Janeiro 2012 – InfoMoney

A falta de terrenos na cidade de São Paulo tem feito com que os poucos lotes que ainda estão disponíveis sejam disputados pelas construtoras e incorporadoras, que, ao pagarem mais caro, também cobram valores mais altos pelos imóveis que constroem.

“Existe uma grande escassez de terrenos, principalmente nas regiões mais valorizadas da cidade, como Ibirapuera, Itaim Bibi e Vila Nova Conceição. Isso acaba refletindo no valor do metro quadrado do apartamento”, afirma o diretor de Incorporações da Sispar Empreendimentos Imobiliários, Paulo Roberto Funari. De acordo com o executivo, na maioria desses locais, é preciso desocupar cerca de 5 a 6 residências para conseguir um terreno de proporções suficientes para construir um empreendimento. “Ficou cada vez mais caro e difícil conseguir essas áreas”, afirma Funari.

Para se ter uma ideia, um levantamento da Geoimovel mostrou que, em Moema, o metro quadrado custou, em média, R$ 14.886 no ano passado. No Itaim Bibi, o preço por metro quadrado foi de R$ 10.737 e no Alto de Pinheiros, de R$ 10.153. Com os valores nas alturas, o executivo aponta que comprar imóveis em cidades localizadas próximas da capital e que contam com boas perspectivas de crescimento pode ser uma alternativa interessante.

Para Funari, as cidades da Grande SP que possuem mais potencial de crescimento estão localizadas ao longo das rodovias Castelo Branco e Raposo Tavares, ambas na região oeste de São Paulo. “Cotia (que abriga a região da Granja Viana) e Barueri são cidades que têm crescido muito, e isso gera consumo e qualidade de vida. São locais com boa infraestrutura, com rede hospitalar e escolas de boa qualidade, além de terem muitos imóveis comerciais”, diz o executivo. Segundo ele, essas cidades se tornaram boas alternativas tanto para morar quanto para investir. “Não tenho dúvidas de que investir nessas regiões é uma boa opção. Como a tendência é que essas cidades cresçam cada vez mais, quem comprar antes vai conseguir um preço mais barato”, acredita o executivo.

O diretor da Sispar aponta que um lançamento em Barueri chega a custar a metade do que se cobra por um apartamento localizado, por exemplo, no bairro da Vila Leopoldina, na região oeste da capital paulista. “É muito mais barato e o potencial de crescimento é bastante grande”, afirma.

O vice-presidente do Ibef (Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças) e autor do Livro “Imóveis, Seu Guia Para Fazer da Compra e Venda um Grande Negócio”, Luiz Calado, ressalta que, principalmente para aqueles que pretendem comprar um imóvel com objetivo de investimento, olhar para regiões mais afastadas e com preços ainda abaixo do valor médio cobrado pelo mercado, pode ser uma boa alternativa.

“A pessoa tem que olhar para onde a cidade está avançando e comprar baseada nisso”, afirma Calado. “Se eu sou um investidor, eu preciso ter uma visão mais abrangente e observar as regiões que estão crescendo e que me trazem boas perspectivas”, conclui o especialista.

January 2012 – Folha de São Paulo
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Ações incluem reforma de calçada, plantio de árvores e pintura na vizinhança. Embelezamento nos arredores dos prédios consome parte da verba destinada ao marketing de grandes lançamentos.

Calçadas esburacadas, ruas cinzentas e até mesmo uma vizinhança desbotada não podem mais ficar no caminho dos lançamentos imobiliários paulistanos. Para que os novos empreendimentos não sejam ofuscados por uma vizinhança “caidinha”, construtoras e incorporadoras já reformam calçadas, plantam árvores e até pintam a casa do vizinho.

A estratégia é tão importante para as vendas que o dinheiro para o embelezamento do entorno sai da verba de marketing.

A construtora Requadra, quando apostou na então degradada rua Paim, na Bela Vista (região central), para um novo condomínio, achou por bem pintar as casinhas antigas da rua. Bateu de porta em porta para pedir o consentimento dos vizinhos. “Fizemos limpeza, pintura e trocamos portões, para valorizar o empreendimento”, diz Marcos França, diretor comercial da Requadra, especializada no centro.

Já na Álvaro de Carvalho, perto dali, Gabriel Netto, 34, artista plástico, foi um dos beneficiados com calçada nova em frente ao prédio onde mora, apesar de o lançamento estar do outro lado da rua. “Deram uma maquiada”, conta. “Também pintaram a parte da frente do meu prédio, colocaram umas plantas na esquina, mas os problemas sociais continuam.” Ele se refere a assaltos.

É que a rua fica perto do viaduto Nove de Julho, e como em toda a cidade, os entornos de viadutos costumam ser mais degradados. Gabriel aprovou as melhorias, mas, se tivesse opção, diz preferir a vista que vai perder à calçada. As reformas foram feitas pela construtora Cyrela. O passeio do condomínio Mood também foi trocado, e as obras, estendidas até a esquina com a rua Avanhandava, onde uma revitalização com o mesmo padrão de calçamento já havia ocorrido.

Como as novas fronteiras para a construção civil são especialmente as áreas degradadas do centro e de antigas zona industriais, como a Barra Funda, a estratégia se torna mais importante ainda. “Nessas regiões, se a gente não tiver preocupação com a aparência do entorno, nem adianta ter projeto e bom preço. Hoje, as pessoas querem sair à pé”, diz Alcides Gonçalvez Júnior, da Fibra Experts. Para Bruno Vivanco, diretor de novos negócios da imobiliária Abyara, a primeira impressão é a que conta na hora de vender. “Durante as reuniões já falo para o pessoal separar uma verba para dar um trato na rua”, diz Bruno.

January 2012 – Folha de São Paulo
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Os especialistas criticam falta de ação conjunta. A iniciativa das construtoras de revitalizar o entorno de empreendimentos é bem-vinda, mas poderia ser mais bem aproveitada pelo poder público. Essa é a opinião de especialistas em urbanismo consultados pela Folha.

“As construtoras tiram da cidade seu próprio lucro”, diz Renato Cymbalista, professor da faculdade de arquitetura e urbanismo da USP. Por isso, muitos urbanistas defendem a ideia de que quem constrói deve contribuir para que a cidade melhore. “Se, antes de vender, as empresas se dispõem a qualificar o entorno, isso é prova de que têm capital e disponibilidade para investir “, diz.

Uma ação das construtoras Helbor e Setin exemplifica esse potencial. Para um empreendimento na Barra Funda, as empresas investiram na remoção da escola de samba Águias de Ouro dos baixos do viaduto Pompeia, que ficava bem em frente ao lançamento “Casa das Caldeiras”. A construção da nova quadra custou R$ 200 mil. O valor de venda dos apartamentos supera R$ 300 milhões.

Cymbalista defende que o poder público deveria criar mecanismos para levar esses investimentos às áreas que não são alvo do mercado imobiliário, de forma a distribuir as melhorias por São Paulo. “Estamos num momento em que a cidade não precisa mais atrair interessados”, diz Cymbalista. “As construtoras estão se estapeando para lançar produtos. Isso deveria ser melhor aproveitado para melhorar o espaço público.”

Para a professora da FAU-Mackenzie, Eunice Abascal, não existe em São Paulo uma cultura da qualidade ambiental e urbanística, daí a necessidade das construtoras investirem no entorno. Por isso, ela defende que haja parceria entre prefeitura e iniciativa privada para a requalificação dos espaços públicos. “A prefeitura poderia aproveitar melhor a força do setor imobiliário. A gente deixou, por muito tempo, o urbanismo relegado a obras viárias apenas”, diz Abascal.

Hoje, as construtoras precisam fazer melhorias no entorno da obra ou mesmo em outras partes da cidade apenas quando existe a necessidade de compensar impactos ambientais ou de trânsito.

January 2012 – O Globo
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Os tipos de imóveis vendidos no Rio por valores entre R$300 mil e R$1 milhão

O carioca que procura um apartamento para morar já sabe: os preços no Rio estão meio loucos. Subiram exponencialmente nos últimos dois, três anos, e é preciso ter uma boa dose de paciência para encontrar o imóvel desejado, pelo valor que se imagina gastar. Para muitos, a sensação é de que será impossível conseguir.

A boa notícia é que, segundo especialistas, a tendência para 2012 é de estabilização. A má, é que apesar do lobby do mercado, o governo ainda não deu sinais de que vai aumentar o limite máximo de R$500 mil para os imóveis financiados pelo Sistema de Financiamento da Habitação (SFH) — o presidente da Caixa Econômica Federal (CEF), Jorge Hereda, já disse temer que um aumento desse limite sirva para endossar a alta dos imóveis. Até porque, analistas ainda se questionam se estamos diante de uma bolha de preços. Considerando esse cenário, fomos a campo para descobrir o que está custando quanto no Rio. Para facilitar, elegemos três limites: imóveis de R$300 mil, R$600 mil e R$1 milhão.

Só com R$1 milhão é possível comprar apartamentos realmente confortáveis na Zona Sul da cidade. O valor permite adquirir imóveis que vão de amplos dois-quartos, em bairros como Botafogo e Jardim Botânico, a lofts modernosos em um empreendimento em Laranjeiras. Se a ideia for morar em Ipanema e Leblon, contudo, ainda será preciso procurar. Os bairros oferecem ofertas de dois-quartos nesse valor, mas nem sempre os imóveis estão em boas condições. No Leblon, segundo dados do Secovi-Rio, o preço médio de um apartamento desse tipo estaria em R$1,3 milhão.

Até R$1 milhão, há ainda imóveis na Gávea, um bairro com forte tendência de valorização, já que vai receber uma estação de metrô, diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-Rio.

Mas o maior número de ofertas se concentra na faixa que vai dos R$350 mil aos R$700 mil. E em todas as regiões da cidade. Com R$600 mil num bolso e um pouco de sorte no outro, por exemplo, dá até para comprar bons apartamentos de dois quartos em bairros como Copacabana, Botafogo e Flamengo. Muito provavelmente precisando de obras, o que, aliás, é quase sempre necessário quando se opta por imóveis usados. Esses valores variam não só em função da localização, mas da condição do imóvel: se o andar é alto, se tem vista ou se é devassável, se a planta é bem dividida. Em Copacabana, por exemplo, tem muitas ofertas nesse valor, mas em ruas como Barata Ribeiro e Nossa Senhora de Copacabana, nem sempre atraentes, devido ao grande moviment, lembra Rodrigo Feliciano, diretor comercial da Brasil Brokers Ética.

Já na Tijuca e na Barra, o conforto aumenta junto com a metragem, enquanto a idade do prédio diminui: há apartamento de cerca de 70 metros quadrados, com dois quartos em condomínios de até dez anos, com alguma infraestrutura de lazer. Com esse valor, também é possível chegar a Ipanema: mas apenas em conjugadão ou quarto-sala sem vaga e, certamente, sem elevador. — O meu maior volume de vendas atualmente vem de imóveis abaixo dos R$400 mil. A maioria deles nas regiões da Barra da Tijuca, Recreio, Jacarepaguá e Zona Norte, onde se concentram dois terços dos lançamentos que são feitos do Rio. São locais em expansão porque estão em recuperação ou porque recebem investimentos do estado — avalia Luigi Gaino Martins, diretor do braço carioca da Lopes Imobiliária.

Difícil mesmo é conciliar Zona Sul e apartamentos de até R$300 mil. Não que o valor seja assim tão baixo. Mas com os preços em voga na cidade, encontrar um bom imóvel por esse preço na região é tarefa das mais árduas. Ali esse valor compra conjugados de no máximo 20 metros quadrados em prédios antigos de Copacabana. Ou um pouco maiores, cerca de 30 metros quadrados, em Botafogo ou no Flamengo.

January 2012 – Valor Econômico

Acostumada a sediar grandes eventos nacionais e internacionais, com público de 11,7 milhões em 2010, dos quais 1,6 milhoes de estrangeiros, São Paulo terá de vencer o desafio de hospedar, entre junho e julho de 2014, os visitantes que virão para os jogos da Copa do Mundo. Só de estrangeiros, estima-se que passarão pela cidade quase metade dos 600 mil torcedores. Hoje seus 410 hotéis e 42 mil leitos acusam taxa de ocupação perto de 70% e a quantidade de novos leitos previstos para 2014 é pouco expressiva: entre 1 mil e 3 mil.

Interesse em investir em novos hotéis não falta, mas os preços dos escassos terrenos dispararam com o aquecimento imobiliário, descolando-se das diárias praticadas pelos hotéis na capital – de R$ 232 em média, no primeiro semestre de 2011-, e a conta por enquanto não fecha.

“A cidade já precisa de novos hotéis”, diz Carolina Haro, sócia diretora da Mapie Consultoria. Uma ocupação de 70% em turismo de negócios, o forte da cidade, significa lotação completa durante a semana. “São poucos os novos projetos e qualquer um que começar agora não vai ficar pronto para atender à Copa.” Segundo a consultora, há dez empreendimentos sendo construídos na área metropolitana e que ficarão prontos em 2014, incluindo a reforma do tradicional Ca’d’Oro, o primeiro cinco estrelas da cidade, e as três torres hoteleiras previstas no projeto de reforma e ampliação do estádio do Morumbi, com investimentos estimados em R$ 100 milhões.

A consultora acredita que boa parte dos visitantes deverá se hospedar na região metropolitana ou em cidades próximas a São Paulo, como Campinas. Mauro Massao Johashi, sócio diretor da consultoria de gestão da BDO RCS, também prevê que cidades num raio de 80 quilômetros em torno da capital vão ser favorecidas, incluindo Jundiaí, Sorocaba, São Roque, Valinhos e Atibaia.

Os mais otimistas ponderam que no período da Copa ninguém vai agendar congresso ou encontro de negócios na cidade e os hotéis poderão tranquilamente hospedar os visitantes. “Habituada a um grande fluxo de eventos, que equivalem a uma Copa por mês, tenho certeza que São Paulo está preparada para receber os torcedores. Haverá apenas uma substituição de público”, diz Toni Sando, diretor superintendente do São Paulo Convention & Visitors Bureau, fundação que promove o turismo local.

“Temos tradição em grandes eventos”, concorda Julio Serson, vice-presidente do Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB). São Paulo sedia 90 mil eventos por ano, o que dá um evento a cada 6 minutos. Na cidade, são realizadas 120 das 176 grandes feiras do Brasil. Em 2010, a permanência dos visitantes estrangeiros foi de 5,6 dias e a dos brasileiros, de 3,6 dias, segundo o São Paulo Convention & Visitors Bureau. Mais do que condições de hospedagem, o que preocupa os hoteleiros é a infraestrutura de transporte da cidade, a começar pelos aeroportos lotados e o trânsito caótico para chegar até o hotel.

“Posso atender os hóspedes desde que eles cheguem ao hotel e possam sair dele”, diz Christer Holtze, vice-presidente sênior de operações da Atlantica Hotels, com 20 empreendimentos na cidade e na região metropolitana.

Na corrida para acompanhar o crescimento do turismo, o executivo aponta como desafio a disputa pela mão de obra. A empresa mantém um sistema de treinamento contínuo, com 80 cursos especiais, tanto presenciais como por rede fechada de TV.

“Já é difícil encontrar mão de obra para setores com jornadas normais de trabalho, imagine para um hotel, que precisa funcionar 24 horas por dia, durante os 365 dias do ano”, diz Abel Castro, diretor de desenvolvimento para a América Latina da Accor, que tem na cidade sua maior rede, com 33 hotéis e 7 mil quartos de todas as bandeiras. Como em outras unidades na América Latina, ela oferece cursos em sua universidade corporativa. Embora registre ocupação média de 77,8% na cidade, a Accor não está construindo um novo hotel em São Paulo – no país todo são 80 novos negócios em andamento.

Já a Blue Tree Hotels pretende agregar até 2014 quatro novos hotéis, com 1.389 apartamentos, à sua rede atual de seis unidades e 1.571 quartos na cidade, segundo Chieko Aoki, presidente da companhia. A mais nova unidade será instalada no município de Barueri, região metropolitana de São Paulo, e deve ficar pronta no primeiro semestre de 2014.