February 2012 – The Wall Street Journal Americas

As imobiliárias mundiais finalmente descobriram o Brasil, depois que os incorporadores brasileiros passaram anos investindo intensamente, motivados pelas boas perspectivas de crescimento. No início desta semana, duas imobiliárias privadas sediadas nos EUA, a The Related Group e a Related Companies, formaram uma joint venture no Brasil e esperam investir US$ 1 bilhão no país nos próximos três anos.

As empresas disseram que a joint venture se chamará Related Brasil. Renda mais elevada, desemprego baixo e taxas de juros em declínio animaram o mercado imobiliário no Brasil.

A taxa média de desemprego no Brasil caiu de 6,7% em 2010 para um recorde de 6,0% em 2011, enquanto o salário mensal médio subiu de R$ 1.582,50 para R$ 1.625,46 (US$ 950). A taxa básica de juros, que era alta e enfraquecia o mercado de crédito imobiliário, agora está em 10,5%, perto de um mínimo histórico, com o banco central prometendo mais cortes nos próximos meses. Cerca de 60% das compras de imóveis residenciais envolvem financiamento.

A Related Brasil é a primeira empresa puramente imobiliária a iniciar operações no país. Antes disso, os investidores internacionais obtinham ativos no mercado imobiliário brasileiro adquirindo participações em firmas brasileiras, como imobiliárias e fundos. O investimento internacional mais notável do setor nos últimos tempos foi a participação da Equity International, empresa de investimentos de Sam Zell, magnata imobiliário de Chicago, na construtora brasileira Gafisa SA.

A Equity International vendeu todas as suas ações da Gafisa no ano passado, mas já está dando sinais de que quer voltar ao mercado brasileiro. No início de fevereiro, a Gafisa SA disse que tinha recebido uma oferta de aquisição de Sam Zell e do fundo brasileiro GP Investimentos.

A indústria de construção do Brasil cresceu durante os últimos dez anos, e diversas empresas têm ações nas bolsas do país. Embora a Related Brasil tenha dito que vai se concentrar na aquisição de terrenos para construir hotéis, bem como em projetos residenciais e comerciais de classe média e alta em todo o Brasil, o maior foco da empresa será em São Paulo e no Rio de Janeiro.

February 2012 – Valor Econômico

A forte valorização dos imóveis no Brasil levou a inevitáveis questionamentos: estamos no meio de uma bolha? Os valores recuarão? Ainda vale a pena comprar para morar ou para investir?

Nos 12 meses encerrados em janeiro, os preços médios do metro quadrado no país aumentaram 25,5%, segundo o Índice FipeZap. Essa, porém, foi a média. No Rio de Janeiro, a alta foi de 32,9%, enquanto em São Paulo, de 26,4%, e no Recife, de 34,2%. Observando um período maior – desde janeiro de 2008 – as valorizações são grandes: 158,7% no Rio de Janeiro e 126,5% em São Paulo, por exemplo.

Os percentuais podem assustar em especial aqueles que estão pensando em adquirir um imóvel, mas o presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes, é enfático: “Não existe bolha. Não há mais muito espaço para os valores dos imóveis subirem muito nem caírem”, diz.

Um dos dados que refutam a existência de uma bolha é o crédito imobiliário como participação do Produto Interno Bruto (PIB) no Brasil, de 4,7% (dado de dezembro de 2011), distante do que se observa em pares emergentes ou em nações mais ricas, de acordo com estudo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Em 1990, o Nobel de Economia Joseph Stiglitz definiu o termo “bolha” da seguinte maneira: “Se a razão pela qual o preço é alto hoje decorre apenas da crença dos investidores ou compradores de que o valor de venda será maior amanhã – quando os fundamentos não parecem justificar tal preço – então uma bolha existe”.

Quando o assunto entra em pauta, é inevitável a lembrança do caso americano. Um estudo realizado pela MB Associados para a Abecip pondera que os EUA contam com particularidades, como a falta de “amarras regulatórias”. Isso fez, por exemplo, com que as pessoas tivessem mais informações sobre sua condição financeira do que os bancos. Há ainda os problemas enfrentados depois de 2001, que levaram o Federal Reserve (Fed, o banco central americano) a uma política de taxas de juros baixas. Não é o caso do Brasil.

Para Bernardes, do Secovi-SP, neste ano o aumento dos preços dos imóveis no país deve ficar em linha com o crescimento da economia. Porém, ele ressalta que sua previsão se refere a uma média, uma vez que casas e apartamentos não são commodities e seus preços variam a cada país, estado, cidade e bairro. “Os valores são heterogêneos e dependem da relação entre oferta e demanda”, diz. “Normalmente, no caso de São Paulo, bairros já valorizados têm um potencial de apreciação menor, enquanto localidades em desenvolvimento podem ainda passar por um boom nos preços, como Vila Leopoldina e Campo Grande.”

Novas estações de metrô, shopping centers e supermercados tendem a valorizar os bairros, explica a diretora comercial da Lello Imóveis, Roseli Hernandes. Há ainda regiões que estão passando por uma modernização, levando ao aumento nos preços. “Este é o caso da Mooca, na zona leste de São Paulo, que antes tinha muitos galpões e imóveis comerciais e agora está recebendo novos empreendimentos”, exemplifica. Entre 2009 e 2011, os imóveis da Mooca ficaram em média 80% mais caros, mas houve casos em que a valorização chegou a 175%, conforme levantamento da Lello Imóveis. Roseli opina que os preços dos imóveis da região podem continuar subindo nos próximos anos. Por outro lado, em localidades em que os valores já aumentaram demais, devem ficar estáveis ou registrar variação menor.

Na cidade do Rio de Janeiro, o vice-presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), Rubem Vasconcelos, avalia que o custo do metro quadrado deve seguir avançando, devido à demanda crescente. “Há alguns fatores contribuindo para isso: a ocupação das favelas por forças de segurança e os eventos esportivos, a Copa do Mundo e a Olimpíada”, diz. “A cidade está recebendo obras de melhoria na infraestrutura urbana e o mercado imobiliário está acompanhando.”

Vasconcelos também não acredita em uma bolha. “No Rio, os valores irão seguir em alta por pelo menos mais cinco anos e depois podem estagnar”, avalia. Para Roseli, da Lello, o declínio dos preços também está “fora de cogitação”. Essa perspectiva corrobora a pesquisa da Associação de Investidores Estrangeiros no Setor Imobiliário (Afire, em inglês), que mostrou que o Brasil é o segundo país com maior potencial de valorização em 2012, perdendo apenas para os EUA. Em terceiro lugar, está a China. Na edição anterior do estudo, o Brasil tinha ficado na quarta posição. Os respondentes do estudo são de 21 países e possuem mais de US$ 874 bilhões em ativos do setor imobiliário.

Roseli opina que investir em imóveis pode ser uma boa opção, mas para quem tem um horizonte de, no mínimo, três anos. Os imóveis não são ativos líquidos, que são vendidos facilmente da noite para o dia. Além disso, é preciso tomar alguns cuidados, como analisar a tendência de valorização do bairro, o que pode ser feito com a ajuda de um consultor imobiliário.

Já quem acredita ser melhor morar de aluguel e economizar para futuramente comprar um imóvel à vista precisa colocar na conta uma questão: em primeiro lugar, não dá para saber o quanto um imóvel vai se valorizar; depois, pode demorar décadas para que o objetivo seja concretizado, diz o professor de Finanças da FIA-USP, Keyler Carvalho Rocha. Existe, porém, outra possibilidade: “Os preços também podem recuar, por exemplo, se o país passar uma crise econômica”, completa.

Fev 2012 – Brasil Econômico

Você tem a impressão de que os imóveis andaram se valorizando muito nos últimos anos, certo? Pois é verdade, nos últimos cinco anos, em São Paulo, eles mais que dobraram de preço, o que os tornou um excelente negócio para quem quer investir.

Segundo uma pesquisa muito interessante realizada pelo site Global Property Guide, que auxilia investidores internacionais do ramo, no ano de 2011, nosso país teve uma valorização imobiliária nominal de 27,82% em relação a 2010, ficando atrás apenas da Índia, cujo índice ficou em 35,77%.

Este ranking avaliou o desempenho imobiliário de 35 países e apontou que o que acontece no Brasil e na Índia é bem diferente do que está ocorrendo nos demais países do mundo. Descontada a inflação da variação dos preços, 22 dos 35 países registraram queda nos valores dos imóveis. Em 21 deles, o desempenho foi ainda pior que em 2010.

A explicação dos especialistas para este fenômeno envolve, sem dúvida, a crise mundial, que gera falta de confiança do consumidor, desemprego e a preocupação com o alto endividamento dos países ricos. No Brasil, o que vemos, ao contrário, é uma situação extremamente favorável. Em relação aos outros países, nossa economia está bem. Os níveis de emprego são os melhores dos últimos anos. O Banco Central passa por um ciclo de redução das taxas de juros, o que é positivo para o mercado imobiliário. Temos tido incentivos no setor da construção. Desoneração de impostos dos produtos, como é o caso do IPI, programas de habitação para os menos favorecidos, como é o caso do Minha Casa, Minha Vida, tudo isso aquece o mercado em sua base. Assim, a demanda por imóveis anda muito forte.

E a tendência é de que esta valorização se mantenha. Temos espaço para que o crédito imobiliário se expanda. Avançamos um pouco neste sentido, mas nosso crédito disponível ainda é muito baixo, se compararmos a outros países.

No Brasil, o valor total dos empréstimos para compras de imóveis soma perto de 4% do PIB, enquanto que em países como México tem 18% e Chile, 11%. Além disso, o empréstimo aqui ainda é caro, custa ao menos 11% ao ano, ante 4% no exterior.

Um outro ponto que também tende a puxar os preços para cima é a briga das incorporadoras pelos terrenos, especialmente em cidades como o Rio de Janeiro e São Paulo. A valorização destes acaba repassada para o preço dos imóveis novos.

Um outro aspecto que ajuda a manter a valorização imobiliária é que faltam imóveis comerciais no Brasil. O país está crescendo e faltam salas comerciais, galpões, enfim, diferentes tipos de instalações. Assim, muita demanda e pouca oferta, os preços sobem.

As construtoras argumentam também que o custo da construção tem ficado mais caro. O preço da mão de obra, a falta de profissionais qualificados, bem como a contratação das máquinas, e outros têm subido ao longo dos anos, o que foi traduzido para o preço final dos imóveis, especialmente dos novos.

A exceção são os materiais de construção, cujos preços têm subido abaixo da inflação. Essas são algumas das razões para que os preços dos imóveis aqui fiquem mais caros.

Fev 2012 – O Estado de S. Paulo

O crédito habitacional, com recursos livres e direcionados, alcançou o patamar inédito de 5% do Produto Interno Bruto (PIB), segundo o Banco Central. Há cinco anos, em janeiro de 2007, representava 1,5% do PIB. Nos últimos 12 meses, o crescimento foi de 44,5%, sendo 42% em recursos direcionados e 88,1% no crédito livre.

O volume total de crédito no sistema financeiro ficou 0,2% menor no mês de janeiro em relação a dezembro de 2011, atingindo R$ 2,026 trilhões, segundo dados do Banco Central, divulgados hoje.

No acumulado de 12 meses até janeiro, o estoque cresceu 18,4%. A relação crédito/PIB atingiu em janeiro 48,8% ante 49,1% do PIB em dezembro do ano passado.

Fev 2012 – InfoMoney

Os preços dos imóveis na cidade de São Paulo registraram a segunda maior alta global em 2011, de acordo com levantamento realizado pelo site Global Property Guide.

Segundo a pesquisa, os preços dos imóveis na capital paulista ficaram 27,82% mais caros no ano passado (considerando a valorização nominal, ou seja, sem descontar a inflação do período). Descontada a inflação, a alta foi de 19,79%. “A expansão relativamente baixa do custo de vida e a forte valorização do capital são algumas das razões para que o Brasil seja visto como uma boa opção para investimento imobiliário”, diz o site.

A cidade de São Paulo só perdeu para a valorização dos imóveis registrada em Deli, na Índia, onde os preços ficaram 35,77% mais caros (25,26%, se descontada a inflação do período).
Em terceiro lugar aparece a capital da Estônia, Tallinn, com valorização nominal de 12,79% no ano passado (8,36% se descontada a inflação).

De acordo com o levantamento, 16 dos 35 países pesquisados tiveram desvalorização nominal do preço dos imóveis no ano que passou. Se for descontada a inflação de cada país no período, o número é ainda maior: 22 países registraram queda real dos preços.

Segundo a pesquisa, a Irlanda foi o país onde o preço dos imóveis registrou a desvalorização nominal mais expressiva em 2011: 15,82%, seguida pela capital da Grécia (Atenas), onde os imóveis ficaram 7,94% mais baratos. Em Taiwan, a queda foi de 7,44%, e na Espanha, de 6,78%.