January 2012 – O Globo

Há uma contradição no mercado imobiliário brasileiro: o preço dos imóveis disparou em 2011 e as ações das construtoras despencaram. Elas fecharam o ano com queda de quase 40%, enquanto os imóveis ficaram 26% mais caros, segundo o índice FipeZap.

Porque?

A crise européia afastou investidores estrangeiros; as construtoras desaceleraram o ritmo após o crescimento de 2010.

Segundo dados da Ativa Corretora, neste início de ano, as ações recuperaram 12,5% — impulsionadas por uma alta de 5,6% no Ibovespa — mas os investidores ainda têm dúvidas sobre se a valorização se sustentará nos próximos meses. As empresas, por sua vez, alegam que os fundamentos do setor são solidos, que o Brasil tem uma forte demanda reprimida por imóveis, e que isso vai assegurar uma recuperação no médio prazo.

O presidente da MRV Engenharia, Rubens Menin, explica, no entanto, que o setor de construção civil brasileiro é muito jovem quando comparado a outros mais tradicionais, como as indústrias automobilística e siderúrgica, e que ainda precisa provar que é área segura para investimentos. “A construção civil tem um dos melhores fundamentos da economia brasileira, mas é também uma indústria muito nova, que praticamente recomeçou de 2005 para cá. As empresas cresceram muito, mas no ano passado a margem das operações caiu de 20% para 10%. Os investidores ficaram assustados”, explicou Menin.

A crise na Europa é uma das causas para o mau desempenho das ações. O índice Ibovespa teve resultado pior do que os índices americanos, com queda de quase 20% em 2011. Isso fez com o setor de construção civil fosse diretamente impactado, por ser considerado mais arriscado. A restrição ao crédito internacional também foi um problema porque as construtoras ainda precisam levantar recursos para fazer frente ao nível de investimentos esperados para os próximos anos. Somente em IPO’s, calcula-se que as construtoras tenham levantado cerca de US$20 bilhões a partir de 2005. Grande parte dos compradores foram investidores internacionais e, por causa da crise, um pedaço desse dinheiro foi embora e outro deixou de entrar. “Os investidores têm receio de que o crescimento dos últimos anos não seja sustentável. Muitos são fundos de pensão, menos agressivos, que pensam em retorno num prazo de 10 anos. Além disso, vários países viveram bolhas imobiliárias, como EUA, Irlanda, Espanha, há receio de que isso esteja acontecendo na China. Indiretamente, esse temor nos afetou”, afirmou Menin.

Segundo dados do IBGE, o PIB da construção civil teve crescimento médio de 5,18% de 2004 a 2008. Em 2009, sofreu leve retração, para disparar 11,63% em 2010. O analista de construção civil do Banco do Brasil, Wesley Bernabé, acha que a base de comparação com o ano anterior fez com que os resultados do ano passado parecessem baixos. “O mercado se decepcionou, embora isso não queira dizer que os números foram ruins ou negativos. As empresas pagaram o preço pelo crescimento forte dos últimos anos. Houve atraso de obras, estouro de custos, dificuldade de obtenção de mão de obra, tudo isso fez diminuir as margens das companhias”.

A expectativa da Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (CBIC) é que 2011 feche com crescimento de 5,5%, acima, portanto, do que o mercado espera para o PIB brasileiro, em torno de 3%. Mas a entidade tem números de queda de 30% nas unidades vendidas em Belo Horizonte e de 20% em São Paulo. “O ano passado foi de ajuste porque o crescimento anterior estava muito forte. O governo fez uma parada estratégica no programa Minha Casa, Minha Vida, as construtoras adiaram projetos”, afirma o presidente da CBIC, Paulo Simão.

Cristiano Machado, diretor financeiro da Brookfield Incorporações, culpa a alta da inflação e o aumento dos juros para o mau desempenho nas bolsas. Diz que ainda assim as vendas do grupo aumentaram 22% no ano passado, de R$3,6 bilhões para R$4,4 bilhões. “O preço das ações do setor de construção é muito sensível à inflação e ao aumento de juros. E vimos essas duas coisas subirem no Brasil no ano passado. A inflação medida pelo INCC chegou próximo de 8%, e isso aumenta os custos das unidades. Por outro lado, tira renda das famílias”, afirmou.

Tanto Rubens Menin, da MRV, quanto Cristiano Machado, da Brookfield, reclamam do aumento da burocracia brasileira. Isso tem encarecido o preço das construções e adiado a entrega de projetos. “O grande problema continua sendo a burocracia. Fui à China recentemente e lá o processo de liberação de uma obra dura, em média, 2 meses. Nos EUA, um mês. No Brasil, de 2 a 3 anos. A MRV diminuiu em 2 meses o ciclo de construção, de 14 para 12 meses, mas o prazo médio gasto com burocracia aumentou, de janeiro a dezembro do ano passado, de 18 para 24 meses”, afirmou.

O índice FipeZap mostra que o preço dos imóveis no Brasil aumentou 26% nos últimos 12 meses. No Rio de Janeiro, a alta foi de 35%, em Recife, de 30%, em São Paulo, de 27%. Ainda assim, a margem das companhias diminuiu e o preço das ações despencou. Há um temor de que tenha se formado uma bolha nos preços dos imóveis no Brasil, mas as empresas garantem que a alta é reflexo da demanda. Nos Estados Unidos e na Europa, as crises começaram após a alta excessiva dos imóveis.

January 2012 – Reuters Focus

RIO DE JANEIRO, 11 Jan (Reuters) – O setor de construção civil, em especial o de construções habitacionais, permanece com fundamentos fortes, sustentados pela demanda crescente, contínuo apoio do governo e ambiente favorável de negócios, o que deverá apoiar um bom desempenho operacional em 2012, de acordo com a agência de classificação de risco Fitch Ratings.

No relatório “Perspectivas 2012: Incorporadoras Brasileiras – Bolha ou Mercado Sustentável”, a Fitch afirma que “as incorporadoras também se beneficiam do satisfatório acesso ao mercado local de dívida e de linhas de crédito de longo prazo.”

Segundo a Fitch, os fundamentos para a demanda se sustentam na disponibilidade de crédito imobiliário de longo prazo, nas mudanças demográficas, no aumento da renda familiar, no desemprego baixo e no aumento da renda, além do elevado déficit habitacional.

A agência acredita que, apesar da demanda positiva, o número de lançamentos em 2012 deve cair na comparação com 2011, já que as empresas devem ficar “mais seletivas na escolha dos projetos.” Esta decisão deve trazer um maior equilíbrio entre as necessidades de capital e os fluxos de caixa operacional.

“Dado o longo ciclo do setor, a manutenção de uma geração de fluxo de caixa positiva por períodos consecutivos irá depender do ritmo de crescimento dos lançamentos no futuro”, diz a Fitch.

January 2012 – Valor Econômico

SÃO PAULO – O mercado imobiliário está de olho na reurbanização de áreas deterioradas da cidade de São Paulo, entre elas Mooca, Pari e Santo Amaro. Segundo Claudio Bernardes, vice-presidente do Secovi-SP, entidade que reúne empresas da construção, o foco para o crescimento do setor no município tem que se voltar mais para o desenvolvimento de novos polos de ocupação. “São modelos importantes para resolver o problema da mobilidade na cidade, com a criação de polos onde as pessoas possam morar, trabalhar e se divertir”, diz Bernardes, que assumirá a presidência do Secovi-SP em fevereiro.

Segundo ele, uma proposta de criação de polos prioritários foi entregue para a Prefeitura de São Paulo no ano passado. “A receptividade do poder público é boa, mas é preciso priorizar essas ações, e não temos perspectiva para isso.” Para Bernardes, é importante o setor privado sugerir novas idéias, por ser muito criticado pelos investimentos realizados. “Mas nós construímos a partir dos planos que existem, e para melhorar achamos importante também propor novas idéias.”

Para 2012, Bernardes diz que as perspectivas do programa federal Minha Casa, Minha Vida, não são boas na capital paulista. Segundo ele, o setor privado somente conseguirá desenvolver mais habitações para baixa renda na cidade caso sejam definidos novos mecanismos para minimizar o alto custo da construção. “Se a gente conseguir um novo mecanismo, temos muito mercado”, afirma.

Com o objetivo de estimular a construção civil, o governo aprovou ontem uma nova linha de financiamento, com foco na classe média, para compra de material para reforma ou ampliação de imóveis. Os recursos virão do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).

Trata-se de uma linha com foco na classe média, tem limite de R$ 20 mil, com juros de até 12% ao ano e 120 meses para pagamento. De início, estarão disponíveis R$ 300 milhões e os empréstimos só ocorrerão para imóveis com valor até R$ 500 mil. Hoje, há linha para material de construção destinada a famílias de menor poder aquisitivo, com renda bruta mensal de até R$ 5.400, a juro máximo de 8,16% ao ano.

A modalidade aprovada ontem não prevê limite de renda e determina custo anual máximo, incluindo juro, comissões e encargos, de 12%, com 120 meses para pagar.

Segundo o Conselho Curador do FGTS, que tomou a decisão em reunião extraordinária, hoje a linha mais barata destinada à classe média no mercado tem juros de 23,14% ao ano, com prazo para pagamento de até 60 meses.
O limite máximo de financiamento da nova linha será de R$ 20 mil por tomador. “É um limite adequado, já que em média as reformas requerem R$ 8.000”, afirmou Paulo Eduardo Furtado, assessor do Ministério do Trabalho.

A linha de financiamento anterior, voltada para a baixa renda, emprestou R$ 3,5 bilhões nos últimos oito anos.

Os recursos a serem emprestados são originários do FGTS, mas o tomador não precisará retirar dinheiro de sua conta no fundo para ter acesso ao financiamento. O crédito será oferecido pela Caixa Econômica Federal, mas o Banco do Brasil, segundo o Ministério do Trabalho, tem interesse na linha, aberta também a bancos privados. A linha, que também poderá ser usada para instalação de hidrômetros individuais e implementação de sistemas por aquecimento solar, entra em vigor em 30 dias.

O objetivo do governo é estimular a construção civil, que no segundo semestre do ano passado sentiu o impacto das restrições de crédito.

Aplicar em imóvel comercial pode dar maior rentabilidade. Imóveis comerciais, principalmente em áreas de pouca oferta, costumam rendem mais para os investidores. Para Fernando Belloube, diretor da Cushman & Wakefield, a questão é que os imóveis de maior rentabilidade -edifícios comerciais de alto padrão, shoppings, parques logísticos e outros semelhantes, demandam altos investimentos e são inacessíveis à maioria. – “Já o pequeno investidor não terá retorno comparável e tão atraente ao adquirir um apartamento ou salas comerciais com objetivo de obter renda. Porém mesmo aceitando rentabilidade menor que a financeira, o investimento em um ativo real tem uma vantagem e grande apelo para muitos pequenos investidores, pela percepção de baixo risco de perda em momentos de crise, afirma”.

Segundo especialistas há como exemplos de boa rentabilidade os investimentos em lajes corporativas, no valor de R$ 30 milhões a R$ 100 milhões, opções que oferecem taxa de retorno mínima de 0,80% ao mês, podendo chegar a 9,5% ou 12% ao ano. Já por outro lado, 0,60 a 0, 70 % ao mês é um parâmetro real para imóveis residenciais.