Novembro/2012 – Folha de S. Paulo

Tornou-se consensual em São Paulo a ideia de que o deficit habitacional do município deveria ser sanado, tanto quanto possível, com a oferta de moradias na região central da cidade. Há uma dupla vantagem na estratégia. Em primeiro lugar, ocupa-se uma área com edificações ociosas e boa infraestrutura – o que reduz custos. Em segundo, aproxima-se parte da população dos locais de trabalho, o que tende a encurtar os deslocamentos e a aliviar o já sobrecarregado sistema de transporte público.

Na política, todavia, bons diagnósticos, mesmo consensuais, tardam a se traduzir em ações. No caso em questão, a distância entre proposta e realidade começa a diminuir com a notícia de que em breve 2.440 apartamentos no centro serão oferecidos a famílias com renda de até dez salários mínimos. A prefeitura já mapeou 53 imóveis que se prestam a reformas com essa finalidade. Outros serão construídos. A primeira etapa abarca 17 edifícios, entre restaurados e novos. A ideia é que tenham estabelecimentos comerciais no térreo, facilitando ainda mais o acesso a serviços básicos – como bancos, restaurantes, supermercados etc.

As obras são conduzidas diretamente pela prefeitura ou em parcerias com a iniciativa privada. Trata-se de um primeiro passo que, por si só, diminui muito pouco o deficit de 226 mil casas estimado pela Secretaria de Habitação. O projeto vai, contudo, na direção correta de adensar a ocupação do centro de São Paulo – onde moram menos de 4% dos paulistanos e estão 17% dos empregos.

Há outros projetos importantes em curso, entre as quais o da Nova Luz. A reconstrução desse bairro, todavia, tem esbarrado em problemas de gestão e conflitos com comerciantes e população local. Caberá ao novo prefeito a tarefa de desobstruir o caminho para que a Nova Luz se transforme em realidade, além de fazer avançar muito a oferta de unidades habitacionais na área central. Já passou da hora da desgastada retórica sobre a revitalização do centro dar lugar a realizações palpáveis que beneficiem a população e ajudem a mudar o perfil da região, que ainda é castigada por anos de abandono.

Novembro/2012 – Portal Exame

É possível passar o financiamento adiante ao vender o imóvel, ou antecipar a amortização? O alto preço dos imóveis, principalmente nas capitais brasileiras, tem feito muita gente acreditar que será impossível comprar a casa própria sem se endividar por 20 ou 30 anos. Mas durante esse período, muita coisa pode mudar, tanto na região onde fica o imóvel desejado quanto na vida do comprador. Quanto maior o prazo, mais difícil é tentar fazer uma previsão. Será que um financiamento tão longo é o mais adequado para você?

Antes de assumir um compromisso tão longo é preciso pesar uma série de prós e contras e tomar muitos cuidados. Veja a seguir o que você deve ponderar antes de entrar numa dívida como essa, e que características o imóvel deve ter para você não ter problemas no futuro.

Você não está preso ao financiamento ou ao imóvel por 30 anos. Financiar um imóvel por 30 anos é um compromisso repleto de incertezas. Nesse meio tempo, a região onde o imóvel está localizado pode mudar radicalmente, você pode casar ou se divorciar, ter filhos, seus pais podem ir morar com você depois de aposentados, seus filhos podem sair de casa, você ou alguém da sua família pode falecer, ficar doente ou desempregado, e assim por diante.

Essa questão pode apavorar quem pensa em assumir um financiamento, mas nem mesmo esse tipo de compromisso é um caminho sem volta. Primeiro porque você pode amortizar o seu financiamento a qualquer momento com seus recursos próprios, ou a cada dois anos com o seu FGTS. “Só porque você pegou crédito por 30 anos não significa que você terá que pagar durante 30 anos”, diz Marcelo Prata, CEO da consultoria de crédito imobiliário Canal do Crédito. É claro que quanto menor o tempo de financiamento, menos juros você paga. Mas quando você amortiza o saldo devedor, os juros referentes à quantia amortizada não são descontados.

Outra alternativa, um pouco mais complicada, mas factível, é vender o imóvel no meio do financiamento, passando a dívida adiante. O comprador toma um novo financiamento, quita a sua dívida e fica com um financiamento no nome dele, desonerando você completamente. Caso o governo consiga aprovar regras melhores para a portabilidade de financiamentos imobiliários – hoje muito custosa em função dos gastos cartoriais -, esse processo se tornará ainda mais simples, diz Marcelo Prata.

Mas ele alerta: “Nunca faça contrato de gaveta”. O contrato de gaveta entre vendedor e comprador faz com que este assuma o pagamento da dívida do vendedor, que, no entanto, continua com o financiamento em seu nome. Caso o comprador deixe de pagar alguma parcela, quem vendeu o imóvel é quem vai ter que arcar com as consequências. O risco, portanto, é grande.

Como é o entorno do imóvel?

Para José Luiz Monteis, diretor-superintendente da Cia. Inteligência e Coordenação, que atua no mercado imobiliário, a análise do entorno é primordial quando se está escolhendo um imóvel para financiar em um prazo tão longo. Mesmo que você não vá morar no local por 20 ou 30 anos, é possível que futuramente você queira alugá-lo para depois se mudar para outro lugar. “Algumas áreas podem causar preocupação no futuro, como locais que ainda estão se desenvolvendo, onde há crescimento imobiliário. Por exemplo, galpões e imóveis industriais que ainda possam ser derrubados para darem lugar a novos imóveis, favelas que possam crescer ou terrenos que ainda aguardem construção”, diz Monteis, lembrando que essas mudanças podem afetar o perfil do bairro, a insolação do imóvel ou a vista, por exemplo.

Por isso, bairros onde o zoneamento urbano já está definido, onde não há mais expansão e que são mais residenciais, são mais seguros, nesse sentido. Além disso, se você pretende algum dia alugar o imóvel, prefira boas localizações, bem servidas de transporte público e próximas a centros comerciais, o que é crucial para os locatários nas grandes cidades. Lembre-se de que se você ainda é jovem e decide entrar em um financiamento longo logo no início da carreira, você corre o risco de travar a sua mobilidade para aproveitar oportunidades profissionais em bairros ou cidades distantes. “Neste caso, prefira um imóvel que tenha boa liquidez e que seja alugado facilmente, como um apartamento mais padrão de dois quartos. Se você precisar deixá-lo amanhã, pelo menos terá como repassar o financiamento ou pagar as parcelas com o aluguel com certa facilidade”, diz Marcelo Prata.

Você é avesso a tomar crédito?

Marcelo Prata lembra que algumas pessoas são realmente avessas a crédito. “Por mais que ela esteja trocando o aluguel por uma parcela do financiamento, seus hábitos são de poupador, e isso independe da faixa etária”, diz Prata. Para ele, neste caso, o melhor é mesmo poupar e vender bens, como um carro, para tentar comprar à vista mesmo. “Essas pessoas sofrem com os juros, independentemente de quanto sejam. Melhor andar a pé por algum tempo do que tomar crédito”, acredita.

Você está numa situação de vida estável?

Segundo Marcelo Prata, muita gente associa a compra de um imóvel a uma grande mudança na vida, como um casamento, uma união estável, uma promoção ou uma mudança de emprego. Mas isso pode ser um erro se a pessoa assumir um financiamento muito longo sem estar preparada. “Você já está passando por uma grande mudança. Não sabe se vai estar apto a assumir a incerteza de um financiamento de 20 ou 30 anos. Neste caso, é melhor estabilizar a vida profissional primeiro, para depois tomar uma decisão de longo prazo”, diz o CEO do Canal do Crédito.

Ele dá o exemplo do casal jovem que resolve sair da casa dos pais para casar ou morar junto sem ter tido a experiência de morar só. “Essas pessoas ainda não têm noção dos custos de morar sozinhos e já vão assumir a parcela de um financiamento? É melhor esperar uns três ou cinco anos para saber como ficará o orçamento antes de se endividar. Claro que se as duas pessoas já são maduras, se estabilizaram profissionalmente e moram sozinhas, é muito mais tranquilo entrar em um financiamento”, explica.

Um financiamento longo é mesmo a melhor alternativa para você?

O economista Luiz Calado, autor do livro “Imóveis – Seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”, lembra que, em financiamentos muito longos, pagam-se mais juros. Além disso, no início o comprador paga mais juros do que efetivamente o valor do imóvel, pois a maior parte da parcela é composta pelo valor referente aos juros. “Não necessariamente financiar é a melhor coisa. Você no início paga muito pouco pelo valor do imóvel. Pode ser melhor continuar no aluguel e ir poupando para dar uma entrada maior e financiar em menos tempo, ou pagar o imóvel à vista”, observa Calado.

Já para Marcelo Prata, o fato de poder amortizar a dívida longa antecipadamente é um fator que deve levar o comprador a considerar um financiamento mais longo. Primeiro porque, para financiar em um tempo mais curto (pois deu um grande valor de entrada) ou pagar um imóvel à vista, o comprador pode ter de se descapitalizar completamente, ficando sem qualquer reserva de emergência, o que é bastante arriscado. Em segundo lugar, quem poupa para dar uma entrada maior ou pagar um imóvel à vista pode acabar sendo atropelado pela valorização dos imóveis. “Se você financia um imóvel de 500.000 reais, você trava aquele valor em 500.000 reais. Não tem que ficar correndo atrás da valorização”, diz Prata.

Novembro/2012 – Terra

O preço do metro quadrado de um apartamento de dois quartos na Vila Madalena subiu mais de 500% em nove anos. O bairro paulistano de Vila Madalena nunca esteve tão valorizado. Dados fornecidos pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP) mostram que o valor do metro quadrado de um apartamento de padrão médio, com dois quartos e uma ou duas vagas na garagem, com até sete anos, teve um aumento de 526,75% nos últimos nove anos. Em agosto de 2003, custava R$ 1.230. Em agosto de 2012 passou a custar R$ 7.709.

Para Sueli Pacheco, proprietária da imobiliária Pacheco, que há 40 anos comercializa imóveis na região da Vila Madalena, esse aumento notável no preço do metro quadrado se deve às melhorias realizadas no bairro, como a chegada do Metrô. “Nesses últimos anos a procura, que já era grande, cresceu mais. A chegada do Metrô foi fundamental, mas a mídia ajuda a ressaltar as características tradicionais do bairro oferece, atraindo novos moradores”, diz Pacheco.

A empresária ressalta que as atrações do bairro, como a agitada vida noturna e a relação estreita com as artes, chamam a atenção de jovens, entre 30 e 45 anos, que procuram um imóvel na região por conta da proximidade com a Av. Paulista e com a Universidade de São Paulo (USP). Segundo Sueli, quem está interessado em comprar um apartamento de dois ou três quartos no bairro deve estar disposto a pagar pelo menos R$ 400 mil.

“Quem não tem condições de morar na Vila Madalena vai para bairros como o Butantã, mas se queixando, já que na verdade gostaria de morar aqui”, explica a empresária. E Sueli tem uma má notícia para quem gosta de casas e sobrados: “É praticamente impossível comprar uma casa no bairro. As que existem estão ocupadas por estabelecimentos comerciais, e outras logo são compradas por construtoras para construírem prédios”. Em relação à segurança, Sueli Pacheco não tem dúvida: “Aqui você sai na calçada e não tem ladrão, tem festa, tem samba, tem vida”.

Novembro/2012 – Estado de S. Paulo

Aumento da metragem das unidades privilegiam principalmente o tamanho e a sofisticação das áreas sociais e da suíte do casal. A era dos livings ampliados nos lançamentos imobiliários é também a dos dormitórios compactos. Mesmo em unidades de alto padrão e com grandes metragens, as áreas privativas cedem espaço para os ambientes voltados ao convívio social.

A prioridade dada aos cômodos coletivos é tendência em todos os empreendimentos, mas impressiona principalmente nas unidades maiores. Apartamentos de mais de 300 metros quadrados oferecem hoje dormitórios com cerca de 10 m², excetuando as suítes dedicadas ao casal, em geral mais espaçosas.

Os imóveis compactos são mais econômicos, com não muito mais de 6 m² para cada quarto. “À medida que os apartamentos aumentam, o que muda consideravelmente é a suíte master e a sala. Com os dormitórios, isso não ocorre de forma tão acentuada”, explica o diretor de negócios da Brookfield Incorporações, Ricardo Laham.

No PlaceSantana, em construção na zona norte da capital, a empresa reservou 17,24 m² das unidade somente para as varandas. A área supera a de três dormitórios do imóvel e perde apenas para a suíte master com closet, de 19 m². A planta permite ainda que a sala, com 7,28 metros, seja ampliada após a reversão de um dos quartos de solteiro. “A tendência é ter menos ambientes e ambientes maiores. As pessoas preferem ter um living imenso que é separado com a decoração. O quarto, no fundo, não tem muito espaço, além daquele para a cama, para o armário e para a circulação”, diz a diretora de marketing da imobiliária Abyara Brasil Brokers, Paola Alambert.

A adaptação dos projetos deve-se, segundo ela, a mais de um fator. Por um lado, o desejo dos consumidores, identificado em pesquisas, seria pela valorização dos ambientes sociais. Por outro, a legislação teria criado condições para a expansão de algumas dependências. As varandas – quando não maiores do que 10% da projeção da torre sobre o terreno – e os o espaços de serviço não são considerados computáveis como áreas úteis pela Prefeitura. Eles não interferem, portanto, no coeficiente de aproveitamento dos empreendimentos.

Mesmo mais compactos, os dormitórios modernos atendem às demandas do consumidor, na opinião do diretor executivo de incorporação da Even, JoãoAzevedo. Ele destaca, por exemplo, a redução de tamanho dos aparelhos de televisão e dos móveis de apoio dos equipamentos. ” Hoje, tudo é mais racional, e os caixilhos também estão maiores. Uma iluminação adequada faz com que a pessoa tenha mais conforto visual.”

O presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Claudio Bernardes, também ressalta a maximização dos espaços internos no decorrer dos anos. “Antigamente, víamos dormitórios enormes e banheiros tão grandes que nem sabíamos por que haviam sido feitos daquele jeito. Hoje, as pessoas têm uma vida social mais intensa, e a vida da cidade as induz a receber os amigos dentro de casa.” “Normalmente, fala-se no mercado: ‘Vamos privilegiar os pagadores da conta’. Para o apartamento ter isso, as construtoras têm de tirar espaço do quarto da criança, que se tornou apenas um lugar para dormir”, diz o diretor de contas da imobiliária Coelho da Fonseca, Roberto Coelho.

Outubro/2012 – Jornal da Comunidade

Práticos, pequenos e confortáveis. Os apartamentos compactos ganham espaço no mercado imobiliário e a procura é cada vez maior. Segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o número de domicílios com apenas um morador no país aumentou de 12% para 12,7% entre 2009 e 2011. Os dados fazem parte da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) 2011, divulgada neste mês.

A região Centro-Oeste apresentou, em 2011, o maior percentual de domicílios com apenas um morador (13,8%), 2 pontos percentuais acima do registrado em 2009. Em Brasília, é a vez dos compactos de alto padrão localizados em bairros nobres, com destaque para os empreendimentos mixed-use.

Para o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (ADEMI-DF), Adalberto Valadão, a demanda por esse tipo de empreendimento é crescente e o mercado local possui potencial para atender os clientes. “É um público exigente que está à procura de praticidade e qualidade de vida. E Brasília possui ofertas no ramo. Cidades como Águas Claras, Sudoeste, Taguatinga e, agora, o Setor Park Sul, estão repletas de unidades que atendem a demanda”, afirma.

Monique Furtado, 27 anos, encontrou no apartamento compacto facilidade para o seu dia a dia. A advogada, que mora no Setor Park Sul, afirma que os serviços oferecidos e a segurança do empreendimento foram decisivos na escolha do imóvel. “Eu moro sozinha e esse tipo de residencial foi uma excelente opção. Além da praticidade, conto com serviços como lavanderia, academia, gourmet pub e loja de conveniência. A segurança 24h também me deixa tranquila”, explica Monique.

De acordo com Adalberto Valadão, a expectativa é que a demanda continue latente no Distrito Federal. “Uma parte significativa da população do DF é formada por pessoas solteiras, profissionais liberais e trabalhadores que chegam de outros estados para serviços temporários na capital do país. E o mercado imobiliário deve seguir a tendência oferecendo unidades que atendam a esse público”.