Fevereiro 2012 – O Estado de São Paulo

O novo presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Claudio Bernardes, em seu discurso de posse, criticou a falta de segurança jurídica e a falta de terrenos disponíveis para construções na cidade. “Sem segurança jurídica é impossível realizar investimentos de longo prazo”, disse Bernardes.

Em relação a falta de terrenos, Bernardes defendeu que haja um adensamento das zonas urbanas já ocupadas, com aprimoramento da infraestrutura e revitalização de bairros degradados para receber novos empreendimentos residenciais. “Para isso, é fundamental que haja vontade política e diálogo com a sociedade e com a iniciativa privada”, afirmou, defendendo a integração dos projetos de planejamento urbano com projetos de planejamentos do mercado imobiliário.

Bernardes disse ainda que o mercado imobiliário continua com a demanda aquecida e atraente para investimentos internacionais, além de contar com um sistema eficiente de crédito. “Ainda que se fale no esgotamento dos recursos da poupança destinados ao crédito imobiliário, o mercado já está trabalhando com outras opções para complementar os financiamentos”, lembrou.

O novo presidente disse ainda que nos últimos cinco anos o setor de construção civil no País passou por uma franca expansão, impulsionado pelo crescimento econômico do País e do crédito imobiliário. “Nossa meta é estrutura o mercado imobiliário para trabalharmos de forma pujante, mas sem sofrer sobressaltos”, afirmou.

O ex-presidente do Secovi-SP João Crestana em um discurso breve antes de Bernardes , na cerimônia de posse, não fez nenhum comentário sobre o setor de construção civil. “Hoje é um dia de ouvir, não de falar”.

Minha casa Minha Vida

O secretário da Habitação do Estado de São Paulo, Silvio Torres, descartou a possibilidade de aumento do teto do valor dos imóveis destinados à baixa renda dentro do programa Minha Casa, Minha Vida, do governo federal. “Pelas reuniões de que tenho participado a posição do governo federal é de não aumentar (o teto). E a do governo de São Paulo é de manter o apoio adicional de R$ 20 mil”, disse durante cerimônia de posse do nova diretoria do Secovi-SP.

Pelo convênio firmado entre os governos de São Paulo e o federal estão previstos investimentos de R$ 8 bilhões para construção de 100 mil moradias até 2015, desse total R$ 6,1 bilhões virão do governo federal e, R$ 1,9 bilhão do governo do Estado. Com os recursos do governo paulista foi possível elevar o subsídio a unidade habitacional financiada no Estado de R$ 65 mil, que é o custo máximo previsto no programa federal, para R$ 85 mil. “O teto anterior praticamente inviabilizava projetos residenciais para baixa renda na região metropolitana”, disse Torres. “O novo teto vai acelerar o projeto”, afirmou.

O secretário admitiu, porém, que com a alta nos preços dos imóveis, há pressão do empresariado para aumentar o teto dos imóveis para baixa renda no programa Minha Casa, Minha Vida. “Mas, de maneira geral, respondeu muito bem ao acordo do Estado com o governo federal”, ponderou.

Silvio Torres disse que neste ano já foram encaminhadas à Caixa Econômica Federal projetos para construção de cerca de 2,5 mil moradias para baixa renda no Estado de São Paulo. Segundo ele, já existem outros projetos para a construção de mais 13 mil unidades, que estão próximos de serem enviados à Caixa. O secretário acredita que até o fim do ano pelo menos 25 mil unidades sejam encaminhadas para o banco, mas não soube estimar quantas de fato já terão sido contratadas.

Fevereiro 2012 – O Estado de São Paulo

Para novo presidente do Sindicato da Habitação, preços vão acompanhar, em média, o nível de crescimento da economia. O empresário Claudio Bernardes tomou posse como novo presidente do Sindicato da Habitação (Secovi), em substituição a João Crestana, no cargo desde 2008. O Secovi, que representa as empresas do setor imobiliário, escolheu para representá-lo um empresário focado em urbanismo.

A grande meta de Bernardes à frente do sindicato é colocar na pauta de discussões uma mudança no modelo de ocupação de grandes cidades e metrópoles. Ele também falou sobre as perspectivas de preços para o mercado brasileiro de imóveis, e de como a tendência atual é de ajuste ao ritmo de crescimento da economia.

A seguir, os principais trechos da entrevista.

As vendas de imóveis em 2011 caíram cerca de 20% em São Paulo e os lançamentos subiram um pouco, algo como 1%, segundo o Secovi. O que aconteceu?

Existe uma acomodação natural. As vendas caíram em relação a 2011, mas desde 2006 têm crescido. Não quer dizer que haja uma bolha. Só que há uma acomodação no mercado. A diferença do mercado imobiliário de uma indústria é que eles detectam uma alteração na demanda, mandam desligar uma máquina e no outro dia a produção já está menor. No mercado imobiliário, é um processo mais lento. Não vamos crescer no mesmo ritmo dos últimos anos. Vamos crescer em média no ritmo da economia. Vai ser 4,5% ou 3,5%. Mas, em alguns bairros ou cidades, o crescimento será maior ou menor.

Mas o Brasil possui um déficit habitacional. Como a demanda por imóveis caiu?

Muitas pessoas querem comprar um apartamento, mas isso nem sempre se caracteriza em demanda. Para ter demanda, as pessoas precisam ter condição de compra. Ou seja, elas precisam ter dinheiro ou acesso a financiamento. Com o aumento da renda da população e a melhoria nas condições de crédito, muitas pessoas se tornaram potenciais compradores de imóveis nos últimos anos. E o mercado correu para tentar ofertar mais. Mas não conseguiu produzir na medida necessária para equilibrar o preço. Porque não tem terreno, tem problema de estoque de outorga onerosa e uma série de problemas. E, se o preço sobe muito, o número de potenciais compradores cai. Então, gera um excesso de oferta.

O volume de lançamentos vai continuar a crescer?

Não. Ele tende a se adequar à demanda. Se a demanda se mantiver nesse nível, a oferta terá de cair um pouquinho. Se o mercado produzir muito mais, existe uma tendência de que os preços comecem a cair. E, se caírem, as empresas perdem a margem de lucro. Então, param de produzir. Aí recomeça o ciclo.

Os preços de imóveis dispararam nos últimos anos. Eles vão continuar a subir?

Os preços vão subir, na média, no mesmo nível do crescimento da economia. Não acredito que exista espaço para redução de preços. Assim como não tem espaço para subir muito mais do que a economia. Mas é uma média, então essa relação será diferente em algumas regiões onde há mais ou menos oferta.

De quanto é o déficit habitacional no Brasil?

Depende da métrica para calcular. Mas a verdade é que temos um déficit talvez entre 6 milhões e 10 milhões. É enorme.

É possível acabar com esse déficit?

Sim. Outros países já conseguiram. No ano passado, conversei com o ministro de Habitação da China e soube que eles estão produzindo 10 milhões de unidades. Mas, para isso, é preciso ter condições de infraestrutura e desenvolvimento de projetos.

Como o governo pode ajudar?

Temos duas questões principais. A principal delas é a do terreno. O governo tem de ter uma cabeça voltada para soluções urbanísticas que viabilizem a construção em mais terrenos, para aumentar a oferta e reduzir o preço. Mas não adianta só isso. Temos um problema de infraestrutura. Se quiséssemos construir 10 milhões de moradias faltaria cimento, mão de obra e equipamentos. Não teríamos condições, mesmo que tivéssemos terrenos.

O governo pretende aumentar a meta do Minha Casa, Minha Vida até 2014. É factível?

É uma boa decisão e é factível. Mas precisa de estrutura de base. Se não tiver terreno em condição e preço, não vamos conseguir fazer.

O que vocês precisam para viabilizar o programa?

Vamos precisar de espaço urbano adequado. Para isso, vamos ter de criar um novo modelo de ocupação para viabilizar o adensamento das cidades em algumas áreas sem criar impactos negativos para a região.

Como?

Existem espaços nas cidades onde é possível fazer novas centralidades. Em São Paulo, há locais como Mooca, Pari, Santo Amaro, que são antigas áreas industriais, onde o preço não é tão alto, mas há espaços grandes. É possível fazer uma reurbanização, criando locais de lazer, escola, comércio e residências para todos os padrões.

O mercado imobiliário depende do que para criar esses polos?

Antes de tudo, o poder público precisa planejar a cidade dessa forma. O mercado imobiliário seria coadjuvante. O que estamos tentando fazer é apresentar um modelo à sociedade. Temos um grupo de estudos, fizemos um plano para São Paulo e já encaminhamos à Prefeitura.

Por que vocês começaram por São Paulo?

Porque está prevista uma reestruturação do plano diretor em 2012. Fizemos essa contribuição para ser um subsídio para a Prefeitura definir um novo plano diretor. E, se der certo em São Paulo, pode ser aplicado em outras cidades.

Então o que podemos esperar? O mercado vai lançar projetos do Minha Casa, Minha Vida com imóveis residenciais e comerciais, por exemplo?

O Minha Casa Minha Vida é muito importante para ajudar o País a reduzir o déficit habitacional. Esse modelo é vencedor e terá de continuar até acabar com o déficit. Se tivermos um novo modelo de ocupação urbana, surgirão alternativas para novos empreendimentos. Podemos ter projetos no Minha Casa, Minha Vida um pouco mais longe do centro da cidade, se ficarem próximos de uma linha de trem, por exemplo.

Mas para isso vocês dependem da aprovação do poder público. Não é solução de curto prazo.

Não é, entre aspas. Se houvesse vontade política, poderia ser viabilizado em um ano e meio.

Mas o prazo para lançar 2 milhões de moradias no Minha Casa Minha Vida está correndo..

Nesse período, precisaremos de ajustes. Os terrenos vão escassear mais e ficar mais caros. Precisaremos de mais subsídios, principalmente para a primeira faixa do programa, para famílias com renda de até três mínimos. Em São Paulo, o governo do Estado criou o programa Casa Paulista, que adicionou R$ 25 mil no limite de preço do Minha Casa, Minha Vida para metrópoles do Estado.

O governo terá de aumentar novamente o teto do programa?

Provavelmente. Até que se encontre uma solução mais duradoura para viabilizar uma oferta maior, que passa por um novo modelo de urbanismo. (Hoje, o Minha Casa, Minha Vida financia imóveis até R$ 170 mil.)

Qual a sua principal meta como presidente do Secovi?

Temos de procurar novos modelos de ocupação para as cidades. E é aí que eu acho que o Secovi, espero que na minha gestão, pode dar uma contribuição grande. Nós desenvolvemos o mercado imobiliário com as regras de ocupação definidas pelas cidades. Aí lançamos empreendimentos e somos acusados de provocar problemas de superlotação. O mercado imobiliário é visto como o vilão que cria problemas de trânsito. Mas só estamos tentando equilibrar oferta e demanda obedecendo às regras existentes. Se a gente não planejar a cidade, ela vai crescer de forma caótica. Isso é ruim para todos, não só para quem mora numa região, mas para o mercado também.

Fevereiro 2012 – O Estado de São Paulo

O financiamento imobiliário foi o destaque de crescimento nas operações de crédito do Banco do Brasil no quarto trimestre e no ano de 2011. Na pessoa física, a carteira encerrou dezembro com saldo de R$ 6 bilhões, expansão de 104% em 12 meses.

Somente no quarto trimestre, o banco desembolsou R$ 1 bilhão em novos financiamentos habitacionais para a pessoa física, expansão de 96,5% em 12 meses. A carteira total de crédito de pessoas físicas encerrou dezembro em R$ 130,6 bilhões, expansão de 15,5% ante o mesmo mês de 2010 e de 3,8% ante setembro do ano passado.

Já a carteira de pessoa jurídica cresceu mais, com expansão de 19% no ano e de 5,6% no trimestre. De acordo com o BB, o segmento foi impulsionado pelos empréstimos a médias e grandes empresas, com destaques para as linhas tradicionais, como capital de giro, e via emissão de papéis privados, como debêntures. Também se destacou o segmento de micro e pequenas empresas, com expansão de 19,5% em relação ao observado em dezembro de 2010 e 9,2% frente a setembro último.

Já a carteira de crédito do agronegócio encerrou o trimestre com saldo de R$ 89,4 bilhões, o que corresponde a crescimento de 6,7% ante o terceiro trimestre de 2011 e de 18% em doze meses.

Fevereiro 2012 – Valor Econômico

Muito se debate sobre a existência de uma bolha no mercado imobiliário do Brasil. Em geral, as bolhas imobiliárias surgem em economias onde há ambiente permanente de juros baixos. Nada mais distante da realidade brasileira. Apesar dos cortes na Selic, a taxa de juros real ainda é das mais altas do mundo, e os percentuais praticados pelo mercado são muito superiores aos observados em países que passaram por esse processo de valorização insustentável do preço dos imóveis.

Outra característica de mercados suscetíveis à formação de bolhas é a atuação intensa de “flippers”, ou seja, investidores que alocam recursos para o mercado imobiliário objetivando um lucro rápido. Eles exploram o setor como alternativa ao mercado de capitais ou como uma fonte de investimento meramente especulativo. Essa atividade aumenta artificialmente o valor do imóvel com o consequente desequilíbrio entre oferta e demanda.

Em que pese o argumento de que certos compradores de imóveis na planta possam estar especulando, vale notar que a natureza desse tipo de financiamento no Brasil é muito distinta de mercados como o americano pré-crise de 2008. Aqui, via sinal e parcelas mensais, o comprador capitaliza por vezes até 30% do valor do imóvel antes da entrega. Lá, compradores na planta investiam valores muito menores. Muitas vezes, sequer pagavam pela opção do direito de compra. E, quando da entrega do empreendimento, caso houvesse redução do valor de mercado do imóvel, muitos não exerciam a opção de compra, aumentando a oferta de imóveis no mercado.

Outro aspecto que se observa é a ausência de produtos no mercado de crédito imobiliário brasileiro, onde o devedor possa financiar mais do que o valor de mercado do imóvel, pagar apenas a parcela referente aos juros da parcela (amortização negativa) ou/e obter crédito sem apresentação de documentação comprobatória de renda. Além disso, o arcabouço regulatório brasileiro é menos fragmentado que o americano. O BC regula e fiscaliza as entidades que concedem crédito imobiliário, diferentemente dos Estados Unidos, onde uma sistemática regulatória complexa possibilitava a existência dos chamados “bancos sombra”, que concediam créditos sem avaliação devida da capacidade de pagamento do contratante, e operavam alheios à supervisão do regulador.

No que tange ao mercado de securitização, nota-se que as estruturas existentes no mercado brasileiro não atingiram a complexidade dos instrumentos mobiliários dos Estados Unidos. As estruturas dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI’s) brasileiros (sênior/subordinado, por exemplo) são claras e chegam a ser consideradas até mesmo pueris quando comparadas aos instrumentos de seguro mobiliário (“monoliners”) e as complexas estruturas de “collateralized debt obligations” (CDOs), que contavam com mais de 50 séries e títulos respaldando uma única emissão, fato que inviabilizava uma precificação adequada do instrumento.

Nota-se ainda que, embora o mercado de capitais brasileiro esteja evoluindo como instrumento de financiamento da produção imobiliária (vide o sucesso e popularização dos fundos imobiliários), não há o excesso de liquidez que provocou desequilíbrio nos mercados financeiro-imobiliário europeu e americano.

Nesse sentido, dados de abril de 2011 do Banco Central do Brasil indicam que a porcentagem do mercado de crédito imobiliário em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) é de menos de 5%, muito inferior do que mercados como o espanhol (61%) e americano (70%). Mesmo crescendo, a disponibilidade do crédito imobiliário no Brasil seguirá sendo, por algum tempo, muito pequena quando comparada a outros países.

Houve um inegável aumento nos preços dos imóveis, em especial nos maiores centros metropolitanos, como Rio de Janeiro e São Paulo. Aí reside a suspeita da existência de uma bolha. Todavia, em vez de especulativa, tal valorização reflete o crescimento e estabilização da economia brasileira, o gatilho da chamada janela demográfica e o crescimento da capacidade de consumo e tomada de crédito de uma parcela considerável da população, que até então estava alheia ao mercado financeiro-imobiliário. Além disso, a inflação, embora estável, ainda impacta no mercado da construção civil com aumentos nos custo da matéria prima e mão de obra.

Sabe-se que as bolhas especulativas são inerentes ao capitalismo e infelizmente sua identificação normalmente ocorra apenas com o benefício da retrospectiva. Embora não se observe sinais de que o mercado brasileiro esteja sob a égide de um processo especulativo, é importante que haja instrumentos para avaliação quantitativa da evolução dos preços dos imóveis para que reguladores, autoridade monetária e demais participantes do mercado financeiro-imobiliário, monitorem a apreciação dos ativos imobiliários e enderecem os excessos adequadamente.

Os índices hoje existentes no Brasil muitas vezes refletem os preços de venda ofertados (ou pedidos) por construtoras e corretores imobiliários, carecendo de uma metodologia que corroborem uma análise robusta e precisa. Um bom exemplo seria a adoção de um índice semelhante ao Case-Shiller Index dos Estados Unidos, com metodologia de âmbito nacional, porém representando a oscilação de preço em milhares de localidades, respeitadas as peculiaridades de cada região. Tal índice é alimentado por todos os participantes do mercado financeiro-imobiliário americano e reflete operações efetivamente realizadas em uma determinada área ou cidade.

Naturalmente, a mera existência de tal índice não significa uma proteção contra processo especulativo, como se depreende da própria experiência americana. Porém, a existência de instrumentos e réguas adicionais permitirá que se aprenda com os erros e eventualmente mitigando, ou mesmo evitando, um processo especulativo no Brasil.

Fevereiro 2012 – SindusCon

Depois de três trimestres de desaceleração, a rentabilidade do imóvel comercial medida pelo IGMI-C voltou a se elevar.

No quarto trimestre de 2011, as taxas de retorno da renda, capital e total foram de, respectivamente, 2,69%, 1,27% e 3,97%, sobre o trimestre anterior. Nessa comparação, a alta foi dada pela taxa de retorno do capital, enquanto a renda registrou redução no ritmo de elevação.

No ano, o resultado foi determinado especialmente pela desaceleração mais pronunciada do crescimento do retorno de capital. O acumulado no ano de 2011 para as variações do retorno da renda, capital e total é de, respectivamente, 11,99%, 5,56% e 18,04%. Em 2010, estes acumulados foram de, respectivamente, 13,68%, 10,74% e 25,50%.