Valorização chega a 175% nos imóveis usados em São Paulo
January 2012
DCI – São Paulo

São Paulo – Os preços dos imóveis residenciais comercializados na capital paulista valorizaram-se em até 175% nos últimos dois anos, segundo levantamento da empresa de administração imobiliária no Estado de São Paulo Lello. A pesquisa analisou apartamentos de dois dormitórios, que registram maior procura na cidade, entre 50 e 100 metros quadrados e em prédios com mais de cinco anos de existência e área de lazer, localizados nas regiões de Perdizes, Jardins, Santana, Mooca e Tatuapé. Os imóveis foram comercializados em 2009, retornaram ao estoque da administradora e foram revendidos em 2011.

De acordo com a Lello, em nota, o valor médio do metro quadrado dos apartamentos nessas cinco regiões, foi de R$ 4,97 mil em 2011, com um aumento médio de 56,6%. “Isto significa que há dois anos o valor médio do metro quadrado do tipo de imóvel usado mais procurado na cidade era de R$ 3,1 mil, aproximadamente”, disse a administradora.

O pico de valorização de preços foi registrado na região da Mooca, de até 175%, com média de 80%. Na área do Tatuapé, os apartamentos usados de dois dormitórios tiveram valorização de até 93%, com média de 56%. Já na região de Perdizes a valorização máxima observada foi de 86%, e a média, 51%. Na área dos Jardins a valorização média foi de 52% e, em Santana, de 51%, com picos de 54%.

“A revitalização de bairros e a expansão da malha metroferroviária, aliada à alta demanda, ajudaram a valorizar o mercado imobiliário paulistano, que se tornou, mais do que nunca, uma excelente opção de investimento”, afirmou a diretora da Lello Imóveis, Roseli Hernandes, no comunicado. De acordo com ela, na média, a rentabilidade bruta de quem comprou há dois anos foi 2,35% ao mês, chegando, em alguns casos, a 7,3%, como no caso de apartamentos da região da Mooca.

Para 2012, a Lello acredita que o imóvel continuará sendo uma boa aposta de investimento. A tendência será de concorrer com investimentos em renda fixa, cuja rentabilidade tende a cair com a redução da taxa Selic. “Não há bolha no mercado imobiliário, uma vez que ainda há farta disponibilidade de crédito e a demanda continua alta. Por isso não temos indicativo de que haverá qualquer redução no preço de imóveis usados; pelo contrário, eles continuarão se valorizando, sendo ótima opção de investimento em locação e revenda”, diz Hernandes.

A diretora da Lello lembrou, ainda, que o preço médio do metro quadrado dos imóveis usados em São Paulo, a maior cidade do País, ainda é bastante inferior ao das principais capitais mundiais, como Lisboa, Xangai, Moscou, Berlim e até mesmo a Cidade do Cabo.

Mercado imobiliário espera crescimento moderado em 2012
January 2012
Estadão

SÃO PAULO – Mesmo com expectativas mais contidas para a economia neste ano, corretores e líderes de entidades do ramo imobiliário creem em expansão, incluindo a cidade de São Paulo, maior mercado do País. Uma das justificativas, segundo eles, é o ainda considerável déficit habitacional.

Para o vice-presidente de imobiliário do Sindicato da Construção (Sinduscon-SP), Odair Senra, estamos entrando em um período de “normalidade boa”, com ritmo de crescimento mais moderado. “Isso não é ruim. O mercado esteve superaquecido nos últimos anos e agora continuaremos expandindo, mas em uma intensidade mais normal”, afirma Senra.

Segundo ele, embora haja uma perspectiva muito boa para médio e longo prazos, é difícil que se consiga igualar a 2010, quando o crédito imobiliário cresceu 65%, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

“Essa loucura de vender um lançamento inteiro em um dia não poderia se sustentar”, diz Senra. Ele acrescenta que esse declínio na curva de expansão será bom para os consumidores, já que irá refletir nos preços.

O diretor-executivo da incorporadora Kallas, Roberto Gerab, vai além. Ele crê que bairros com valorização de até 100% nos últimos três anos, como Brooklin, Campo Belo, Moema e Jardins, podem ter o preço de seus imóveis reduzido no primeiro semestre. “Olhando esses números de valorização, é razoável acreditar em uma estabilização ou até mesmo em uma queda de 10%”, diz.

No geral, entretanto, Gerab acredita que o preço dos imóveis deva subir entre 10% e 15% neste ano. As áreas que mais puxarão este aumento estão no eixo de expansão do metrô, como ocorre na linha 4-amarela.

Presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), João Teodoro da Silva está mais cauteloso. De acordo com ele, o setor imobiliário atenuará sua linha de expansão. “Mesmo assim, acredito em um crescimento acima do estimado para o Produto Interno Bruto (PIB)”, diz ele. As análises mais recentes do Banco Central (BC) avaliam que o Brasil deve crescer 3,4% este ano.

A expectativa é compartilhada pelo economista chefe do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Celso Petrucci, que prevê uma expansão de até 4% n0 PIB. Segundo ele, 2011 fechou com cerca de 32 mil novas unidades vendidas em São Paulo. Neste ano, a esperança é que o mercado receba 38 mil novas unidades, segundo o Secovi-SP. “Em 2011, as vendas caíram 15% na comparação com o ano anterior”, diz.

Área. O alto preço do metro quadrado é outra questão altamente sensível para o bolso dos compradores paulistanos. Para Odair Senra, do Sinduscon, a tendência é que a valorização continue e o preço médio ultrapasse a barreira dos R$ 5 mil.

Pesquisa divulgada em outubro último pelo Ibope Inteligência revelou que o valor médio de um imóvel usado na capital chegava a R$ 4.979 por m². Entre os lançamentos, o preço saltava para mais de R$ 6 mil.

“Esse pequeno aumento é natural, ao contrário da supervalorização que ocorreu nos últimos anos”, afirma Senra.

Outro executivo que acredita que o preço dos imóveis ainda não chegou ao topo é Ricardo Grimone, da incorporadora Even. Segundo ele, os índices de confiança dos consumidores continuam altos, o que deve fazer com que o mercado imobiliário continue aquecido.

O público de classe média, que procura apartamentos com dois ou três dormitórios, deve puxar a fila de atenção das empresas do ramo imobiliário. “É uma faixa econômica que está otimista e cada vez maior”, afirma Grimone. Ele acrescenta que o mercado de maior luxo, com imóveis de quatro dormitórios, também pode crescer. “Esse grupo ficou muito tempo esquecido.”

As perspectivas de longo prazo também são otimistas. O presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, por exemplo, aposta que, nos próximos 20 anos, o déficit habitacional e a capacidade de produção garantirão a expansão do ramo imobiliário.

“Nosso setor teve um período negro entre 1990 e 2005, com a falta de crédito, mas agora o jogo virou. O cenário é outro e temos de aproveitá-lo”, acredita Viana.

Salário inicial da construção civil fica acima do pago pela indústria em 2011
January 2012
Valor Econômico

O déficit de mão de obra na construção civil causou um efeito novo no salário de admissão pago pelo setor em 2011. No acumulado de janeiro a outubro, o salário médio do profissional que entra na construção civil, que ficou em R$ 993,33, foi 5,46% maior que o salário pago, nas mesmas condições, na indústria de transformação no Brasil, de R$ 941,83, segundo o Ministério do Trabalho e Emprego.

A construção civil também está à frente do salário de admissão no setor de serviços (2,82%), comércio (24,31%) e agropecuária (42,01%). Foram criadas cerca de 250 mil vagas até outubro do ano passado no setor, que, sozinho, representa 5,1% do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro e 21,2% do PIB da indústria.

A situação vista no ano passado ano é nova. Em 2010, a remuneração média dos empregos formais na construção civil (R$ 1.425,41) era 18,1% menor que a remuneração média na indústria de transformação (R$ 1.740,58). “Nesse setor ocorre algo diferente. Há escassez de mão de obra não porque as pessoas não estudaram, mas porque elas estudaram e não querem carregar cimento”, diz Marcelo Neri, diretor do Centro de Políticas Sociais da Fundação Getulio Vargas (FGV).

A Direcional Engenharia, construtora de moradias voltada para o segmento de baixa renda e que possui investimentos no programa Minha Casa, Minha Vida, lida com o problema de escassez de mão de obra na tentativa de contratar uma média mensal de mil pessoas. “Temos uma dificuldade enorme de encontrar serventes. Para ocupar essa vaga, não há nenhuma exigência, basta ter carteira de trabalho. A capacitação, a gente faz dentro da empresa”, diz Ana Carolina Huss, diretora de recursos humanos da empresa. “Por isso os salários oferecidos estão sempre aumentando.”

Desde 2003, o percentual de trabalhadores na construção civil com carteira assinada passou de 25,5% para 39,9% em novembro de 2011. Já os sem carteira assinada diminuíram em um terço no mesmo período, sendo, hoje, 16,2% do total. O restante está distribuído entre trabalhadores por conta própria (38,5%) e empregadores (5,2%).

O país passa por um momento em que há excesso de demanda no setor, a começar pelas ações governamentais que visam entregar casas populares à população de baixa renda, mas também pelos desafios de infraestrutura que vieram junto à Copa do Mundo de 2014 e à Olimpíada, no Rio de Janeiro, em 2016. Por outro lado, a disponibilidade de mão de obra menos qualificada – que ergue, literalmente, os projetos do setor – está se reduzindo.

“O salário é a medida que melhor reflete o excesso de demanda. De um lado, temos procura por causa do Minha Casa, Minha Vida, dos grandes eventos esportivos, do déficit habitacional brasileiro, do Plano de Aceleração do Crescimento, no governo de Luiz Inácio Lula da Silva… O mercado tropeça é na óptica da oferta. As pessoas não querem se ofertar para a construção civil. Hoje, o filho de um pai pedreiro tem mais anos de estudo e não quer exercer a mesma profissão”, afirma Neri.

Somada a esses fatores está a flutuação típica dos salários no setor. De acordo com o economista, quando o salário cai na construção civil, ele cai acima da média. Quando sobe, a recuperação ocorre com fôlego ainda maior. Por isso, em momentos de grande otimismo como agora, é natural esse movimento de ascensão. “O salário está crescendo na base, por causa da escolarização. E o preço dos imóveis ainda reflete a escassez de moradia”, diz Neri.

Para Ana Maria Castelo, coordenadora da FGV de Projetos de Construção, o crescimento das empresas do setor tem relação direta com o aumento dos salários. “As empresas estão produzindo mais, crescendo em tamanho e formalizando esse mercado de trabalho, o que influi na remuneração. Não tenho dúvida que a formalização é grande responsável pelo aumento dos salários”, diz.

O Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M) mostra que, entre janeiro e novembro de 2011, a mão de obra foi o item mais inflacionado, com variação positiva de 10,20% na comparação com o mesmo período do ano anterior. Essa alta vale também para o trabalhador menos qualificado. Em novembro de 2011, o custo de um pedreiro cresceu 0,75% frente a outubro, o que representa uma taxa anualizada de 9,38%.

Apesar de a maré favorável à construção civil não ter prazo de validade, o cumprimento dos eventos esportivos no Brasil deve trazer o nível de atividade do setor para um patamar menos acelerado, na opinião de Carlos Aguiar, gerente da consultoria empresarial Millennium RH. “À época da bolha da internet, surgiram dezenas de empregos ligados ao assunto. Hoje, no Brasil, o ciclo da construção está muito aquecido, mas isso deve durar três ou quatro anos.”

O consultor acredita que a valorização do salário das pessoas que ocupam cargos mais técnicos – e recebem mais – tem puxado para cima a média de remuneração, tanto no momento da contratação como do setor em geral. “É fácil repor o ‘peão de obra’. A sua rotatividade é grande. Às vezes, troca-se de emprego por R$ 15 a mais. Nos cargos mais qualificados, de mestre de obras para cima, a valorização salarial tem mais peso.”

Ajustes no mercado de imóveis
2 January 2012
Estadão

O mercado imobiliário viveu um período de euforia, em 2009 e 2010, que provocou a alta dos preços. Em 2011, o ritmo das vendas diminuiu. Na comparação entre os primeiros dez meses de 2010 e 2011, segundo levantamento do sindicato da habitação (Secovi), houve queda de 20,8% do número total de unidades comercializadas. Em outubro último, o recuo foi ainda mais forte (-37,7% em relação ao mesmo mês de 2010).

Para 2012, os especialistas esperam uma maior estabilização dos preços dos imóveis – e esta é uma boa notícia para os compradores em potencial.

Em 2011, segundo o Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-SP), o número de lançamentos de imóveis, em São Paulo, superou o de 2010. Boa parte desses imóveis será colocada à venda em 2012. Havendo maior oferta de moradias, será mais fácil a estabilização de preços, observou a economista Ana Maria Castelo, da Fundação Getúlio Vargas (FGV).

O gestor de investimentos Fábio Colombo considera que os preços dos imóveis são “altíssimos” e a professora Denise Vasconcellos, da Universidade Mackenzie, sugere que “estamos próximos do teto”. Para o presidente do conselho de corretores (Creci-SP), José Augusto Viana, os sinais de queda das vendas confirmam que os preços são altos – e estes terão de “parar de subir ou novos negócios não serão feitos”.

A experiência histórica mostra que, desde os tempos do Banco Nacional da Habitação (BNH), crédito farto é fator decisivo para a manutenção de preços elevados no mercado de imóveis. Entre 2010 e 2011, a oferta de crédito imobiliário aumentou de cerca de R$ 90 bilhões para R$ 117 bilhões, calcula o Sinduscon. Os empréstimos asseguraram o ritmo da atividade imobiliária e deverão atingir R$ 152 bilhões, em 2012, dos quais R$ 107 bilhões com recursos das cadernetas de poupança e R$ 45 bilhões, do FGTS.

Entre janeiro e novembro, segundo o jornal Valor, os financiamentos concedidos com recursos das cadernetas de poupança atingiam R$ 71,6 bilhões, com aumento de desembolsos de 43% em relação aos R$ 50 bilhões do mesmo período de 2010. A maioria dos bancos privados prevê que o ritmo de crescimento do crédito ainda será de 30% a 40%, em 2012, mas alguns projetam esse aumento em 25% e a Caixa Econômica Federal (CEF), em apenas 15%, somando os empréstimos com recursos das cadernetas e do FGTS.

Mas o crescimento do crédito imobiliário – cujo ritmo oscilou entre 50% e 70% ao ano, na segunda metade da década passada, com a exceção de 2009 – já não é tão acentuado e as perspectivas, agora, são de um avanço mais lento em 2012.

Sem tanta pressão dos tomadores, os recursos da caderneta de poupança deverão atender à demanda por mais dois anos, na pior das hipóteses, ao contrário das previsões mais pessimistas.

Essa hipótese é fortalecida pela queda da taxa Selic, que torna a remuneração das cadernetas (de 7,45% ao ano, em 2011, não sujeita ao IR na fonte) atraente para os poupadores, nota o diretor de crédito imobiliário do Banco Santander, Antonio Barbosa. Além disso, o esfriamento da demanda por imóveis destinados à classe média, apontado pelos levantamentos do Secovi, deverá provocar um crescimento mais lento da procura de recursos pelas construtoras.

Recursos fartos depositados na poupança permitirão aos mutuários tomar empréstimos a custo reduzido. Enquanto isso, outras fontes mais recentes – certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e letras de crédito imobiliário (LCIs), além dos fundos imobiliários – serão mais bem testadas nas operações de crédito à moradia, de forma a oferecer resposta rápida, no futuro, quando os recursos das cadernetas escassearem.

Imóveis devem subir acima da inflação em 2012
2 January 2012
Estadão

A subida do preço dos imóveis residenciais não vai dar trégua, mas, pelo menos, ficará mais comportada. Empresários da construção e analistas do mercado afirmam que o preço da moradia nas principais capitais do País já atingiu um nível compatível com os novos padrões da economia brasileira.

A estimativa para 2012 é que, ao invés de disparar 27%, como em 2011, os preços médios das habitações subam em um ritmo um pouco acima da inflação, em torno de 10% ao ano, em cidades como São Paulo, Belo Horizonte e Porto Alegre. Em outras, como Rio de Janeiro, Vitória e Recife, o aumento deve seguir mais forte.

“De maneira geral, o movimento de recuperação do preço dos imóveis já ocorreu, após quase dez anos de estagnação”, afirma o presidente da unidade brasileira da Federação Internacional das Profissões Imobiliárias (Fiabci), Basílio Jafet. “Para 2012, a alta deve ficar perto da inflação.”

Na avaliação do coordenador de pesquisas imobiliárias do Ibope Inteligência, Antônio Carlos Ruótolo, o aumento anual deve ser bem menor do que o registrado em 2011. “O crescimento chegou a um nível insustentável. Isso já está tornando o preço do metro quadrado proibitivo para a maioria dos consumidores.”

A valorização dos imóveis foi impulsionada pelo crescimento do poder aquisitivo e da demanda da população, à medida que mais brasileiros deixavam a pobreza para ingressar na classe média, com melhores níveis de emprego e renda.