Julho/2012 – O Estado de São Paulo

O momento “morno” do mercado imobiliário não impressiona os principais bancos do País, que continuam apostando em perspectivas positivas para o setor. Entre os argumentos que sustentam a análise está o baixo nível do crédito imobiliário em relação ao Produto Interno Bruto (PIB). Aqui, esse indicador está em 5,4% (R$ 229 bilhões). No Chile, país preferido para a comparação por se tratar de um emergente como o Brasil, o nível chega perto de 20% do PIB.

“O que está acontecendo é um freio de arrumação. Há um esforço das construtoras para entregar o que venderam nos últimos anos”, sintetiza o diretor de Negócios Imobiliários do Santander, José Roberto Machado.

“Se em 2020 a relação crédito imobiliário/PIB chegar a algo entre16% e 18% do PIB, como imaginamos, estamos falando de um montante adicional de cerca de R$ 500 bilhões nos próximos anos”, completa o diretor de crédito imobiliário do Banco do Brasil, Gueitiro Matsuo Genso.

As estimativas sustentam-se fundamentalmente em duas razões. A primeira é o déficit habitacional brasileiro, que, segundo diferentes estatísticas, varia entre 5 milhões e 7 milhões de moradias. A segunda está relacionada à situação macroeconômica favorável à compra de imóveis. Para os próximos anos, os bancos projetam inflação sob controle, desemprego baixo e renda em expansão.

Há ainda um terceiro fator em potencial: queda dos juros cobrados dos clientes. Sobre esse tema, porém, não há consenso entre os executivos, porque alguns deles avaliam que é difícil derrubar ainda mais as taxas, que hoje variam entre 9% e 12% ao ano mais Taxa Referencial (TR).

Sem surpresa. A recente desaceleração no ritmo de vendas, principalmente de imóveis novos, já era esperada pelos bancos. Na avaliação dos executivos, o mercado reflete hoje o que aconteceu entre 2007 e 2008, quando a euforia que dominava a economia global levou várias construtoras a abrir o capital na Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa). Com o dinheiro, compraram terrenos e investiram pesadamente em lançamentos.

“Essa é a primeira colheita grande que se seguiu ao ciclo de aberturas de capital. Os problemas aparecem, as empresas aprendem e se preparam para um novo ciclo”, disse Machado.

Os bancos, curiosamente, são o elo da cadeia do segmento imobiliário que ainda não sentiu a desaceleração na carne. “Nós estamos no fim da cadeia. Sentimos hoje algo que começou dois ou três anos atrás”, explicou o diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Cláudio Borges. Não é sem razão, portanto, que toda divulgação de balanço de banco apresenta como destaque positivo o segmento imobiliário. No Bradesco, por exemplo, os quase R$ 20 bilhões da carteira, hoje, são mais do que o dobro do estoque há cinco anos.

Embora estejam otimistas com o futuro, todos os executivos consultados para esta reportagem frisam que os critérios para a concessão de empréstimos imobiliário são – e continuarão – apertados. O comprometimento da renda líquida da família com a prestação, por exemplo, não pode superar os 35%.

Junho/2012 – Tribuna da Bahia

Por muito tempo o mercado imobiliário brasileiro sobreviveu com baixa oferta de imóveis e uma grande demanda reprimida. Faltava financiamento para as construtoras e também para os consumidores, além de poucas garantias jurídicas.
O crédito era coisa rara e não existia a alienação fiduciária do imóvel, e uma vez o apartamento vendido e ocupado era uma dor de cabeça para o incorporador se o cidadão deixava de pagar as prestações. Retirá-lo do imóvel era um inferno. Acrescente-se a isso, os juros exorbitantes e a inflação a corroer o poder de compra do consumidor.

Chegava-se a vender um empreendimento uma vez e meia, dada a incapacidade da família de honrar os compromissos financeiros assumidos com a incorporadora. Hoje o cenário é bem diferente. Juros baixos, de um dígito, entre 7% e 8%, inflação de 5%, embora fora da meta do governo, que é de 4,5% e uma oferta de crédito, quase ilimitada, basta ver a disposição dos bancos estatais, Caixa e Banco do Brasil, além da rede privada.

Ou seja, as condições são favoráveis à compra de imóveis, com prazo de até 35 anos. No entanto, depois do boom de 2010, o mercado vem se acomodando e hoje chegamos a uma situação inusitada. Há grande oferta de imóveis prontos, condições de financiamento excelentes, mas o consumidor está retraído. Será que a explosão de consumo levou a tal nível de endividamento do brasileiro, que ele não consegue financiar um imóvel, em 35 anos, com juros baixos? A economia do país está entrando em desaquecimento, com o PIB crescendo apenas 2,7% no ano passado e esse ano as projeções dão conta de que chegaremos a 2,3%? Estariam os preços dos imóveis fora do mercado?

Junho/2012 – UOL

Bola da vez do mercado imobiliário carioca e alvo de investimentos públicos para a realização de grandes eventos internacionais como a Rio+20 e os Jogos Olímpicos de 2016, a região da Barra da Tijuca e de Jacarepaguá, na zona oeste do Rio de Janeiro, ganhou um Maracanã por mês em novas construções neste ano.

Entre janeiro e abril, a Secretaria Municipal de Urbanismo aprovou licenças para construção de casas, prédios e condomínios residenciais e comerciais que somam 776 mil metros quadrados, ou seja, média de 194 mil metros quadrados por mês. O estádio do Maracanã (zona norte), que está sendo reformado para a Copa de 2014, ocupa uma área de 186 mil metros quadrados.

Juntos, Barra e Jacarepaguá respondem por mais da metade das licenças para novas construções concedidas pela prefeitura em toda a cidade (1,3 milhão de metros quadrados) nos quatro primeiros meses do ano. E o boom imobiliário nas duas principais regiões da zona oeste se reflete também no número de unidades a serem erguidas.

Até abril, foram 5.224 unidades aprovadas, sendo 2.660 residenciais. Isso significa que a Prefeitura do Rio liberou a construção de mais de 20 imóveis residenciais por dia só nessa região. Em toda a capital, foram 8.751 unidades, das quais 4.840 são residenciais, segundo dados da Secretaria Municipal de Urbanismo.

A Barra da Tijuca é a preferida dos construtores. Foram 2.520 unidades aprovadas numa área total de 458 mil metros quadrados. A explicação do mercado para esse fenômeno é a de que o Rio não tem mais para onde crescer a não ser para a zona oeste, já que a zona sul, área nobre da cidade onde ficam as praias mais badalas como Ipanema, Leblon e Copacabana, não tem oferta de terrenos para novas construções.

“A zona sul tem falta de opção de terreno para construção de novos empreendimentos, os prédios são muito antigos e comprar ali deixaria os preços muito altos. Na zona oeste, o custo-benefício é interessante porque ainda há várias áreas para comprar e boa qualidade de vida e opções de lazer”, afirma o vice-presidente do Secovi-RJ (Sindicato da Habitação no Rio), Leonardo Schneider. Segundo ele, os investimentos públicos na zona oeste têm impulsionado o mercado imobiliário na região. “A Barra vem sendo transformada por conta dos Jogos Olímpicos com investimentos nas áreas de transporte, segurança pública e saneamento, fazendo com que ela fique ainda mais atraente”, disse Schneider.

É na Barra da Tijuca que fica o Riocentro, centro de convenções que foi sede da Rio+20, e onde será construída a Vila Olímpica, onde ficarão os atletas que competirão nos Jogos de 2016.

No geral, os novos empreendimentos na Barra são grandes condomínios, com mais de cem unidades cada, e ampla área de lazer. E o preço dos imóveis continua sendo mais em conta do que na zona sul. Segundo Schneider, enquanto o metro quadrado na orla da zona oeste vai de R$ 6.000 a R$ 16.000, na zona sul ele varia entre R$ 10.000 e R$ 40.000.

Junho/2012 – DCI

A crescente busca por mobilidade urbana trouxe ao mercado brasileiro de construção civil mais uma alternativa de negócio: as comunidades planejadas. O novo conceito, comum nos Estados Unidos, envolve grandes condomínios residenciais privados que contarão com opções de serviços e comércio para que o morador não precise se deslocar. A aposta é uma das frentes mais debatidas na sétima edição do Adit Invest, que termina hoje (22) em São Paulo.
O primeiro exemplo disso, anunciado em Pernambuco, é modelo implementado em Suape. Com investimentos de R$ 6,5 bilhões, e uma área de 4,7 milhões de metros quadrados, o local poderá receber até 60 mil unidades habitacionais, além de toda a infraestrutura de serviços e comércio. E o modelo de negócio é promissor. Conforme pesquisa do Ibope, a perspectiva é que existam no polo cerca de 142 mil postos de trabalho, até 2017.

Pensando nessa oportunidade, a Moura Dubeux Engenharia e a Cone Condomínio de Negócios lançaram a empresa Convida, especializada na implantação de cidades planejadas em Pernambuco. Com o nome de Convida Suape, a cidade ficará entre os Municípios de Jaboatão dos Guararapes e Cabo de Santo Agostinho. A previsão inicial é de que os preços dos imóveis variarão de R$ 70 mil a R$ 500 mil.

Na divisão do investimento, R$ 4,7 bilhões serão aportados para construção de unidades habitacionais. R$ 1 bilhão virá de incorporadores e fundos imobiliários. O restante será captado por meio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV).

As obras devem começar em outubro deste ano, sendo que os primeiros produtos imobiliários serão lançados no primeiro trimestre de 2013 e serão voltados especificamente à demanda de trabalhadores da região. “Este será um modelo e exemplo base para todas as outras iniciativas do País, pois haverá a opção da gestão investir em aspectos em que a administração pública não mais oferece, como por exemplo mobilidade urbana”, afirmou Isaías Rodrigues, professor de Economia Imobiliária pela Universidade Federal de Pernambuco (UFPE), e analista de mercado.

Os planos de mobilidade no Convida Suape não são poucos. De acordo com o projeto inicial, os moradores da cidade e seus trabalhadores terão uma estrutura de vias para ciclistas e pedestres, que se liga a uma rede de transporte público, incluindo ônibus e veículo leve sobre trilhos (VLT). Com relação ao desenvolvimento da obra, o projeto prevê ainda quatro etapas de construção, o que somará dez bairros. E contarão com edifícios médicos, hotéis, centros esportivos, cinema, centro cultural, galeria de ate, alem de biblioteca e campus universitário para capacitação e aprimoramento dos trabalhadores. “Existe uma demanda reprimida por moradia na região. Vai ter público para cada tipo de projeto”, diz o acadêmico.

Outros projetos

Existem várias iniciativas planejada nesse nicho de mercado. Números da Adit apontam que, atualmente, existem 14 empreendimentos de bairros e cidades planejadas para a Região Metropolitana de Recife (RMR), além de Goiana.
“Há muitas perspectivas de negócios nesse setor, que tem crescido apoiado na necessidade de mobilidade urbana”, afirmou Felipe Cavalcante, presidente da consultoria Adit, organizadora da feira.

De acordo com o Cavalcante o crescimento das cidades planejadas não descarta a crescente demanda por empreendimentos residenciais comuns. “Uma coisa não anula a outra, e as edificações que conhecemos continuarão a ser lançadas, mas trata-se de um modelo de negócio que irá crescer consideravelmente, e as construtoras e incorporadoras brasileiras precisam estar atentas”, diz.

Quem está de olho nessa mudança de cenário e pretende encontrar parceiros para investir nesse segmento é a paranaense Construpar, que usará a Adit Invest como forma de viabilizar o negócio. “No Paraná há boas oportunidades demográficas para viabilizar um projeto nessa escala, agora, com a Adit Invest temos oportunidade de conhecer projetos que deram certo nesse ramo”, diz Cláudia Moura, diretora de novos negócios da empresa.

Loteamento
Para o presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo), Caio Portugal, ainda há muito que se caminhar para lidar com esse tipo de gestão, já que o controle fica por conta do meio privado. “Os bairros planejados têm, além das moradias, comércio, serviços e áreas de lazer obrigações com transporte, saúde e educação pública, tudo de iniciativa privada, e por isso deve ser discutido com calma”, detalha.

Junho/2012 – Folha de São Paulo

Bairros no entorno da rodovia foram os que mais tiveram lançamento residencial desde 2008.
Aumento do preço do terreno e restrições para novas construções, porém, devem frear crescimento imobiliário.

A expansão imobiliária de São José dos Campos (97 km de São Paulo) nos últimos anos é visível até para quem não entra na cidade. Cortada pela via Dutra, que liga São Paulo ao Vale do Paraíba e ao Rio, São José viveu uma explosão de empreendimentos nas regiões próximos à rodovia de 2008 para cá.

“Ocupamos uma posição estratégica, a uma hora de São Paulo e do litoral e próximo ao Rio”, diz Sueli Aquino, diretora da Pirâmide Imóveis, há 31 anos no mercado. “Temos muitas indústrias, como a Johnson & Johnson e a Embraer, e uma população com bom poder aquisitivo.”

Como em outras cidades do entorno de São Paulo, o preço menor do terreno em relação à capital atraiu os incorporadores. Do lado esquerdo da Dutra para quem segue da capital ao Rio fica o Jardim Aquárius, que concentra os lançamentos recentes, principalmente os de mais alto padrão.

Segundo a Aconvap (Associação das Construtoras do Vale do Paraíba), nos primeiros dois meses do ano o preço médio de venda do metro quadrado nos bairros mais valorizados da cidade estava em R$ 4.000. No primeiro bimestre de 2007, era R$ 1.800. “Os preços são mais achatados em São José do que em outras cidades. Um apartamento de altíssimo padrão pode sair por menos de R$ 5.000 o m², enquanto um imóvel econômico sai por R$ 3.300 o m². O joseense rejeita preços altos”, diz Paulo Pinheiro, sócio-diretor da imobiliária Lopes.

Do outro lado da estrada, a pouco mais de dez minutos de carro do Aquárius, fica o Jardim Satélite, bairro que concentra os lançamentos de padrão médio, com dois e três dormitórios. Foi esse um dos bairros em que o empresário Gecilandio Oliveira, 45, decidiu investir. Com a proliferação de prédios, a figura do pequeno investidor também começa a ganhar força na cidade. “Quando comecei a visitar os plantões de vendas há alguns anos, percebi que locais como este iriam bombar”, diz Oliveira, que comprou três imóveis ainda na planta que serão entregues neste ano no Jardim Satélite.

O aumento do preço dos terrenos e as restrições impostas pela prefeitura para novas construções, porém, devem frear o mercado local.