Abril 2012 – O Estado de São Paulo

Para a maioria dos brasileiros, a aquisição do primeiro imóvel ainda está para acontecer, fazendo do negócio uma opção para boa parte da vida de cada consumidor. Por isso, antes de ter certezas, os compradores devem cultivar algumas dúvidas.

A primeira delas, segundo o economista-chefe do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Celso Petrucci, deve ser feita por todos os familiares do interessado. “Estamos prontos para fazer um sacrifício ao entrar em um financiamento?” De acordo com ele, é importante não se deixar seduzir pelos impulsos consumistas, já que o endividamento pode se arrastar por até 30 anos. O professor de finanças da Fundação Getúlio Vargas (FGV) Fábio Gallo recomenda o acúmulo de poupança e o conhecimento dos gastos domésticos. “A pessoa tem de ter cautela. É indicado o que chamo de orçamento ABCD (separando despesas alimentares, básicas, contornáveis e desnecessárias).” Ele lembra: poupar antes de gastar é sempre preferível a assumir dívidas em muitas prestações.

Novo ou velho? O tempo do imóvel também exige do futuro consumidor alguns questionamentos. Nas unidades mais velhas, as dúvidas principais devem recair sobre as condições físicas da edificação, a localização do imóvel – e seus vizinhos – e a condição jurídica de quem pretende vendê-lo. “É importante saber se a escritura do imóvel está registrada de maneira definitiva no nome da pessoa que está vendendo”, diz o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), José Augusto Viana Neto. A conformidade do documento no cartório de imóveis diminui, segundo ele, a possibilidade de entraves. Viana Neto lembra ainda a necessidade de pedir certidões que garantam a idoneidade do proprietário e do cônjuge. “Quando se trata de um apartamento, deve-se tirar também certidão do condomínio”, recomenda.

O engenheiro civil Flávio Figueiredo, diretor da Daniel & Figueiredo Consultores Associados, pede atenção aos consumidores mesmo que o preço do imóvel pareça atraente. “A pessoa tem de procurar saber por que o proprietário quer vender mais barato”, diz. Se a procura é por um lançamento, os cuidados são outros. O comprador deve pesquisar, em órgãos de defesa do consumidor, qual é a reputação da incorporadora, legalmente responsável por todo o projeto. Além disso, o cliente precisa ter ciência da carência para o início das obras, da previsão de entrega do imóvel e dos prazos de tolerância em caso de atrasos.

Petrucci recomenda também que, durante a visita aos estandes de vendas, o interessado pergunte pelo registro de incorporação do empreendimento, sem o qual não é permitida a comercialização de unidades. “A pessoa também deve questionar: posso ver o memorial descritivo?”. Todo estande tem uma minuta do documento, que traz detalhes das unidades, incluindo a previsão de revestimentos nas dependências e até marcas adotadas.

O publicitário Nickolas Suzuki, de 32 anos, manteve-se na dúvida por um ano antes de comprar um apartamento de dois dormitórios no Campo Belo. “Alguns pontos importantes fui pegando aos poucos”, diz o rapaz, que visitou mais de 50 imóveis na procura pelo ideal. A sua decisão levou em consideração a localização do edifício – a oito quilômetros do trabalho – e a metragem do apartamento, com 85 metros quadrados de área útil. A estrutura do condomínio, com áreas de convivência como uma praça e um pub, também foi um diferencial na opinião de Suzuki, No período de pesquisa, o publicitário buscou informações sobre a construtora do empreendimento e visitou o edifício em dias e períodos diferentes para se cercar de informações. Previu ainda os gastos iniciais ao mês e, por isso, decidiu optar pelo financiamento em 30 anos. Pretende, entretanto, quitar o imóvel em menos de um terço do prazo. “Há duas semanas, tive segurança para fechar o negócio.”

Abril 2012 – InfoMoney

Entre janeiro e fevereiro deste ano, alugar um imóvel ficou quase igual em São Paulo. De acordo com dados do Secovi-SP (Sindicato de Habitação de São Paulo), no segundo mês do ano, os aluguéis de casas, sobrados e apartamentos fechados em fevereiro apresentaram alta de apenas 0,1%. Nos últimos 12 meses terminados em fevereiro, no entanto, o valor dos contratos novos na cidade subiu 16,96%. A variação, informa o Secovi-SP, é superior à inflação medida no mesmo período.

Unidades de 2 dormitórios foram destaque: frente a janeiro, os imóveis de dois dormitórios foram os que apresentaram as maiores altas no reajuste do aluguel: em média 0,2%. O reajuste do aluguel das unidades de três dormitórios foi um pouco menor, de 0,1%. Já os apartamentos e casas de um dormitório ficaram com seus valores praticamente estabilizados.

Em fevereiro, as casas e os sobrados foram alugados mais rapidamente, com uma espera média de 13 a 31 dias. Os apartamentos, por sua vez, foram alugados, em média, entre 18 e 37 dias.

Considerando as garantias, 47,5% dos contratos utilizaram o fiador no segundo mês do ano, enquanto 32% tiveram o depósito como garantia e 20,5% dos contratos utilizaram o seguro-fiança.

Abril 2012 – Extra Online

Comprar ou alugar apartamentos de um quarto no Rio está cada vez mais difícil. Diante de uma grande procura e uma pequena oferta, os cariocas sentem no bolso o impacto da valorização, que, em quatro anos, chega a 169% no município.

O Índice FipeZap, que mede a inflação no mercado imobiliário de seis capitais, apontou um aumento de 35,5% nos preços desse tipo de imóvel no Rio nos últimos 12 meses, até fevereiro. Os bairros com maior variação no valor do metro quadrado foram Engenho da Rainha (165%), Penha Circular (139%), Vidigal e São Conrado (124%), Pilares (117%) e Quintino (110%). — Todas essas áreas são próximas a zonas recém-pacificadas (Complexo do Alemão e Rocinha), o que deve ser a principal razão para a valorização — explica Roberto Zac, pesquisador da Fipe.

De acordo com dados do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi Rio), há cerca de 45 mil imóveis oferecidos para venda na cidade e três mil para locação, a cada mês.

Na procura para a locação, Alexandre Parente, diretor da Renascença Administradora, explica que, apesar de a valorização para a venda ser grande, os imóveis de um quarto são procurados, principalmente, para a locação: — Entrou na imobiliária, logo o apartamento é alugado. A maioria deles está na Zona Sul, na Barra da Tijuca, Recreio e no Centro. Este último com uma enorme valorização. O metro quadrado no bairro pode chegar a R$ 34.

O perfil dos clientes, segundo Parente, é de estudantes, solteiros e recém-casados, que encontram nesse tipo de imóvel uma opção mais em conta. É o caso do chefe de oficina Rafael Hobi e da bancária Ana Paula Sung, ambos de 33 anos, que pagam R$ 900 por um pequeno apartamento no Recreio: — Procuramos por dois meses, mas não podia esperar muito e preciso morar nessa região, por causa do trabalho. Além dos altos preços, enfrentamos muita burocracia.

Porém o pouco espaço é um desafio. Segundo o gerente de locações da administradora Apsa, Jean Carvalho, as ofertas de apartamentos de um quarto para aluguel geralmente estão em prédios antigos, sem área de lazer ou garagem, e têm pequenas dimensões: — Em média, o tamanho desses imóveis fica entre 20 e 25 metros quadrados.

Diante da falta de espaço, acomodar todos os móveis e eletrodomésticos sem tornar o ambiente muito apertado e desconfortável é uma tarefa difícil. — Estamos no apartamento há três meses e parte da nossa mudança ainda está encaixotada, porque não temos onde guardar tudo — diverte-se Rafael Hobi. O casal planeja se mudar para um apartamento maior em, no máximo, dois anos, para ganhar privacidade e dar mais conforto à filha de 1 ano, a pequena Alice.

March 2012 – Valor Econômico

O Banco Central (BC) sonda as instituições sobre temas que julga relevantes. O tópico da vez é a taxa de juros real neutra do país, que para o BC pode ser até menor do que 4%, pois, para dezembro de 2012, mesmo com uma inflação esperada em 5,27%, a Selic indicada é 9%. A mediana do mercado, porém, considera que ela seja de 5,5%.

A discussão é pertinente e tempestiva, pois o Brasil, ainda que tenha apresentado mudanças estruturais, está com uma dinâmica peculiar: preços relativos estranhos, custo de vida acima do de economias com renda per capita o dobro da brasileira, muito fluxo de capital entrando no país, inflação acima da meta e crescimento abaixo do potencial. Por isso deve-se questionar qual é o juro real que permite à economia crescer sem criar pressão inflacionária.

Pesquisa feita em 2010 aponta que a mediana da taxa neutra era de 6,75%. Há consenso (88%), assim, de que ela decresceu. Mas mesmo que ela siga sendo uma das mais altas do mundo e que haja o desejo (da sociedade, não só do governo) em diminuí-la, a redução da taxa Selic se sustenta no médio prazo?

Antes de responder, pois, vale tocar em dois pontos. Primeiro que, sem choques na economia, se o Banco Central entende que a taxa neutra é mais baixa do que aquela verdadeira (não observável), a demanda agregada é estimulada, que pressiona a inflação. Segundo, uma forma de inferir como ditas taxas divergem é comparar as taxas de inflação efetiva e esperada com relação à sua meta.

Isso posto, até 2004, esses desvios foram elevados, indicando que o BC estava subestimando a taxa neutra ou que a economia estava sofrendo choques. Em março de 2003, por exemplo, o IPCA foi de 17%, a meta de 4%, e a diferença, assim, de 13 pontos percentuais. De fato, além da crise na Argentina, o evento de 11 de setembro e o racionamento de energia, em 2001, após as eleições em 2002, o Brasil passou por um período conturbado, com real desvalorizado, que pressionou ainda mais a inflação nos períodos subsequentes.

Com respeito ao período após 2004, os desvios não foram grandes ou persistentes. A partir de março de 2010, porém, eles sugerem alguma preocupação. Pode ser que revertam, como ocorreu entre junho de 2004 e abril de 2006, mas já são 23 meses consecutivos de desvios positivos e a expectativa é de que sigam assim por pelo menos mais 24 meses (Focus). Não se pode rejeitar, portanto, a hipótese de que o juro real neutro esteja acima daquele que o BC entende que é.

Tome-se, por exemplo, o ano de 2011. Como o IPCA foi de 6,5% e a média Selic de 11,62%, a taxa de juros real implícita foi de 4,81%, valor abaixo da mediana de mercado (5,5%). Não por menos o desvio entre o IPCA e a meta (4,5%) ficou positivo todo o ano de 2011. Em janeiro de 2012, com a inflação em 6,22% e a média-Selic em 10,69%, a taxa de juros real implícita ficou ainda menor, em 4,21%. Finalmente para o ano de 2012, com a inflação projetada em 5,25% e média-meta-Selic ao redor de 9,5%, a taxa real deverá ser de 4%, também abaixo do consenso do mercado.

Em suma, o juro real efetivo (induzido pelo BC ao impor a meta-Selic) parece não estar condizente nem com o que o mercado estima como sendo o neutro, nem com o verdadeiro. Ou seja, esta taxa hoje não parece estar condizente com os fundamentos da economia brasileira.

De certo, os fatos falam por si. Para crescer precisa-se de investimento (a taxa é de 19,3%), que, por sua vez, precisa-se de poupança, que tem sido baixa (17,2%). Adiciona-se o fato de que há 6 trimestres a produtividade não cresce (Ibre/FGV, Valor, 5/3/12) e de que o Brasil parece estar passando pelo “Lewis turning point” (o ponto em que o mercado de trabalho saturado passa a pressionar os salários). Assim, por mais que o produto esteja crescendo abaixo do seu potencial (argumento para reduzir a Selic), o desemprego está baixo (o que pressiona o custo das empresas) e a inflação, mesmo decrescente desde outubro de 2011, está há dois anos acima da meta e pode ficar assim por pelo menos mais um. A inflação de serviços, que representa 25% do IPCA, está acima de 9% e não parece que dará trégua. E com o governo evitando a valorização do real e impondo barreiras à importação, a inflação dos bens comercializáveis pode deixar de ajudar a arrefecer o IPCA.

Impor juro real baixo como o governo vem fazendo e dizendo que continuará a fazer, é, portanto, discutível. Enquanto o BC sustenta que haverá convergência da inflação para a meta, o mercado não enxerga este cenário nem para 2013.

Para dar mais transparência, o BC poderia aumentar a meta de inflação ou, talvez, alterar a sua estratégia com relação à Selic. Diminui-la hoje (até 6%!) para conter o fluxo externo de capitais e estimular o PIB pode significar ter que aumentá-la mais ainda no futuro para frear a inflação.

A realidade é que há dúvidas quanto à meta de inflação que o BC de fato persegue e também sobre o juro real que ele julga ser o neutro. Mesmo considerando os complexos desafios que o BC tem passado, há questionamentos quanto à redução da taxa de juro real, que, como parece ser insustentável, acaba sendo uma estratégia não crível no médio prazo.

March 2012 – Folha de São Paulo

Shopping foi barrado por não ter realizado obras para diminuir o trânsito na região da marginal Pinheiros. Se descumprir a liminar, multa diária prevista é de R$ 500 mil; Promotoria diz que nenhuma obra foi feita.

A Justiça suspendeu a abertura da nova unidade do shopping Iguatemi em São Paulo. A inauguração ocorreria no mês que vem, no Itaim Bibi, zona oeste da cidade. Além do shopping, também foi embargado o lançamento de outras duas torres de escritórios previstas no complexo JK Iguatemi. Decisão liminar (provisória) do Tribunal de Justiça condiciona o funcionamento do complexo à conclusão das obras para amenizar o impacto no trânsito da região. O empreendimento fica no cruzamento de avenidas importantes: Nações Unidas (marginal Pinheiros) e presidente Juscelino Kubitschek.

As obra previstas são: construir um viaduto ligando a avenida JK à pista auxiliar da marginal; construir ciclovia e viadutos para bicicletas; implantar faixa extra na marginal e novas sinalizações.

Segundo o Ministério Público, que pediu a suspensão das inaugurações, nenhuma das obras para aliviar o trânsito na região foi iniciada ainda. A Secretaria Municipal de Transportes confirma. Se descumprir a decisão judicial, os responsáveis pelo empreendimento terão de pagar multa diária de R$ 500 mil.

O JK Iguatemi se define como “o maior complexo de uso misto do país”, com área construída de 427.767 m² e 7.777 vagas de estacionamento. Apenas o shopping terá 190 lojas e previsão de receber 20 mil pessoas por dia. Segundo a legislação municipal, o empreendimento precisa seguir determinações da Certidão de Diretrizes da Secretaria de Transportes antes de conseguir o “habite-se” e poder abrir as suas portas.

O que a Promotoria questiona é o fato de o shopping anunciar seu lançamento sem ter cumprido a Certidão de Diretrizes e sem ter alvará de funcionamento, nem vistoria do Corpo de Bombeiros. A promotora Stela Tinone Kuba, autora da ação, disse à Folha que “o trânsito da região virará um caos” se o shopping funcionar sem as obras viárias. E que a obtenção de alvarás demora meses e o shopping não teria tempo hábil de conseguir até a inauguração – e nem havia pedido alvará de funcionamento, até a entrada da ação.

Em 2009, quando a primeira fase do complexo – com a sede do banco Santander -, foi inaugurada, os problemas na região começaram. Na época, a Folha revelou que as principais obras previstas naquela fase não tinham começado. A construtora WTorre, responsável pelo complexo, chegou a entrar na Justiça para adiar as obras. Elas foram concluídas com dois anos de atraso.