March 2012 – Valor Econômico

São Paulo – A rápida valorização dos imóveis em metrópoles como Rio de Janeiro ou São Paulo, o alto preço dos terrenos e o exagero nas restrições para o adensamento das grandes cidades têm gerado profundas transformações no mercado imobiliário. Pressionadas pelo aumento dos custos e pelas maiores exigências da legislação, as incorporadoras tiveram de optar por dois caminhos diametralmente opostos nos últimos anos: ou construir imóveis grandes em cidades ou bairros mais periféricos ou optar pelo lançamento de pequenos apartamentos nas regiões mais nobres das metrópoles.

Para Alexandre Lafer Frankel, sócio da incorporadora Vitacon, esse é um processo irreversível que, no entanto, já se encontra próximo a um ponto de inflexão. Os apartamentos pequenos e bem-localizados devem continuar a encarecer nos próximos anos devido à grande demanda das pessoas que não querem morar longe do trabalho em cidades com trânsito caótico como São Paulo. A esse fator soma-se a escassa disponibilidade de terrenos nesses locais.

Apesar de todas as facilidades para a obtenção de crédito imobiliário, Frankel acredita que, dentro de algum tempo, os preços dessas residências poderão ficar proibitivos para uma boa parcela das pessoas físicas brasileiras. Mesmo com prazos de pagamento mais esticados, as parcelas do financiamento já não caberiam no bolso da classe média. Restará, então, a demanda dos compradores com um excelente padrão de vida e dos investidores que buscam obter renda com o aluguel mensal dessas unidades.

Frankel tira do portfólio de empreendimentos da Vitacon os exemplos que apontam para esse processo em andamento. A incorporadora é especializada em construir imóveis pequenos e bem-localizados, em regiões adensadas e disputadas de São Paulo, como o Itaim, a Vila Olímpia, a Vila Nova Conceição, os Jardins e Higienópolis.

Nos últimos três anos, os imóveis mais caros lançados pela incorporadora nessas regiões passaram de 8.000 a 10.000 reais o metro quadrado para 18.000 reais agora. A área média dos apartamentos lançados recuou de 45 para 35 metros quadrados no período. As unidades são voltadas principalmente para solteiros ou casais sem filhos.

Para reduzir o tamanho dos apartamentos sem prejudicar a qualidade de vida dos compradores, a empresa estudou modelos de imóveis pequenos vendidos em grandes metrópoles no exterior e até mesmo a divisão de cômodos e a instalação do mobiliário em barcos – onde o espaço costuma ser bastante reduzido.

Esses estudos levaram a profundas transformações na planta dos apartamentos vendidos. Lavanderia, por exemplo, é algo que passou para a área comum do edifício. Hoje uma lavanderia de condomínio tem mesas, rede de internet wi-fi e máquinas de comida e bebida para que o morador possa ter o que fazer enquanto a roupa é lavada. Dependência de empregada é outra coisa que deixou de existir nos apartamentos compactos da Vitacon. “Empregadas domésticas serão tão caras dentro de algum tempo que se tornarão raras.”

Se o morador costuma receber muitos amigos e visitas, o local mais adequado para isso poderá ser o salão de festas e as áreas comuns do prédio. Em 35 metros quadrados, é possível colocar uma cozinha pequena, com pia e fogão de duas bocas. Haverá ainda um banheiro e um terraço gourmet. Por último, o apartamento abrigará uma sala e um dormitório – algumas vezes em cômodo único. Em geral, diz ele, o comprador prefere as duas coisas separadas quando tem o hábito de receber visitas em casa.

A estratégia de continuar a reduzir o espaço dos apartamentos, entretanto, já estaria próxima do limite. Com a contínua alta dos custos da construção, em breve as incorporadoras já não terão mais a opção de lançar imóveis cada vez menores para erguer empreendimentos em áreas nobres da cidade e terão de cobrar mais caro pelas unidades postas à venda. É por isso que, em algum momento, esses imóveis se tornarão um sonho cada vez mais distante da classe média.

Frankel afirma que já é cada vez maior a participação de investidores na venda de um edifício bem-localizado. Pessoas que estão atrás de uma renda mensal com aluguéis representam hoje cerca de um terço da demanda dos empreendimentos da Vitacon. Esse número tende a crescer, Em alguns casos, há investidores que chegam a comprar um pedaço do edifício ainda na fase de incorporação. Essas pessoas agem sozinhas ou formam grupos e constituem um fundo imobiliário que ajudará a erguer o empreendimento em troca de um número determinado de apartamentos.

Para o investidor, a vantagem de comprar diversos apartamentos antes do lançamento é o preço mais baixo. Os custos de marketing e de vendas costumam girar em torno de 10% de um empreendimento. Se o fundo adquire as unidades antes do lançamento, consegue, portanto, um preço mais amigável por apartamento – o que vai fazer toda a diferença lá na frente, quando o imóvel estiver pronto e começar a ser alugado.

Esses investidores preferem comprar unidades nas áreas mais adensadas da cidade, onde a oferta de novas residências nos próximos anos será muito baixa. A estratégia reduz o risco de vacância e torna o investimento mais seguro. A escassez de oferta também é um fator de pressão sobre os preços a longo prazo – o que agrada qualquer investidor.

Frankel afirma que enquanto os preços em locais mais afastados de São Paulo como o Morumbi praticamente não sobem devido à fartura de lançamentos e aos problemas de mobilidade, em bairros como o Itaim, a Vila Olímpia e a Vila Nova Conceição uma incorporadora precisa mostrar muita habilidade para negociar a desapropriação de um conjunto de casas ou estabelecimentos comerciais que darão lugar a um terreno único para a realização de um lançamento. “É por isso que o investidor sempre vai preferir locais já bastante adensados”, afirma.

Para o investidor, os preços são um atrativo interessante. O mercado de aluguéis residenciais está bastante aquecido devido à escassez de oferta. A legislação na cidade de São Paulo não favorece a construção de hotéis nem flats. O empreendedor é obrigado a reservar tantos espaços do terreno para atender exigências legais que a área reduzida que acaba sendo destinada à construção praticamente inviabiliza o empreendimento. Hoje o empresário ganha muito mais dinheiro com a construção de apartamentos ou escritórios, diz ele.

É por esse motivo que flats nos bairros mais concorridos da cidade de São Paulo chegam a custar 8.000 ou 10.000 reais por mês para os inquilinos. Em geral, quem arca com valores tão altos são empresas que precisam de um local para instalar os funcionários em trânsito e não encontram vagas ou são obrigadas a pagar mais ainda em hotéis.

Os preços elevados também criam uma oportunidade para o investidor que compra imóveis residenciais. Um imóvel novo de 400.000 reais com um dormitório, em um bairro bem-localizado e com mensalidade de condomínio barata acaba sendo rapidamente alugado ao custo de 3.000, 4.000 ou 5.000 reais por mês. Ainda que os valores pareçam muito altos, são bem mais em conta do que os custos dos flats.

Com os juros a 9,75% ao ano e em tendência de queda e com a ameaça da inflação alta nos próximos anos, uma renda próxima a 1% ao mês corrigida pelo IGP-M é o sonho de qualquer investidor. A compra com o objetivo de locação pode ser uma boa forma de alcançar essa rentabilidade – desde que o investidor saiba escolher o imóvel com a localização e as características mais procuradas pelos inquilinos.

March 2012 – Reuters Focus

SÃO PAULO, 12 Mar (Reuters) – Disposto a ser o segundo maior ofertador de crédito imobiliário do país, o Banco do Brasil está deflagrando uma ofensiva com a qual pretende quintuplicar sua carteira no setor até 2014, segundo um diretor da instituição.

Para atingir a meta, o banco passou a ofertar empréstimos para famílias com renda mensal inferior a 5 mil reais. É uma novidade para o banco, que só entrou no setor em 2008 oferecendo empréstimos imobiliários apenas a clientes das chamadas classes A e B. “Agora vamos atacar mais a base da pirâmide,” disse à Reuters Gueitiro Matsuo Genso, no comando da recém-criada diretoria de Crédito Imobiliário do BB. Para ele, só entre correntistas de banco, a mudança cria um público potencial adicional de 50 milhões de pessoas.

De um lado, o banco está passando a concorrer diretamente com a Caixa Econômica Federal, a líder de financiamento habitacional do país, com três quartos de market share. O exemplo mais nítido nesse sentido foi a entrada em janeiro no segmento de renda mais baixa dentro do programa federal Minha Casa, Minha Vida (MCMV), até então exclusividade da Caixa. O plano é fechar 40 mil nesta faixa já neste ano. “Já temos um volume de propostas suficiente para atingir nossa meta deste ano,” disse Genso. A meta de financiamentos do BB nas três faixas do MCMV é de 137 mil financiamentos neste ano, e 412 mil unidades até o fim de 2014, quando espera que sua carteira imobiliária total tenha subido dos atuais 8 bilhões para 40 bilhões de reais.

Além do MCMV, o BB passou a operar financiamento imobiliário com recursos do FGTS, alternativa também antes restrita apenas à Caixa. Em paralelo, passou a usar parte da chamada poupança rural também para financiar a compra da casa própria.

Tendo taxas competitivas devido a essas fontes de financiamento, o banco quer se sobressair em relação à concorrência e ter maior agilidade nas aprovações de propostas. O banco vem costurando acordos com grandes construtoras e corretoras de imóveis que, espera, sejam as principais originadoras de negócios. “Quando a proposta chegar à agência, já terá grande parte da documentação pronta,” disse Genso, explicando que a meta é que as aprovações aconteçam num prazo de até oito dias úteis ou 12 corridos.

Além disso, o banco montou no centro da capital paulista uma estrutura que batizou como “Fábrica de financiamentos,” que integra as soluções envolvidas no processo de aprovação de crédito.

Por último, o BB prepara uma campanha de massificação para as classes populares, incluindo ‘feirões da casa própria’, em modelo semelhante ao da Caixa, e propaganda na mídia.

March 2012 – O Estado de São Paulo

Estão faltando pontos comerciais na cidade. A escassez ocorre, principalmente, nas áreas já consolidadas como polos comerciais: Jardins, Bom Retiro, Brás, e Moema. “No entanto, já identificamos falta de pontos em todas as regiões da cidade, inclusive em novos polos comerciais como Santo Amaro, Anália Franco e Mooca.

Optamos por espalhar captadores pela cidade para tentar encontrar locais para oferecermos aos clientes. Eles percorrem as principais ruas comerciais e já reservam o espaço para nós. Mas está muito difícil”, comenta a diretora da Lello Imóveis, Roseli Hernandes. De acordo com a diretora, até a cobrança de luvas – adiantamento pago pelo inquilino ao locador para garantir a assinatura de contrato de locação, além do aluguel mensal – vem sendo exigida quando aparece algum empreendimento para alugar nessas regiões. “E os interessados pagam porque realmente é uma raridade aparecer alguma oportunidade nos pontos comerciais já consagrados da cidade”, diz.

A prática, mais utilizada em locações em shoppings, é permitida por lei. “A cobrança é correta, desde que o contrato esteja prevendo um prazo de cinco anos, porque, nesse caso, a renovação é compulsória. O que não pode é exigir outra parcela na renovação”, diz o presidente da Comissão de Direito Urbanístico da seccional paulista da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-SP), Marcelo Manhães de Almeida.

As locações nessas regiões estão caras, segundo pesquisa feita pela Lello. Nos Jardins, é possível encontrar espaços que custam entre R$ 35 mil a R$ 50 mil por mês para empreendimentos de até 50m². Em Cerqueira César, na Rua Pamplona, é possível encontrar lojas que saem R$ 13 mil o aluguel pela mesma metragem. Na Avenida Brigadeiro Luís Antônio, o preço cai para a R$ 8 mil. Outra região bastante procurada é Moema, na Zona Sul, onde valores estão mais baratos e ficam na média de R$ 10 mil a R$ 13,5 mil para empreendimentos entre 180 m² e 240m². Na Vila Madalena, na Zona Oeste, o valor médio de um imóvel de 180m² é de R$ 5,4 mil. Em Santana, na Zona Norte, a locação cai para R$ 4,5 mil.

A Kauffmann Imóveis também vem encontrando dificuldades para localizar espaços para oferecer para locação comercial. “Principalmente nos Jardins, região considerada uma das mais nobres e mais caras, é muito difícil de aparecer imóveis para locação”, comenta o gerente de vendas da imobiliária, Lucas Razuc. Para ele, a rua mais cara para se alugar um espaço é a Oscar Freire. “Lá, uma loja de 50 m² não sai por menos de R$ 50 mil por mês”, ressalta Razuc. Para o diretor da vice-presidência de Gestão Patrimonial e Locação do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Mark Turnbull, as ruas Bela Cintra, Haddock Lobo e Oscar Freire, todas localizadas na região dos Jardins, são as mais procuradas por grandes grifes. “Como há restrição de lançamentos e o espaço é escasso, o preço das locações vem sendo cada vez mais valorizado nessa região”, conta.

Para o vice-presidente da Associação Comercial de São Paulo (ACSP), Roberto Mateus Ordine, o crescimento da cidade vem contribuindo para a disseminação comercial em todas as regiões da capital. “Hoje, não se vê mais pessoas indo à região central para comprar. É possível comprar de tudo sem se afastar muito da sua casa. Há opção em todas as regiões. Mesmo nos bairros mais afastados do centro.” Ele ressalta que todo lançamento imobiliário já alavanca o surgimento de um novo polo comercial. Para ele, o destaque da descentralização está na Zona Leste, principalmente nos bairros Itaquera e São Miguel Paulista. “São muito distantes do centro e registraram um crescimento populacional grande nos últimos anos”, comenta. Mas há também centros comerciais na Zona Norte, na Rua Voluntários da Pátria e em Santana, e na Zona Sul, em Santo Amaro e Campo Limpo. Na Zona Oeste os destaques são: Lapa, Vila Romana, Butantã e Osasco. “Apesar de ser outra cidade, fica muito próxima da capital e tem um comércio muito forte”, diz.

De acordo com o presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, a escassez vem propiciando que lançamentos imobiliários residenciais também tragam, na planta, uma parte destinada ao comércio. São os chamados empreendimentos três em um que incluem apartamentos, escritórios e lojas na parte térrea. “É uma tendência que vem se fortalecendo por causa da demanda, e já encontramos opções em todas as regiões.”

March 2012 – InfoMoney

A absorção de condomínios logísticos de alto padrão fechou o ano de 2011 com uma supreendente alta de 648%, em relação ao período anterior. No total, 1.095.913 metros quadrados foram ocupados. Os dados foram divulgados pela Colliers International Brasil.

Segundo a empresa, os números ratificam a projeção de crescimento desse mercado e revelam a força da região Sudeste na absorção de tais condomínios. “Do total absorvido, 75% correspondem à região Sudeste e 15% à região Nordeste, sendo o Porto de Suape, em Pernambuco, um dos principais fatores que influenciaram no total absorvido da região”, informa a Colliers.

Preço médio
O levantamento divulgou ainda algumas alterações no preço médio nacional, especialmente no que diz respeito ao pedido de locação. A maioria dos imóveis aumentou em 2011, encerrando o ano com o preço mensal de locação de R$ 18,85 por metro quadrado, o que representa alta de 6,2% na comparação com o período anterior.

Quanto às regiões, as mais impactadas por tais mudanças foram as Sul, Centro-Oeste e Nordeste, que tiveram alta de 15%, 8% e 4%, respectivamente em seus preços. No entanto, as maiores médias nacionais permaneceram nos estados do Rio de Janeiro e de São Paulo, onde os preços médios observados foram de R$ 25 m2 /mês e R$ 19,60 m2 /mês, respectivamente.

Outro dado divulgado pelo levantamento foram os resultados do 4º trimestre de 2011. Neste período, por exemplo, 253.407 metros quadrados foram absorvidos, número considerado positivo para o setor, já que representa uma alta de 27% em relação ao trimestre anterior. São Paulo, Pernambuco e Minas Gerais foram os estados com maior participação neste total.

E como 2011 foi um ano marcado pela pré-locação de 71% do total líquido absorvido, a expectativa para este ano já é um pouco diferente. “Para 2012, 7% do inventário previsto a ser entregue no País, de 3,4 milhões de m2, está pré-locado”, informa a pesquisa.

March 2012 – O Estado de S. Paulo

Após encerrar 2011 com uma queda de mais de 20 por cento nas vendas, o mercado imobiliário em São Paulo deve retomar o ritmo de crescimento este ano, apoiado na melhora da conjuntura macroeconômica, com tendência de equilíbrio entre oferta e demanda.

As vendas de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo devem crescer de 3,5 a 5 por cento em 2012 em Valor Geral de Vendas (VGV) em relação ao ano passado, segundo estimativa feita pelo sindicato que representa o setor imobiliário na capital paulista, Secovi-SP. Em termos de unidades, contudo, o crescimento deve ficar um pouco abaixo dessa previsão, considerando que os preços dos imóveis tendem a permanecer em alta. No ano passado, as vendas somaram 13,3 bilhões de reais em VGV.

“Temos demanda, crédito imobiliário e todas condições favoráveis para crescer de forma estável… o mercado (imobiliário) vai seguir o crescimento da economia”, disse o presidente do Secovi-SP, Cláudio Bernardes. Em termos de lançamentos, a estimativa da entidade é de que o incremento em 2012 seja inferior ao de vendas, em meio à tendência de acomodação do mercado, para equilibrar oferta e demanda. “Será um crescimento sustentável”, afirmou o economista-chefe do Secovi, Celso Petrucci. “O mercado está em processo de acomodação, com o volume de lançamentos se ajustando à demanda”.

No último ano, as vendas de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo caíram 21 por cento sobre 2010, somando 28,3 mil unidades. Já os lançamentos na capital paulista atingiram 37,7 mil unidades, queda anual de 1,3 por cento. “Iniciamos o ano de 2011 com descompasso entre demanda e oferta, inflação em ascensão e cenário internacional complexo”, assinalou Petrucci.

A maior parcela, tanto em vendas quanto em lançamentos, ficou com os imóveis de dois dormitórios, com 13,3 mil e 17,3 mil unidades, respectivamente. O índice de velocidade de vendas -medido pela relação de venda sobre oferta- recuou de 70,3 por cento em 2010 para 57,2 por cento no ano passado, nível que deve se manter em 2012. O estoque de imóveis em São Paulo, enquanto isso, estava em 19,7 mil unidades em dezembro.

Em sentido contrário à queda de 1,3 por cento nos lançamentos em termos de unidades, houve alta de 12 por cento no valor dos novos empreendimentos, para o total de 17,7 bilhões de reais, refletindo aumento do valor dos imóveis. Segundo Bernardes, um dos entraves para a reversão do aumento de preços envolve a escassez de terrenos adequados para construção de unidades em grandes centros urbanos como São Paulo.

“Quanto mais escassez, mais o preço sobe”, disse ele, acrescentando que a “solução” está na migração para regiões fora das metrópoles e na reurbanização de áreas degradadas e industriais.