Novembro/2012-InfoMoney

Seguindo a tendência de valorização imobiliária, alguns bairros de São Paulo “explodiram”. Não há mais espaço para novas construções e o preço, segue alto. Com a procura mais intensa que a oferta, nos últimos cinco anos, os preços dos imóveis no bairro de Pinheiros triplicaram. Não há mais espaço para novos terrenos e, além disso, há imóveis cujos preços dobraram a cada dois anos.
A informação é do diretor da delegacia de Pinheiros do Creci-SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo), Orlando Pimenta, que diz também que os imóveis em lançamento no bairro estão custando em média, entre R$ 10 mil e R$ 14 mil o m².
Pimenta explica que o bairro de Pinheiros já está saturado e sem terrenos para novas construções. “Se continuarmos neste ritmo, pelo menos até a Copa de 2014 a procura continuará altíssima e a oferta, por sua vez, não conseguirá acompanhar tanta demanda”, completa ele dizendo ainda que “a matéria prima para os imóveis se chama terreno, portanto não vejo como desvalorizar os imóveis se não tem a matéria prima”.
A alta dos imóveis da região de Pinheiros foi fortemente influenciada pela construção da Linha 4 – Amarela do metrô. Além disso, para o ano que vem, a reurbanização do Largo da Batata, próximo ao metrô Faria Lima, estará pronta, trazendo novos toques de valorização ao bairro. Pimenta comenta que Pinheiros é um bairro privilegiado até por conta de estar localizado entre os Jardins e o City Pinheiros. “Aqui nunca existiu crise”, diz.
Pinheiros teve uma valorização tão grandiosa que locais até então rejeitados, passaram a ter grande procura, como é o caso dos arredores do Cemitério São Paulo. Pimenta explica que há um tempo, todo mundo evitava aquela região. “Há pouco tempo, nenhuma construtora, queria comprar terreno próximo do Cemitério, hoje, a procura é tão grande, que eu afirmo, se tivesse terreno dentro do cemitério, teria comprador”, conta ele.
Zonas
Considerando as zonas da cidade, comparando os últimos cinco anos, a maior variação foi registrada na Zona C, composta por bairros como Cambuci, Barra Funda, Butantã, Cidade Universitária, Lapa, Jabaquara, Santo Amaro e Tatuapé. Segundo informações de levantamentos do Creci-SP, o m² nestas regiões valorizaram em média 410%, passando de R$ 2.457 em agosto de 2007 para R$ 12.536 em agosto deste ano.
Veja a média de valorizações de apartamentos em cada uma das quatro zonas da capital paulista, considerando apartamentos de até sete anos de idade:
Valorização média de apartamentos nos últimos cinco anos*
Zonas** Valorização
A 150%
B 185%
C 410%
D 139%
*Creci-SP
**Considerando os seguintes bairros por zonas:
Zona A: Alto da Boa Vista, Alto de Pinheiros, Brooklin (Velho), Campo Belo, Cidade Jardim, Higienópolis, Itaim Bibi, Jardim América, Jardim Anália Franco, Jardim Europa, Jardim França, Jardim Paulista, Ibirapuera, Moema, Morro dos Ingleses, Morumbi, Real Parque, Pacaembu, Perdizes, e Vila Nova Conceição.
Zona B: Aclimação, Alto da Lapa, Alto de Santana, Brooklin, Cerqueira César, Chácara Flora, Alto da Lapa, Consolação, Granja Viana, Indianópolis, Jardim Guedala, Jardim Marajoara, Jardim Paulistano, Jardim São Bento, Jardim São Paulo, Paraíso, Pinheiros, Planalto Paulista, Pompéia, Sumaré, Sumarezinho, Vila Clementino, Vila Madalena, Vila Mariana, Vila Olímpia e Vila Sônia.
Zona C: Aeroporto, Água Branca, Bosque da Saúde, Barra Funda, Butantã, Cambuci, Chácara Santo Antônio, Cidade Universitária, Horto Florestal, Ipiranga (Museu), Jabaquara, Jardim Bonfiglioli, Jardim Prudência, Jardim Umuarama, Lapa, Mandaqui, Mirandópolis, Moóca, Santa Cecília, Santana, Santo Amaro, Saúde, Tucuruvi, Vila Alexandria, Vila Indiana, Vila Leopoldina, Vila Mascote, Vila Mazzei, Vila Romana, Vila Sofia e Tatuapé.
Zona D: Água Rasa, Americanópolis, Aricanduva, Bela Vista, Belém, Bom Retiro, Brás, Butantã (periferia), Campo Grande, Campos Elíseos, Carandiru, Casa Verde, Centro, Cidade Ademar, Cupecê, Freguesia do Ó, Glicério, Imirim, Itaberaba, Jaçanã, Jaguaré, Jardim Miriam, Liberdade, Limão, Pari, Penha, Pirituba, Rio Pequeno, Sacomã, Santa Efigênia, Sapopemba, Socorro, Tremembé, Veleiros, Vila Alpina, Vila Buarque, Vila Carrão, Vila Formosa, Vila Guilherme, Vila Maria, Vila Matilde, Vila Medeiros e Vila Prudente.

Travessa da Augusta se torna um canteiro de obras, com imóveis compactos e metro quadrado de R$ 8.500. A área ainda tem aspecto degradado, mas empresas dizem vender a maioria das unidades logo após o lançamento.
Uma das ruas que melhor simbolizam a transformação no mercado imobiliário pela qual o Baixo Augusta vem passando é a Paim. Em meio a um ambiente ainda de degradação, tornou-se uma aposta das incorporadoras a partir de 2009, com o lançamento do Jardim Paulista, pela incorporadora Requadra. Quando fizemos esse empreendimento, estávamos desbravando o mercado. Hoje em dia, é uma das áreas mais disputadas”, diz Marcos França, diretor comercial da Requadra.

Com o sucesso de vendas desse lançamento – França afirma que as unidades se esgotaram em duas horas – outros quatro empreendimentos residenciais foram lançados na rua. Três ainda têm unidades à venda, mas com pelo menos cerca de 90% das unidades vendidas. Sem contar os lançamentos na rua Paim, apenas o Edifício Brasil, que fica na rua Santo Antônio, tem apartamentos disponíveis no Baixo Augusta – restam cerca de 40 unidades, 10% do total.

PERFIL

Segundo a Lopes, os edifícios construídos no Baixo Augusta desde 2009 têm apartamentos de um ou dois dormitórios, com exceção do CadOro, com opção de três quartos. Além disso, são compactos – a metragem de uma unidade (sem contar a cobertura) vai de 32 a 80 metros quadrados. O metro quadrado na região, segundo a Geoimovel, é de cerca de R$ 8.500.

Marcelo Maruoka, 29, conta que morou de aluguel na avenida Paulista e que gosta da região. Ele comprou um apartamento no primeiro dos novos empreendimentos na rua Paim, que está na fase de vistorias: “A rua escura me incomodava um pouco e não imaginava que haveria tantos outros lançamentos”. Ele se diz contente com as mudanças na rua, mas admite ainda estranhar prédios antigos e malconservados por lá.

Novembro/2012 – Arquitetura.com.br

Economista afirma que a renda média do brasileiro não é desproporcional ao preço médio dos imóveis no País.

O Brasil possui os preços mais baratos de imóveis dentro do BRICS – grupo formado por Brasil, Rússia, Índia, China e África do Sul, conforme relata a pesquisa do especialista em investimentos Richard Rytenband. Em média, o preço do metro quadrado no Brasil é de US$ 3.836, bem abaixo da Rússia, que tem o metro quadrado mais caro do grupo: US$ 16.991.

Rytenband fez o levantamento utilizando dados do site Global Property Guide, considerando dois critérios de comparação: o preço do metro quadrado dividido pela renda per capita de cada população e a rentabilidade média dos aluguéis (preço do metro quadrado médio dividido pelo preço do aluguel médio).

No primeiro critério, o Brasil é o país do grupo que possui o menor valor de metro quadrado pela renda per capita: 0,33. Isso significa que o preço do metro quadrado no Brasil é igual a aproximadamente um terço da renda média do brasileiro. Na Índia, o metro quadrado custa 3,10 vezes o valor da renda per capita do país.

Já quando comparamos a rentabilidade dos aluguéis, o Brasil é superado somente pela África do Sul, com 5,77% ante 5,71% do Brasil, representando valores distantes dos outros três países. E novamente a Índia é o mais desigual – com rentabilidade média anual em 2,66%.
“Historicamente em situações de mercado imobiliário com preços muito elevados e com bolhas próximas de estourar, a rentabilidade ficou próximo ou abaixo de 3% ao ano”, diz Rytenband, que concluiu que China e Índia estão com valores abaixo da “zona perigosa”.

Novembro/2012 – Folha.com

A paixão dos brasileiros por imóveis é antiga. O sonho de morar em casa própria, ou a possibilidade de “viver de renda”, proveniente de aluguel, desperta em muitos, para não dizer em todos, o desejo de investir em imóveis. Entretanto, não é um sonho de fácil realização. O principal empecilho é o montante de dinheiro envolvido nessa transação. A alta dos preços verificada nos anos recentes tornou a compra de um imóvel, mesmo que pequeno, mais difícil ainda, apesar do crédito imobiliário mais acessível e “barato”.

Existe uma forma alternativa de investimento em imóveis que está ganhando força e visibilidade. Os fundos de investimento imobiliários não são recentes, mas há até pouco tempo eram uma alternativa para poucos. De uns tempos para cá, novos fundos foram lançados. Mais informação, maior liquidez e a queda da taxa de juros básica da economia parecem ter atraído a atenção de novos investidores, em busca de melhor rentabilidade.

Comprar um imóvel não é tarefa simples. Comprar cotas de um fundo imobiliário também não. Na verdade, o ato da compra é simples, basta acionar sua corretora de valores, mas o processo de análise e escolha do fundo no qual você vai investir exige uma boa lição de casa. Pelo menos no início, até você ganhar confiança e experiência.

FUNDO FECHADO

Diferentemente dos tradicionais fundos de investimento abertos, que permitem ao investidor comprar e resgatar cotas a qualquer momento, o fundo imobiliário é fechado (não permite resgate de cotas) e tem prazo indeterminado. Para recuperar o capital investido, o cotista deve vender as cotas no mercado secundário para outro investidor interessado em adquirir cotas desse fundo.

CARTEIRA

No mínimo 75% dos recursos captados são destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários: conjuntos comerciais, hotéis, escolas, hospitais, shopping centers e galpões de logística. O restante pode ser aplicado em instrumentos de renda fixa. Para conhecer em detalhes os ativos que podem compor a carteira de um fundo imobiliário, consulte o artigo 45 da instrução nº 472 da Comissão de Valores Mobiliários, órgão regulador e fiscalizador desses fundos.

RENDIMENTOS

São duas as fontes de ganho do investidor: rendimentos provenientes da renda de aluguéis, distribuídos periodicamente pelo fundo; e ganho de capital obtido na venda das cotas em Bolsa. O primeiro, isento de Imposto de Renda para pessoas físicas. O segundo, tributado em 20%. Lembre-se de que estamos falando de ganhos potenciais, já que nem sempre é possível determinar ou assegurar que aconteçam.

PAGUE MENOS IMPOSTO

Os rendimentos distribuídos a pessoas físicas não pagam Imposto de Renda, desde que o fundo respeite três condições: mínimo de 50 cotistas; máximo de 10% do patrimônio por cotista; cotas negociadas em Bolsa. O ganho de capital obtido na venda das cotas paga imposto de 20%. Os aluguéis, recebidos de imóveis físicos, pagam até 27,5% de imposto, conforme a tabela progressiva aplicável aos rendimentos tributáveis.

RISCOS

Se você acredita que investir em imóveis é seguro e não tem riscos, bem-vindo ao mundo real. Assim como no mercado de imóveis, você está exposto ao risco de inadimplência ou vacância, quando o imóvel perde o inquilino e não consegue substituí-lo imediatamente, em condições favoráveis. O empreendimento, ainda em construção, pode não ser bem sucedido como se esperava. Redução da taxa de ocupação imobiliária e queda do preço dos imóveis também são eventos desfavoráveis. A falta de liquidez é outro risco. Alguns fundos apresentam baixo volume de negociações, dificultando a venda e impedindo a formação do valor das cotas de forma transparente e justa.
Nesse sentido, os “fundos de fundos” podem colaborar para reduzir esse problema, criando um mercado mais eficiente. O trabalho competente da gestão profissional dos fundos imobiliários reduz os riscos, mas não os afasta.

TIPOS DE FUNDOS

Desenvolvimento imobiliário: investe em imóveis em construção. Investidor assume risco do incorporador. Indicado para investidor qualificado que aceita mais risco.

Renda – shoppings: compra imóveis, aluga para lojistas e distribui a renda líquida dos aluguéis aos cotistas. Carteira diversificada de inquilinos reduz o risco de inadimplência e vacância.

Renda – lajes e galpões: compra lajes corporativas com escritórios de alto padrão e galpões industriais. Aluga para empresas de grande porte e distribui a renda para os cotistas. Tem bons índices de liquidez.

Fundo de fundos: investe em cotas de fundos imobiliários. Cotista investe em diversos imóveis comprando cotas de um único fundo. Boa diversificação.

Compra e venda de imóveis: busca lucrar com a compra e a venda de imóveis. Tende a distribuir pouco dividendo porque precisa de caixa para fazer novas aquisições

Recebíveis imobiliários: investe basicamente em CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Tem mais cara de fundo de renda fixa do que fundo imobiliário. O cotista corre o risco de crédito do CRI, e não de imóveis.

Novembro/2012 – Folha de S. Paulo

Região do Baixo Augusta, no centro de São Paulo, está na mira das construtoras; cinco lançamentos estão por vir. Referência em baladas e atrações culturais, o Baixo Augusta está com tudo também no mercado imobiliário. Por ora, as máquinas e os terrenos devastados ainda dividem a paisagem com bares, botecos, teatro e boates. Mas o cenário está mudando.

Segundo a imobiliária Lopes, 30 empreendimentos foram lançados desde 2004 na região, que fica entre a avenida Paulista e o centro (no entorno da rua Augusta). No caso do mercado residencial, que respondeu por 77% desses lançamentos, mais cinco empreendimentos estão previstos para até o início do ano que vem. Além deles, o empreendimento Parque Augusta é um candidato a imprimir um novo desenho ao local. Se for erguido, terá um parque aberto ao público e ficará num terreno de 25 mil metros quadrados, perto da renovada praça Roosevelt. Próximo dele, também estão as obras do CadOro, complexo com uma torre comercial (com hotel) e outra residencial.

Entretanto para as obras do Parque Augusta começarem, é necessário que a área deixe de ser considerada de utilidade pública pela prefeitura, que planeja transformá-la num parque. Ainda não há definição a respeito
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“A Augusta está mudando de perfil. Daqui a um tempo, com essas obras entregues, terá o seu entorno valorizado. A boate vai melhorar a fachada, o bar vai virar restaurante e a padaria, uma butique de pães”, diz Mirella Parpinelle, diretora de atendimento da Lopes. O vice-presidente de vendas e marketing do Secovi-SP, Elbio Fernández Mera, diz que um dos atrativos da região é que ela concentra muitos postos de trabalho: “Todo mundo foge do trânsito”.