Fico pensando se o setor imobiliário não passou um pouco à frente do pré-sal”, disse Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi em evento realizado neste ano.

O atual modelo de ocupação urbana é resultado do plano de uso e ocupação do solo aprovado na gestão de Beto Mansur (PP), no fim dos anos 90. “Ampliamos o gabarito das construções, o que acabou gerando esse boom imobiliário. Com 39 km quadrados, Santos só tem como crescer para cima”, afirma. O modelo foi praticamente mantido na revisão do ano passado. “Precisamos revegetar a cidade, recuperar áreas impermeabilizadas para equilibrar esse processo de verticalização”, afirma Fábio Nunes (PSB).

Paulo Alexandre Barbosa (PSDB) afirma que, se eleito, encaminhará proposta de mudança da lei, criando compensações para fixar o cidadão. “Hoje Santos não tem lançamentos abaixo de R$ 130 mil”, pontua. Apesar de ter uma das maiores médias do país de depósito em poupança por habitante (de R$ 7.642,06 em abril, segundo o Banco Central, 43% acima da média da capital São Paulo), Santos tem uma massa salarial menor que R$ 1.500,00. (FP)

Julho/2012 – DCI

Para crescer em um mercado dominado por nomes como Gafisa, MRV e Brookfield as incorporadoras sem capital aberto começam uma verdadeira corrida em busca de oportunidades. Para empresas como BR Incorporadora, BKO, e Lemos & Assunção, a alternativa encontrada foi aumentar o investimento fora da Região Metropolitana de São Paulo e apostar no crescimento econômico no interior do estado.

Nesse cenário, a BR Incorporadora irá focar os ativos este ano em imóveis comerciais e residenciais fora da capital, e a perspectiva de crescimento chega na casa dos 50% em faturamento, além da negociação com um grupo investidor estrangeiro. “As grandes incorporadoras de capital aberto já mapearam e lançaram muitos ativos nas principais capitais brasileiras. Em meio a este cenário, nós vimos uma janela de oportunidade bastante promissora atualmente: as grandes cidades do interior de São Paulo”, diz André Coletti, sócio-diretor da BR Incorporadora e Construtora.

De acordo com o executivo, a escolha do interior de São Paulo como aposta para construção vem do perfil da economia local. “São economias expressivas e com demandas reprimidas de moradia para classe média”, diz. A previsão para este ano é que a empresa aporte mais para o segmento comercial, sem deixar de lado a força do mercado residencial. A explicação do executivo para esta decisão está aliada à falta de terrenos, que também atinge o interior e que propicia uma nova forma de negócio. “Estamos com foco em grandes áreas já limitadas por questões urbanísticas e que inviabilizam o uso para incorporações convencionais, mas que podem ser viabilizadas com a implantação de produtos comerciais de uso misto e que contam com a participação do proprietário da área no resultado do negócio”, detalha.

Para atingir os planos, Colleti explica que em 2011 a empresa pisou no freio em questão de lançamentos e focou o trabalho em aquisições. “Ano passado a atuação da BR não foi marcada por lançamentos. As nossas atenções estiveram voltadas à prospecção e aquisição de áreas, ao desenvolvimento de produtos, e, ainda, à manutenção da prestação de serviços a terceiros na construção civil”, disse.

Para o segundo semestre a empresa já prepara dois lançamentos residenciais, um na capital paulista e um no interior de São Paulo, na cidade de Presidente Prudente, o qual contará com valor geral de vendas (VGV) de R$ 80 milhões. “A oferta está restrita e a maioria dos negócios que nos chegam possui algum tipo de restrição urbanística, ambiental ou documental. Hoje em dia, mais do que nunca, o desafio do incorporador é buscar a criatividade para viabilizar um negócio rentável”, detalha.

Mercado externo

Outra tendência dentro do mercado brasileiro de construção civil é a internacionalização dos grupos nacionais. Nesse novo cenário, a crise mundial vira um agente multiplicador de oportunidades. “Vivemos um momento único dentro da economia brasileira de construção. Poucas são as empresas que ainda não sofreram assédio das multinacionais que encontram em um braço brasileiro a chance de salvar operações mundo afora”, argumentou o professor de Mercado Imobiliário e Desenvolvimento da Universidade Paulista, Rogério Mascarenhas.

Com a BR Incorporadora não foi diferente, o assédio dos estrangeiros já aconteceu e a empresa se encontra hoje em negociações com um possível investidor. “Nunca o mercado brasileiro foi tão procurado pelo capital estrangeiro, e nesse ritmo temos recebido consultas variadas de investidores internacionais”, falou.

Conforme o executivo, quando acontece uma proposta deste porte a empresa começa uma análise ampla de oportunidades. “Quando percebemos sinergia, iniciamos as conversações preliminares. Oficialmente, hoje, já temos assinado um termo de compromisso com um grupo de investidores estrangeiros, para busca e desenvolvimento de projetos nos segmentos residencial e comercial”, detalha.

Outras empresas

Quem também pretende acelerar os lançamentos no interior de São Paulo é a Incorporadora e Construtora BKO, que escolheu Campinas (SP) para o próximo empreendimento. Com investimentos de R$ 20 milhões, o novo condomínio será lançado este ano. “A localização é privilegiada, em um dos bairros que mais crescem em Campinas, o Taquaral. Fica ao lado do nobre bairro do Cambuí e do Parque do Taquaral”, diz Eliane Mendes, gerente da BKO.
Já a Lemos & Assunção, construtora nascida em Sorocaba, no interior, também começou a expandir seus planos. A empresa pretende entrar com ativos em Itu, Araraquara, Salesópolis e Jundiaí, ainda este ano.

“Somos do interior de São Paulo e notamos a necessidade de crescimento nas cidades vizinhas, e aí surgiu a oportunidade”, disse Nice Dias, diretora de Novos Negócios da empresa, que pretende aportar até R$ 100 milhões em três anos no interior.
Para a executiva, os planos de negócios podem ser mais ousados. “Acreditamos no potencial econômico da região fora da metropolitana, que cresce em larga escala e tem boas oportunidades de terrenos disponíveis” finalizou Nice Dias.

Julho/2012 – Valor On Line

O arquiteto Jorge Wilheim, 84 anos, começou a carreira estagiando no Rino Levi Arquitetos, um dos escritórios responsáveis por importantes alterações na paisagem de São Paulo. “Calcular diagramas de insolação foi a primeira coisa que aprendi”, conta o urbanista que ocupou mais de uma vez a pasta do Planejamento do município e do Estado
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O código de obras dizia que os prédios daquela época, de 10, 15 andares, não podiam jogar mais do que uma hora de sombra no vizinho. “Agora vivo em uma casa, em Perdizes, e, ao lado, há um prédio de 25 andares. Não tenho mais sol à tarde, só um pouco nos quartos, no fim da manhã”, conta. Não há mais espaço para arquitetura cordial nas cidades brasileiras.

Em São Paulo, basta olhar em volta, entre um congestionamento e outro, para perceber: pequenos sobrados vão ao chão em questão de dias e novos edifícios despontam no lugar como cogumelos. Na Vila Madalena, que há 25 anos era reduto de estudantes e professores universitários, e depois atraiu lojas modernas, restaurantes simpáticos e bares lotados, a proliferação de tapumes é impressionante. “Mais gente, no mesmo terreno, não é a questão”, surpreende Wilheim, para quem bairro bom é o que tem diversidade.

Drama vivido por paulistanos pode se reproduzir pelo Brasil.
Adensamento pode justificar o pequeno comércio de abastecimento, a padaria, o cabeleireiro, a farmácia, o mecânico e a butique da tia, que sobrevivem nas casas que sobram, apertadas entre prédios. “Ruim é quando essa gente se faz acompanhar de seu automóvel”, completa. É o começo do pandemônio. Onde antes havia uma casinha, uma família e um carro, agora há 40 apartamentos empilhados e 80 automóveis saindo do mesmo lugar, na mesma rua de 14 metros de largura. Não precisa ser gênio da prancheta para entender que não cabe.

O drama dos paulistanos pode se reproduzir pelo Brasil. Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), indicam que o investimento em operações contratadas com recursos da poupança se multiplicou por 40 em dez anos. O enorme aumento do crédito, a expansão econômica e a abertura do capital de empresas do setor provocaram uma explosão na produção imobiliária no país. “O que precisamos é planejar o processo de transformação das cidades”, recomenda o urbanista Nabil Bonduki.

Em São Paulo, Wilheim acredita que não há como esperar por mais metrô ou corredores de ônibus – as ações terão que ser simultâneas. Talvez não seja preciso ser tão radical quanto em Cingapura, onde só rico tem carro – quem compra um automóvel tem que adquirir também uma licença de circulação, tão cara quanto o veículo. Mas talvez as caçambas de entulho terão que ficar dentro dos edifícios, as garagens nos prédios serão menores, os estacionamentos, muito caros.

As transformações em São Paulo não são apenas verticais, não são privilégio paulistano e nem atingem somente a classe média. Tendência frequente nos centros urbanos do mundo é a “gentrification”, palavrão que vem de “gentry”, ou “bem-nascidos”. Por esse fenômeno, bairros populares passam por forte intervenção urbana, tornam-se muito valorizados e atraem gente de maior poder aquisitivo. São processos que podem ser excludentes e criar áreas elitizadas. Os moradores tradicionais não conseguem mais pagar os novos aluguéis e têm que migrar para zonas distantes.

Movimentos espontâneos de moradores têm pipocado em bairros de classe média de São Paulo como resistência à verticalização da cidade. São cidadãos da Vila Mariana, da Aclimação, de Pompeia, de Perdizes, da Vila Madalena, da Lapa, que vêm se articulando nas redes sociais e procurando bloquear a demolição de antigas casas, requisitando áreas verdes, brigando com as construtoras.

A face mais abrutalhada das metamorfoses urbanas – e que infelizmente algumas cidades brasileiras conhecem bem – é aquela que afasta dos olhos o que é pobre, feio e caótico. O Brasil tem vários registros de “higienização” de áreas. Esse é um vexame que, se ocorrer, dificilmente passará despercebido durante a Olimpíada e a Copa do Mundo.