Junho/2012 – Folha.com

Com a saturação das áreas centrais, os lançamentos de imóveis residenciais de Campinas têm se concentrado em bairros próximos às rodovias. Os empreendimentos crescem às margens das estradas que passam pela cidade paulista, um dos principais municípios do Estado.

Anhanguera e Bandeirantes, entre outras estradas, ligam a cidade à capital, que fica a 93 km, além de conectarem o município com outros da região metropolitana. “Campinas cresceu e passou pelas rodovias, que viraram avenidas da cidade”, diz Rodrigo Coelho, diretor de compra e venda do Secovi-SP da região, sindicato que representa as construtoras. O aumento do trânsito também foi um dos fatores que contribuíram para a tendência. “As pessoas querem facilidade, chegar mais rapidamente ao trabalho.”

A geografia local permite em muitos casos que o morador vá de um ponto a outro da cidade sem entrar em Campinas. “Por mais que o trecho seja maior em quilômetros, o tempo é mais curto”, diz o supervisor comercial Felipe José Vendrame. Ele comprou um terreno e começa, em dois meses, a construir uma casa no Swiss Park, um bairro planejado. O endereço: rodovia Anhanguera, km 90. “Há toda a infraestrutura de que preciso, de supermercado a padaria.”

Sergio Gerin Filho, sócio-proprietário da Criar Soluções Imobiliárias, vende terrenos no Swiss Park. Segundo ele, desde 2006 foram entregues 13 áreas residenciais. Outras quatro serão lançadas, uma delas daqui a um mês. “O terreno tem 5 milhões de m². Há muito espaço para crescimento”, diz.

Outros locais próximos às rodovias que têm crescido são o Parque Prado, a região do shopping Iguatemi e Mansões Santo Antônio.

Junho/2012 – Folha.com

Os milhares de ciclistas chegam a Santos no início da manhã vindos de São Vicente são um reflexo da expansão imobiliária no município. A multidão sobre duas rodas inclui empregados da construção civil, funcionários de condomínios e outros trabalhadores que prestam serviço diariamente na cidade a 72 quilômetros da capital.

O mercado segue aquecido, apesar da escassez e do encarecimento dos terrenos.

O número de lançamentos residenciais em Santos de janeiro a maio, 1.868 unidades, mais que quadruplicou em relação ao do mesmo período de 2011 e representa 65% do total do ano passado, segundo dados do Geoimovel, empresa de informações imobiliárias, para a Folha. O valor do terreno triplicou em três anos, para R$ 9.000 o m² nos locais mais cobiçados, próximos à orla, e o do imóvel novo dobrou, para R$ 7.000 o m², de acordo com estimativas de mercado.

A corrida de grandes construtoras a Santos foi impulsionada pela escolha, em 2008, da cidade como base da nova sede da Petrobras para exploração do pré-sal na região e pelo projeto para duplicar a área do maior porto do país até 2024.
Áreas durante muito tempo esquecidas pelas incorporadoras se valorizaram, como a Ponta da Praia, que é a porta de entrada para o porto.

“Mesmo cara, Santos continua atraente para as incorporadoras pela demanda que se espera a partir do pré-sal”, diz Celso Amaral, diretor corporativo do Geoimovel e da Amaral D´Avila Engenharia de Avaliações.
A estimativa do município é que, depois de concluída, em 2016, a nova sede da Petrobras, na região do Valongo, abrigue cerca de 7.000 funcionários, boa parte vinda de outras cidades.

“Em cinco anos, o pré-sal poderá trazer reflexos até o Grande ABC, com empresas de serviços e funcionários da Petrobras se instalando em São Bernardo do Campo, por exemplo, a cerca de 30 minutos de Santos.”
Apesar de ressaltarem o bom momento do mercado santista, imobiliárias afirmam que o ritmo de venda diminuiu. “Havia demanda reprimida por imóveis de alto padrão, mas que tem sido suprida”, diz Vitor Ferramacho, sócio da Mega & VMF empreendimentos imobiliários.

“Agora, vejo procura crescente por terrenos para construções do Minha Casa, Minha Vida em São Vicente, onde há áreas mais baratas e mercado para esse perfil.”

Junho/2012 – Folha de São Paulo

Nos próximos dias, a CET (Companhia de Engenharia de Tráfego) vai começar a exigir investimento em transporte público como forma de grandes empreendimentos compensarem o impacto que causam no trânsito.

A mudança entra em vigor com a publicação de uma minuta sobre o tema. Hoje, polos geradores de tráfego fazem apenas obras como alargamento de vias e instalação de semáforos. Essas obras são condição para que obtenham o Habite-se e possam funcionar. São cobradas, por exemplo, de prédios residenciais com 500 vagas de garagem e de locais de eventos com capacidade para 500 pessoas ou mais.

Após consulta ao setor jurídico da Secretaria Municipal de Transportes, Marcelo Branco, titular da pasta, entendeu que a lei atual permite a nova interpretação. “Se um empreendimento vai multiplicar por dois o número de carros, precisa ter o dobro da largura da rua. A outra forma de impedir que haja um congestionamento é fazer com que não haja essa duplicação do número de viagens, através de transporte público ou diminuindo a demanda por carro”, disse.

“A obra tem que ter relação direta com a mitigação de impacto gerado pelo empreendimento, preferencialmente com transporte público.”

Além da SPTrans, Metrô e CPTM também serão consultados porque grandes empreendimentos poderão arcar, por exemplo, com novas estações de trem ou modernização que agilize o sistema.

Para Horácio Figueira, consultor em engenharia de tráfego e transporte, a mudança é boa. Ele sugere, por exemplo, a criação de miniterminais de ônibus em shoppings.

Claudio Bernardes, presidente do Secovi (sindicato do setor imobiliário), diz que tanto faz para o setor. “Se é para fazer ponte ou estação de metrô, tanto faz. São 5% do custo da obra.” Ele diz ainda que, no fim das contas, quem paga pela obra é o consumidor final, por causa do repasse do custo da compensação no preço.

Junho/2012 – Folha de São Paulo

Lançamentos miram jovens com dois rendimentos e sem filhos, que buscam praticidade, boa localização e design.
Ofertas de um quarto em São Paulo tiveram crescimento de 54% em 2011; na zona leste o aumento foi de 400%.

O perfil do jovem casal paulistano mudou. E o seu primeiro apartamento é bem diferente do que foi o de seus pais.
Com a falta de espaço nas grandes metrópoles, o tempo escasso e o adiamento da chegada dos filhos em razão dos estudos e da carreira, quesitos como maior metragem e quantidade de quartos já não são tão importantes. Localização, segurança e bem estar, no entanto, tornaram-se fundamentais nos projetos das construtoras, em qualquer faixa econômica.

“Nosso conceito de apartamento está amparado nos novos modelos familiares, menos rígidos do que há algumas décadas, quando as pessoas se casavam aos 20 anos. Hoje, o casal vai morar junto, fazer uma experiência para ver se dá certo”, diz Luana Rizzi, diretora de marketing da Maxhaus – que oferece apartamentos de 70 metros quadrados cujas paredes podem ser erguidas conforme o desejo e a necessidade dos proprietários. “O espaço tem de ser mais livre aproveitado de maneira inteligente, de acordo com o estilo de cada um.”

TENDÊNCIA

Para Ricardo Laham, diretor de incorporação da Brookfield, o mercado imobiliário não induz a demanda, mas reconhece a tendência que marca o comportamento da família e da sociedade. “Os anseios hoje são outros. A mulher tem renda compatível com a do marido, e não só participa da escolha como toma decisões, permitindo-se colher os frutos de sua independência e de sua estabilidade econômica. Além disso, os jovens saem da casa dos pais mais tarde.”
Segundo Laham, a Brookfield tem investido nos “DINKs” (sigla para “dual income, no kids”), segmento de mercado formado por casais com dois rendimentos e sem filhos, que inclui casais homossexuais -grupo com alto percentual de renda e alvo de ofertas de luxo.

Em São Paulo há uma profusão de empreendimentos para esse público. “Em áreas como Vila Madalena, Panamby, Itaim e Berrini, por exemplo, procura-se estar bem localizado. Mas os jovens compradores também se importam com arquitetura, fachada e design”, diz Tatiana Kallas, diretora de incorporações da Kallas.
Seguindo o raciocínio, Luiz Felipe Carvalho, sócio-diretor da Idea Zarvos, escolheu a Vila Madalena para implantar um de seus empreendimentos de menor metragem, para casais ou “namoridos”. “Criamos uma linha chamada Pop, que quer dizer prédio ótimo para. São apartamentos mais caros, que levam em conta arquitetura e design.”
Além da localização e layout, serviços especiais também pesam na balança do público A/B. No recém-lançado CadOro, da Brookfield, no Baixo Augusta, o concièrge fala três idiomas e pode organizar toda a vida do casal -de faxina básica e entrega de documentos a agendamentos de cabeleireiro, reservas em restaurantes, cuidados com o bicho de estimação e até organização de festas e viagens de aventura.

UM QUARTO PARA DOIS

Os lançamentos de um dormitório em São Paulo tiveram um crescimento de 54% em 2011 em comparação ao ano anterior, segundo balanço do mercado imobiliário realizado pelo Secovi (sindicato de habitação). No centro, os lançamentos desse tipo aumentaram 111%. Já na zona leste, o patamar subiu para 400%.
“Cerca de 70% de nossos imóveis são direcionados para jovens casais ou indivíduos que buscam o primeiro imóvel”, conta Eduardo Muszkat, diretor-executivo da construtora You,Inc.

“Em 2007, nós produzíamos mil unidades por ano. Para este ano, a expectativa é de 12 mil. Com a volta do crédito, agora a parcela cabe no bolso”, diz Ronaldo Cury, diretor de relações institucionais da construtora Cury.
Os índices de inadimplência também são os mais baixos em 20 anos. “Os casais que financiam seu primeiro imóvel e estão dentro da faixa do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) são criteriosos, têm formação superior e uma capacidade maior de avaliação”, analisa Flavio Prando, vice-presidente de habitação econômica do Secovi.
A internet também ajuda. “No conforto de casa, essa geração Y pode se informar, comparar e escolher o melhor”, diz Klaus Monteiro, diretor de vendas da Rossi.

A escolha, especialmente entre a classe C, está bastante ligada aos laços familiares. “O emprego, hoje, é muito volátil. Um dia eles podem estar trabalhando na zona norte, em outro, na zona sul, mas querem estar próximos da família, que costuma ajudar quando chegam os filhos”, conclui o vice presidente do Secovi.

Junho/2012 – Portal Exame

A escalada nos preços dos imóveis residenciais no Brasil se repete no mercado de escritórios. Está tudo ficando mais caro. Mas uma enorme safra de construções pode ajudar a segurar os preços. Em São Paulo alugar um escritório virou um drama para as empresas instaladas no Brasil. Os preços subiram 60% em média nos últimos quatro anos – e em algumas avenidas de São Paulo e do Rio de Janeiro, onde estão 85% dos imóveis comerciais de alto padrão do país, os valores chegaram a triplicar.

Em alguns casos, é possível alugar salas mais baratas na Park Avenue ou na Quinta Avenida, alguns dos endereços mais badalados de Nova York. E, apesar disso, a disputa pelos espaços aqui tem sido intensa. De 2008 para cá, prédios inteiros foram alugados antes de as obras serem finalizadas. Recentemente, porém, o mercado começou a mudar. Os preços continuam em ascensão – mas, no Rio, a valorização já perdeu força. Depois de aumentar 22% no primeiro trimestre de 2011, os valores de locação subiram 6% nos primeiros três meses deste ano. Em São Paulo, a valorização ainda beira os 20%, só que a demanda está menor. A taxa de imóveis vagos chegou a 12% no primeiro trimestre, a maior desde 2006.

O mercado de imóveis comerciais é cíclico – períodos de três a cinco anos de bonança costumam ser seguidos por fases de acomodação. Essas oscilações quase sempre estão ligadas ao desempenho da economia: quando o crescimento diminui (ou quando há retração), as empresas seguram investimentos e contratações e, assim, precisam de menos escritórios.

É comum que essa fase ruim coincida com o pico de entrega de novos prédios – as incorporadoras lançam os empreendimentos na fase de euforia, mas eles só ficam prontos de dois a três anos depois. Aí, pronto: os preços desabam.

Foi o que ocorreu em 2002, quando o Brasil vivia um período complicado – havia dúvidas sobre como seria o primeiro governo do presidente Lula, o país negociava um empréstimo de quase 50 bilhões de dólares com o Fundo Monetário Internacional e a crise na Argentina desviava investimentos estrangeiros da América Latina. Cerca de um quarto dos escritórios ficou desocupado nessa época, um recorde, e os valores dos aluguéis caíram 16%.

Por enquanto, nada indica que passaremos por um momento semelhante. Mas é consenso que o PIB vai crescer menos neste e no próximo ano – e há um número recorde de escritórios sendo construídos. Em São Paulo, até o fim do ano, devem ficar prontos 22 novos edifícios, ou 580 mil metros quadrados de salas, área equivalente a três Maracanãs, a maior oferta entregue num único ano.

Já é possível notar que a procura por escritórios está menor hoje do que foi no passado. “Em alguns prédios novos, há placas de ‘Aluga-se’ na porta, o que quase não acontecia até dois meses atrás, porque a demanda era maior que a oferta”, diz João da Rocha Lima Junior, professor da Universidade de São Paulo especializado em mercado imobiliário. Um edifício em construção há dois anos na avenida das Nações Unidas, em São Paulo, ainda tem 35% da área desocupada. No Rio, pela primeira vez desde 2005, a taxa de imóveis vagos chegou a 10%. Ainda é um patamar inferior à média mundial, de 13%, mas bem maior do que os 3% de 2008. “Esse cenário indica que a valorização deve perder força”, diz Mônica Barg, diretora da consultoria Jones Lang LaSalle.

Os executivos que acompanham esse mercado não esperam que os aluguéis fiquem mais baratos tão cedo. Por duas razões. Primeiro, porque, apesar do atual ritmo de construção, ainda faltam escritórios de alto padrão no país. Um estudo da consultoria CB Richard Ellis mostra que, em São Paulo, há 1 metro quadrado de sala comercial por habitante. Em Londres, Nova York e Tóquio, a proporção é de 3 para 1. Por aqui, muitas empresas têm sua sede em locais piores do que gostariam. Além disso, investidores nacionais e estrangeiros continuam comprando escritórios para alugar.

Neste ano, até maio, os fundos imobiliários captaram quase 4 bilhões de reais para aplicar em escritórios, quase o dobro do valor do mesmo período de 2011.
“Os altos e baixos são comuns. No longo prazo, ainda acreditamos que os preços tendem a subir, ainda mais porque os juros estão diminuindo”, diz Garry Garrabrant, presidente da Equity International, empresa de investimentos do americano Sam Zell, que tem 2 bilhões de dólares aplicados no setor imobiliário brasileiro. A sorte de Garrabrant é que a Equity não tem uma sede no país. Se o aluguel aumentar, azar dos inquilinos.